（一）改造投資分類

城中村改造項目涉及土地面積范圍廣、拆遷安置主體數(shù)量多，前期拆遷安置成本較高，改造的主要資金來源為土地一級開發(fā)后收儲再出讓的土地增值，但在項目啟動前，拆遷補償及安置的資金缺口需要大量投資資金墊付。從改造模式來看，一般可以分為以下幾類：

1.以政府為主導的凈地公開交易模式。政府組織統(tǒng)籌規(guī)劃，政府投資平臺通過財政投入或通過代建公司自籌資金、銀行貸款、發(fā)行債券等方式融資，負責土地一級開發(fā)，并承擔土地清理費用和前期補償款。土地收儲后，根據(jù)城市規(guī)劃進行土地招拍掛程序，開發(fā)商通過公開競爭方式獲取土地使用權進行城中村改造項目開發(fā)。土地出讓獲得的土地收益支付前期一級開發(fā)中所涉各項費用。

2.土地一級開發(fā)和二級開發(fā)聯(lián)合開發(fā)模式。即政府在確定城中村改造的專項規(guī)劃后和初步拆遷補償安置方案后，將未實施拆遷的土地進入土地交易市場公開交易，開發(fā)商通過公開競價方式取得開發(fā)權，完成拆遷安置工作后方可取得土地使用權，進行項目建設。

3.土地一二級開發(fā)分開進行模式。即由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政府拆遷補償政策標準及政府與村民簽訂的拆遷補償協(xié)議，自行籌措資金，負責前期安置補償。拆遷補償完成后，政府通過土地交易中心采取招拍掛的方式（或定向招拍掛）將土地使用權進行出讓，房地產(chǎn)開發(fā)商平等參與競爭，如能競得土地使用權，則前期投入的拆遷補償安置資金和約定的利潤可沖抵土地出讓金。如未能競得土地使用權，則土地出讓金可給予其補償。

4.村集體自主改造模式。村集體與政府共同負責前期融資，引入合作方自行處理征地拆遷、回遷安置等工作。集體村民構建股份制公司，代表村民進行資金籌集、土地流轉等工作，改造后的土地用于引進產(chǎn)業(yè)或合作開發(fā)，合作開發(fā)公司負責投資建設安置小區(qū)，股份公司亦可籌資自持物業(yè)，以保證長期經(jīng)營收入。

（二）階段性工作任務

城中村改造項目一般分兩個階段，第一個階段為征地拆遷階段，即土地一級開發(fā)階段，在該階段完成土地使用權的國有化，完成拆遷補償安置、土地平整、土地使用權的出讓等事宜。

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一階段法律盡調所需解決的主要問題在于：明確拆遷補償及安置標準及二級開發(fā)土地出讓金折抵比例；明確擬拆遷房屋、產(chǎn)權人及利害關系人的基本狀況；明確擬拆遷房屋存在的權屬糾紛及爭議情況；明確擬拆遷房屋的規(guī)劃、審批程序及計劃安排；初步測算擬拆遷區(qū)域的成本；預估拆遷工作難度。

第二個階段為項目建設階段，即按照政府批準的規(guī)劃指標完成項目建造及通過竣工驗收和交付使用。這一階段法律工作任務主要涉及合作模式、利潤分配、規(guī)劃調整、建設工程等風險防范，在此不作細論。

不論哪種形式的城中村改造項目，都需要前期資金投入，對村民進行妥善安置，只有在土地收儲并出讓后，才能將土地增值的收益分紅給參與城中村改造的各方。前期投資風險較大，城中村改造參與主體眾多，工作問題和矛盾復雜，需要多方共同配合，為加快進度保證改造項目快速平穩(wěn)推進，城中村改造實施方案必須明確且平衡各方利益需求，以減小不必要的阻力。

對于政府而言，改造目的相對簡單。經(jīng)濟較發(fā)達的城市，更側重于匹配城市總體發(fā)展區(qū)域，通過區(qū)域性改造使得城市環(huán)境、公共事業(yè)建設等得到快速發(fā)展，并提升城市綜合面貌、治安環(huán)境及產(chǎn)業(yè)升級帶來的稅收收入，對單純土地開發(fā)收益并不苛求。經(jīng)濟相對較差，或具體區(qū)、縣政府，一方面需要落實市政府的工作安排和城市總體規(guī)劃要求；其次，需要維持當?shù)貐^(qū)縣財政收支平衡，可能更在意拆遷、改造成本，傾向于一二級開發(fā)聯(lián)合處置，將拆遷成本計入未來土地出讓成本；再次，需要考慮到拆遷后村民社保、就業(yè)等基層問題，更加希望改造計劃能夠合理安置并為原村民提供長期生活來源，維持基層穩(wěn)定。

對于村民和村集體而言，村集體需要代表村民爭取更豐富的補償房產(chǎn)數(shù)量或補償費用，同時希望獲得更多可持續(xù)產(chǎn)業(yè)保證村民長期生存。城中村改造實現(xiàn)村民身份的城鎮(zhèn)化，同時原有農(nóng)村戶籍的福利和優(yōu)惠政策也被迫轉變，短時間內(nèi)城市居民的福利等待遇很難有效銜接。為此，村集體會根據(jù)經(jīng)濟能力為集體成員提供相應的福利政策，如養(yǎng)老金、助學金、醫(yī)療等福利。村集體及相關部門的長期福利政策，能夠有效調動村民的積極性。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，參與城中村改造的主要動力在于能否獲取利潤。由于經(jīng)濟發(fā)達的城市土地競拍競爭激烈，公開競標凈地成本較高，使得開發(fā)企業(yè)選擇與政府、村集體合作，以土地一級開發(fā)與土地二級聯(lián)動開發(fā)的模式參與城中村改造。根據(jù)開發(fā)企業(yè)的改造方案及開發(fā)企業(yè)的實際狀況，經(jīng)政府批準后，在土地招拍掛中設置一定準入條件，使開發(fā)企業(yè)大概率在限定成本范圍內(nèi)獲得土地，從而控制土地成本。 

（一）項目土地基本信息核查

1.項目土地權屬、性質、分類情況核查；

2.項目土地歷史遺留問題核查；

3.項目土地長期規(guī)劃安排調查

4.項目土地使用權人、被拆遷房屋所有權人意向及法律文件簽署情況核查。

5.項目土地現(xiàn)狀調查。主要調查方向包括：國有土地、集體土地所有權類型；國有土地抵押、租賃、臨時用地、年限等情況；集體土地用途；項目范圍內(nèi)非法用地情形；項目內(nèi)土地權屬爭議或歷史遺留問題，涉及集體土地征收程序、征收款支付、土地返還等問題。

（二）項目擬拆遷房屋信息核查

1.核定改造范圍內(nèi)擬拆遷房屋基本信息及產(chǎn)權人名單；2.核定改造范圍所被拆遷房屋（包括永久性建筑物、臨時性建筑物及其附著物）基本情況；

3.核定擬拆遷房屋裝修狀況；

4.核定擬拆遷范圍內(nèi)小產(chǎn)權房、合作建房或有爭議房屋等明細清單；

5.核定擬拆遷房屋出租、抵押、查封等信息；

6.核定項目范圍內(nèi)在建工程、公益事業(yè)用房、教堂、宗祠、寺廟、歷史古跡等清單；

7.核定擬拆遷范圍內(nèi)違規(guī)建筑、擅自改變用途等房屋清單（若有）。

（三）項目權利人基本信息核查

1.項目所有權人分類核查。主要包括：產(chǎn)權明晰所有權人；產(chǎn)權不明或存在爭議的產(chǎn)權人；轉讓效力或合法性待定的產(chǎn)權人；小產(chǎn)權房及合作建房的情形；違法違章建筑及超期臨時建筑等權利人。

2.項目抵押權人信息核查。根據(jù)《物權法》《擔保法》等相關規(guī)定，后期拆遷過程中，抵押權人甚至原產(chǎn)權人債權人的相關利息需通過前期盡調核查進行初步梳理，并根據(jù)實際情況達成和解或對拆遷房屋補償款的其他處置安排。   

3.項目范圍內(nèi)租戶情況核查。對于承租房屋拆遷，有租戶的房屋涉及租賃合同解除的違約補償。需在盡調過程中梳理租戶承租情況，在拆遷前盡可能達成以貨幣補償提前解除租賃合同或以安置房替換等方式解決。

（四）村民及村集體信息核查

1.了解村集體議事決策程序；調查村集體資產(chǎn)、投資情況；

1.城中村改造項目的改造主體及權限確定文件核查；

2.城中村改造項目拆遷補償安置標準、程序，拆遷補償和地價的折抵關系；拆遷補償安置監(jiān)管及資金監(jiān)管程序；

3.城中村改造項目整體計劃、方案與流程安排；

4.城中村改造項目所涉及的行政許可、行政審批和行政備案的申報流程及進度安排；

5.城中村改造項目所在地城市總體規(guī)劃、控制等具體指標；

6.政府對該項目的工期、建設安排、公共基礎建設安排、安置回遷戶數(shù)量等基本指標和安排；

7.城中村改造項目所涉及的土地出讓金及行政性事業(yè)收費及其項目配套公共設施建設補償金等優(yōu)惠政策；

8.城中村改造項目所涉及的原村民后期福利及優(yōu)惠政策情況。