地產風聲 作者：內幕君
來源：地產風聲（ID：fangshi488）
一個河南龍頭房企的“躺平”
5月31日，兒童節(jié)的前一天，國家給全國小朋友送了“三孩”當厚禮。
這一天本來是鑫苑服務最可能發(fā)布2020年報的日子。
4月1日，鑫苑服務停牌，說是“待公司刊發(fā)經審核 2020 年全年業(yè)績”，此后表示將在5月31日前刊發(fā)。
一個關系國家大計的“三胎政策”從輿論吹風到落地只用了兩個月，而鑫苑服務的年報兩個月過去還是“難產”。
現在，A股或H股上市的40幾家物管公司里頭，就剩鑫苑服務沒有披露年報了。
它的母公司鑫苑置業(yè)的年報同樣沒披露。這讓狗蛋差點忘了一個事實：
鑫苑曾經是河南房企的龍頭。
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還沒有成為“國際朱”之前，河南姑娘朱婷曾相繼在河南青年女排、河南女排效，力過一段時間。
那段時間，鑫苑是河南女排的主贊助商。
朱婷和隊友們參加全國女排聯賽時，所披掛的戰(zhàn)袍后面除了印有名字和號碼，還有四個特別顯眼的大字：
鑫苑置業(yè)。
2012年夏天，鑫苑和河南省球類運動管理中心簽訂協議，明確贊助河南女排、河南青年女排兩支隊伍，時間為4年。在合約期內，鑫苑每年將投入200萬，幫助球隊培養(yǎng)隊員、引進內外援等。
同一時期，中超外援的平均年薪超過500萬，中超球員的平均年薪在200萬左右。
一個中超球員的收入就能養(yǎng)活一支排球隊，狗蛋感慨：沒想到代表三大球唯一站上過最高領獎臺的女排這么“好養(yǎng)活”。
那時候的鑫苑在河南還是塊名號響亮的招牌，鑫苑在省會鄭州的地產項目多到狗蛋手腳并用才能數得過來。
鑫苑最高光的時刻比這時還早5年。
2007年。這一年中國地產圈里兩個有名的山西老板，走在了截然相反的道路上。
一個剛經歷人生第二次失敗，公司賣身他人，想超越萬科的野心被當成笑話看；一個帶著企業(yè)風光赴美上市，讓鑫苑成了“第一個登陸紐交所的中國房企”。
這兩個老板，一個叫孫宏斌，一個叫張勇。張勇是山西平遙人，但他人生到目前為止至少三分之一的時光是在河南度過的。
1982年左右，張勇考上中州大學，現在叫鄭州工程技術學院，讀的專業(yè)是工業(yè)與民用建筑。
畢業(yè)后張勇留下來當“鄭漂”，早年干過工程，怎么賺到的第一桶金較為神秘。
住宅制度改革，開始走向商品化的前一年，也就是1997年，張勇踏入地產行業(yè)，創(chuàng)辦鑫苑。
靠著東風渠畔那個占地22萬㎡叫“鑫苑名家”的項目，鑫苑在鄭州甚至河南地產圈打下一片天，這個項目附近有條路被命名為鑫苑路。
鑫苑赴美上市的2007年，鑫苑名家讓鑫苑這個企業(yè)獲得了前所未有的關注。
此處應該有一個故事，那年勞動節(jié)……（略）。
這個故事日后經常被鑫苑提起。
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當時的鑫苑時不時還能拿下鄭州樓市銷冠。
山西人張勇在河南創(chuàng)辦的鑫苑也就有了“鄭州房企一哥”的稱號。
鑫苑、建業(yè)、正商、盛潤這四家，應該是21世紀初河南四大龍頭房企。
憑借第一個項目鑫苑名家走紅，鑫苑出道即巔峰。再后來，孫老板跌倒，許老板到處找錢拼上市的檔口，鑫苑順利登陸了資本市場。
總而言之，張老板帶著鑫苑走過的第一個十年，發(fā)展勢頭可以用他名字來形容，就一個字：
勇。
第二個十年，鑫苑有點折騰不動了。
河南房企總給人走不出河南的感覺，有的是不愿意出走，有的想走走不動。鑫苑則很不一樣，它愿意往外走也走出去過，鑫苑的折騰不動就是從這樣的折騰開始的。
赴美上市之后，鑫苑的心愿比以前大了好幾倍，他們的目標是“做大國內，布局海外”。隨后，鑫苑把總部遷到北京，開始擴張之路，腳步從鄭州邁向濟南、蘇州、成都、合肥、昆山，也走出國門去了太平洋的那一邊。
2012年，鑫苑在美國華達州和紐約布魯克林區(qū)盤下兩個項目。2016年，鑫苑繼續(xù)在紐約買買買，花6600萬美元收購了法拉盛地標建筑凱斯劇院，此后還還在號稱“宇宙中心”的曼哈頓拿地，規(guī)劃住宅項目，在英國倫敦和馬來西亞等地也有斬獲。
而2017年底媒體報道稱，鑫苑解散了其在紐約的管理團隊，還把紐約三個項目的管理權交給了其它地產公司。
面對外界質疑其海外擴張受阻，鑫苑說：
我們并不是完全退出項目。
伴隨有關部門對中國企業(yè)特別是房企“出?！钡谋O(jiān)管，鑫苑也只有回頭這條路。然而，回過頭來，中國地產爆發(fā)性增長的那趟列車已經開出去很遠。
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張勇一直秉持“拿多少賣多少”的發(fā)展思路，對于同行們“囤地”進行土儲競賽，他是不認同的。
張勇說起為什么赴美而不是赴港上市時表示，“香港資本市場評價房地產公司的估價方式——以土地儲備為標準來衡量公司未來價值，這種評估方式我們覺得有問題”。
在行情好的2016年至2019年那個周期，“零庫存”相當于在裸泳。
根據克而瑞的統計，2017年河南三大龍頭房企在權益銷售額上相差不大，其中正商295.3億，建業(yè)258億，鑫苑233億，而2019年建業(yè)和正商分別提升至552億和510億，鑫苑只有202億。
沒有足夠的土儲支撐，鑫苑后勁顯然不足。2016年至2019年，鑫苑置業(yè)營收增速一路速降，從34%掉至12%。
“走出去”受阻的鑫苑把“大本營”河南市場也丟掉了?？硕饠祿@示，鑫苑2020年在河南全口徑銷售額僅48.19億元。
與此同時，鑫苑還面臨著資金鏈吃緊以致頻繁高代價“借舊還新”以及多項目延期交房遭維權的窘境。
5月30日那天，鄭州一地鐵站出現了這樣的畫面：一群因為房子延期交房去維權的業(yè)主蹲在地上，拿著手機和有關部門工作人員互拍。
這群維權的業(yè)主來自鄭州鑫苑國際新城五號院。
有業(yè)主吐槽鑫苑變成了心怨。
6月4日，發(fā)不出年報的鑫苑置業(yè)又傳出消息：高皓因個人原因辭去公司獨立董事職務，立即生效。
在這之前，高皓還擔任鑫苑置業(yè)審計委員會成員。
一年前的6月，曾任建設銀行河南省分行行長的李尚榮也和鑫苑說了再見，這位被寄予厚望的金融精英只在鑫苑待了8個月。
擺在張勇面前的已經不止外患，還有內憂。
曾經的鑫苑有個出海投資的夢，最近幾年，則開始忙著科技化轉型的探索。
鑫苑服務沒有發(fā)出年報的5月31日，河南地產圈的帶頭大哥胡葆森生了“四娃”：中原建業(yè)成功登陸港交所。這是建業(yè)旗下第四個上市平臺。
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原標題： 鑫苑沒有“躺平”，可能還坐起來投訴了
