2021年上半年樓市高熱態(tài)勢延續(xù)，受去年新冠疫情基數較低影響，百城前五月成交同大增55%，與2019年同期相比也上漲了27%。從變化趨勢來看，1月“淡季不淡”，成交量較去年12月小幅回調，2月恰逢春節(jié)假期，成交持續(xù)回落，進而迎來“金三銀四”高光時刻，5月成交熱度延續(xù)，百城成交量保持在5100萬平方米以上的高位波動。究其原因，一方面宅地出讓“雙集中”，東南沿海城市地王頻出加劇樓市上漲預期，恐慌性購房加??；另一方面，實體經濟尚未完全恢復，“資產荒”下居民購房增值保值預期更甚。

總體來看，地方政府充分貫徹了“一城一策，因城施政”的主基調，調控政策有收有放，也使得不同能級城市行情相對獨立，城市間分化也愈演愈烈：

一線城市高位回落，成交占比穩(wěn)步下行。主要是供應受限和政策調控的雙重影響，以上海為例，2月“零供應”，而上半年調控政策卻7次加碼，“滬十條”、“滬七條”、法拍房限購、新房認購積分搖號、批量供應商品房等，供應縮量，調控壓制，都對成交產生不利影響。

二線城市則呈現出穩(wěn)步上行態(tài)勢，城市內部分化加劇，漲多跌少，廈門、武漢、杭州、南京、濟南等前5月成交同比翻番，廈門、杭州、南京市場“高熱不退”，武漢主要是受去年疫情基數較低影響；僅南寧、沈陽、鄭州、南昌等四個弱二線城市同比持降。

三四線城市，整體成交表現持穩(wěn)，占比變化不大。據我們實際調研情況來看，浙西諸如衢州、金華、麗水、嘉興、湖州等均迎來補漲行情，主要還是地王頻出加劇樓市上漲預期，加之供應縮量，使得短期內市場大熱，不過對內陸諸如玉林、欽州等基本面較差的三四線城市，市場下行壓力依舊巨大，首付分期、降價折扣、分銷渠道齊上馬依舊難以拉動成交。

全國100個重點城市全年新增供應面積同比增長23%，相較2019年同期增長4%。分能級來看，一線城市整體供應上漲25%，廣州、北京放量顯著；二線城市漲跌參半總體同比上漲18%，南京、武漢等熱點城市供貨量明顯增加，而大連、南昌等供應“腰斬”；7成以上三四線城市供應放量，整體供應同比上揚28%，較之2019年持平，梧州、肇慶等同比腰斬，但無錫、昆山等強三線城市供應同比仍增長翻倍。

1.總量：2月回落、3-4月上行至年內高位、5月微降，整體同比增23%

據CRIC統計，2021年1-5月全國100個重點城市商品住宅新增供應面積18930萬平方米，同比增長23%，相較2019年同期增長4%。

從月度表現來看，年初市場受傳統春節(jié)影響供應顯著縮量，2月供應量1800萬平方米，不過較之往年同期仍有較高增長；至3月樓市“小陽春”開啟，項目集中入市，供應顯著上行，同比增幅穩(wěn)步上揚，4月供應量達5649萬平方米，較之年初增長翻倍。5月市場熱度褪去，市場高位回落進入階段性疲軟，供應端有所下行，5月單月供應同比下降12%。

2.能級：三四線累計同比增28%居首，一線增25%，二線漲跌參半

分能級來看，一線城市整體新增供應面積1050萬平方米，同比上升25%，但較之2019年同期僅微漲2%。分城市來看，廣州供應面積386萬平方米一線中最高，同比去年及2019年分別增長10%和9%增幅平穩(wěn)；北京供應規(guī)模也超過300萬平方米，同比大增44%，較之2019年也有27%增長；上海供應端略顯疲軟，同比去年增長8%，但較之2019年同期下降2成；深圳同比增長98%幾乎翻倍，但較2019年仍有13%回落。

二線城市整體供應面積8711萬平方米，同比增長18%，同比2019年增長10%。具體來看，25個二線城市漲跌參半，熱點城市如南京、武漢以后需求放量房企供貨放大，供應同比分別增長79%和173%，寧波、?？诘裙?guī)模同比增長過半，較2019年也有2成以上增幅。但大連、南昌等供應明顯收窄，同比“腰斬”，大連、鄭州等同比也跌幅超過20%。

三四線城市整體供應面積9170萬平方米，同比增長28%，較2019年持平。7成以上三四線城市供應放量，梧州、肇慶、梅州、寶雞、防城港等供應同比去年及2019年均腰斬，東營、上饒、崇左等降幅超4成；而核心三四線如無錫、常熟、昆山、莆田等翻倍增長。

3.新增供應TOP10：武漢穩(wěn)居榜首，杭州、青島排名下降，南京首入榜單（略）

4.6月業(yè)績沖刺，整體供貨節(jié)奏加快，一線上、深同環(huán)比齊增

通過對30個重點城市6月供應數據進行估算，可以看出：（1）年中房企為沖業(yè)績，推貨節(jié)奏明顯加快，6月整體供應繼續(xù)放量，30城新建商品住宅供應環(huán)比增長16%；（2）一線城市中，上海、深圳全面發(fā)力，供貨量環(huán)比均超50%，北京、廣州供貨壓力不減；二線城市中，大連、長春等供應顯著升級，而武漢、合肥、?？诘裙黠@縮水；其中徐州、無錫、佛山等三線城市普遍環(huán)降。

2021年上半年，全國商品住宅月度成交面積呈現先抑后揚再穩(wěn)的走勢，年初市場經歷春節(jié)成交表現“淡季不淡”，雖有所回落但較之往年仍處高位，3月成交熱度回升直至5月保持在高位趨穩(wěn)。分能級來看，一線城市整體實現翻倍增長，疫后4城首當其沖帶頭復蘇，成交大幅放量；二三線城市成交普漲但城市分化加劇，杭州、南京、珠海等強二三線增幅可觀，反觀北海、防城港、梅州等南部弱市成交持續(xù)不振。

1.總量：累計同比增55%，呈“先抑后揚高位趨穩(wěn)”態(tài)勢

CRIC數據統計顯示，全國100個典型城市2021年1-5月商品住宅成交面積合計23642萬平方米，同比增長過半，較之2019年同期增長27%。

從月度走勢來看，年初受春節(jié)影響成交慣性回落，但總體表現淡季不淡。3月市場熱度回升，“小陽春”行情供應放量下成交顯著上揚，直至5月末成交高位持穩(wěn)，月度成交規(guī)模穩(wěn)定在5100-5200萬平方米區(qū)間，顯著高于2019年同期。

2.能級：一線累計同比翻番，二三線漲幅超50%，城市分化加劇

分能級來看，一線城市全年商品住宅成交面積1681萬平方米，同比上升97%，較之2019年也有近半增幅。其中，深圳、上海樓市熱度持續(xù)升溫，成交同比2019年增幅分別為63%和62%，北京、廣州也保持成交規(guī)模高增長，累計同比增長翻倍。

二線城市商品住宅成交面積共計11431萬平方米，同比增長52%，同比2019年增長25%。分城市來看，25個二線城市中僅沈陽、南昌、鄭州、南寧成交面積同比負增長，南京、杭州、廈門等熱點二線城市成交同比翻倍增長，規(guī)模極為可觀，杭州、重慶更是突破1000萬平方米。其余如昆明、長春、西安等市成交同比2019年呈負增長，跌幅在2-3成左右。

三四線城市共計成交10530萬平方米，同比增幅與二線相仿。近9成三四線城市全年成交高于去年；8成占比城市較之2019年成交增長，其中江門、漳州、陽江增長200%以上最為顯著，石獅、日照、欽州等成交基數較低城市也實現翻倍增長。北海、防城港等北部灣城市受南寧“強首府”吸客影響，成交表現更為不振。

3.成交TOP10：杭州躍升榜首，徐州、青島上調 ，長沙、廣州入榜（略）

4.6月成交熱度延續(xù)，同環(huán)比微增，一線北、上“高熱”，二三線分化

通過對30個重點城市6月成交數據進行估算，不難發(fā)現：（1）樓市整體表現高位小幅增長，6月單月30個典型城市總成交面積達2918萬平方米，環(huán)比上揚7%，同比漲2%；（2）城市分化格局依舊，一線城市中北京、上海成交繼續(xù)走高，廣州、深圳成交狀況受調控限制有所回落；二三線城市中，重慶一枝獨秀，單月商品住宅成交面積469萬平方米，環(huán)比翻倍。南京、武漢、寧波等市場熱度延續(xù)，大連、長春等受益于供應放量，成交顯著增長，而徐州、西安等樓市過熱的城市成交明顯回調。

2021年上半年得益于市場熱度延續(xù)，供求持穩(wěn)，整體狹義庫存在2月跳減后延續(xù)高位波動趨勢，處于5.7億平持穩(wěn)；去化周期則降至10.8個月。廣義庫存得益于2021年上半年核心一二線集中供地影響而延續(xù)小幅微增態(tài)勢，截止5月末達38億平左右。

1.狹義庫存：2月跳降后延續(xù)5.7億平高位震蕩，一線齊降、三四線漲跌參半

2021年開年以來，狹義庫存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢。據CRIC監(jiān)測數據，2021年5月百城商品住宅庫存量達到了56926萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長2%。“金三銀四”銷售旺季已過，5月房企推盤積極性略有回落，環(huán)比4月下降三成；成交熱度延續(xù)，整體成交量與“銀四”基本持平：一線、三四線城市同環(huán)比齊降，需求釋放后略有回落；二線城市市場熱度穩(wěn)步回升，同環(huán)比齊增，顯著好于去年同期。總體來看，成交量略高于供應量，狹義庫存小幅微降。

不同能級城市變動情況不盡相同：一線城市同環(huán)比齊降；三四線城市庫存持穩(wěn)，變動不大；二線城市市場熱度穩(wěn)步回升，庫存環(huán)比小幅回落2%，同比增長6%，增幅有收窄趨勢。

具體來看，一線城市中，上海、廣州狹義庫存同環(huán)比齊降，主要源于房企推盤節(jié)奏放緩，供應降幅高于成交，供求比顯著回落；北京庫存量基本與上月和去年同期持平，變化不大。值得關注的當屬深圳，庫存量環(huán)比持續(xù)回落，主要得益于居民購房需求高漲，成交熱度有增無減，供求比僅為0.78；同比持增，增幅為8%，居四個一線城市之首。

二線城市中，北部城市諸如沈陽、青島、太原5月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內。杭州、重慶、得益于成交的集中爆發(fā)，本月庫存環(huán)比降幅達2成以上；寧波本月推盤大幅回落，使得狹義庫存環(huán)比跌幅也達到了22%。近6成共17城5月庫存同比上漲，銀川、哈爾濱、?？诘瘸菐齑鏉q幅均在50%以上。以海口為例，市場供過于求現象顯著，本月供求比達到了2.72，事實上，步入2021年以來?？诔山槐愠尸F出節(jié)節(jié)回落態(tài)勢，低迷的行情疊加供應放量，庫存急速攀升。在庫存下降城市中，南昌、貴陽、合肥跌幅顯著，均超35%。

三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現出漲跌參半，不同城市間分化持續(xù)加?。簛碣e、嘉興臺州煙臺、瀘州、連江、淄博、常熟、福清、常州、太倉、洛陽、臨沂、建德、欽州、揚州等同環(huán)比齊增，庫存風險穩(wěn)中有增；宜昌、蕪湖、泰州、淮北、寧德等城市疫后市場穩(wěn)步恢復，供不應求下，“去庫存”效果顯著，5月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在45%以上。

2.消化周期：5月下跌至10.8個月，東北二線和部分三線城市去化承壓 

縱觀2021年上半年百城消化周期變動趨勢，1-4月基本在12個月左右持穩(wěn)，5月得益于狹義庫存微降，成交熱度延續(xù)，與上月基本持平，去化周期穩(wěn)中有降，由2021年4月末的12.34個月微降至10.79個月，顯著低于2020年同期水平。

不同能級城市去化周期均保持降勢：三四線降至11.99個月，略高于百城平均；一二線去化周期與百城基本重合，持穩(wěn)在10個月左右，整體庫存風險基本可控。

具體來看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個月以下，庫存風險相對較小，北京、廣州、深圳去化周期與上月相比變動不大，顯著低于去年同期，值得關注的當屬廣州，去化周期同環(huán)比均呈現出大幅回落，主要是受房企推盤節(jié)奏放緩，狹義庫存穩(wěn)步回落影響，加之居民購房熱情雖有回落，但總體仍延續(xù)供不應求行情，去化周期穩(wěn)步降至8.67個月。

30個二線城市中僅有哈爾濱、沈陽、呼和浩特、太原4個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；多數城市去化周期在12個月以內。從變化情況來看，商品住宅消化周期同環(huán)比均呈現出跌多漲少，杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言回調顯著。值得關注的當屬沈陽、哈爾濱等弱二線城市，消化周期均在30個月以上且同環(huán)比齊增，整體庫存風險依舊較大。

三四線城市同、環(huán)比均呈現跌多漲少，“去庫存”效果好于預期。整體來看，下跌城市以東南沿海三四線為主，蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個月以下，庫存見底，以我們近期實地調研的湖州市場為例，市面上基本呈現出“無房可售”狀態(tài)。而梅州、連江、洛陽、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達30個月以上，庫存風險逐步浮出水面。

3.廣義庫存：38億平方米持穩(wěn)高于去年同期，三四線同比增幅高于百城平均（略）

2021年初市場熱度延續(xù)，疊加去年受疫情影響樓市停擺，市場成交基數較低，一季度成交規(guī)模顯著升級，全國各省市成交面積累計同比普遍翻番。截止季度末，成都、青島、杭州、廈門等核心城市放量增長，“小陽春”行情初現端倪。

2021年上半年二手房市場成交表現先揚后抑，一季度市場熱度蔓延需求顯著放量，4月起市場回歸平淡，全國各省市成交面積累計同比收窄至7成。截至年中，前期過熱的北京、成都、杭州等城市平穩(wěn)下行但仍處高位，合肥、重慶、武漢等城市累計規(guī)模翻番。

1.總量：一季度高位，二季度回落，5月成交累計同比增幅超7成

據CRIC數據統計顯示，2021年一季度1-5月二手房累計成交面積7610萬平方米，同比增長73%，市場表現明顯好于往年同期。自去年下半年來樓市火熱從新房市場蔓延至二手房市場，2021年初市場熱度持續(xù)蔓延，疊加年后“小陽春”行情支撐，成交需求持續(xù)釋放，最高點突破1600萬平方米，至4月起熱度下降，市場逐步回歸冷靜期，不過整體市場成交體量較之過往同期仍處于較高水平，5月單月成交1435萬平方米，相較去年同期正處“反彈期”的爆發(fā)增速仍有7%同比增幅，較之2019年也有8%增速。累計同比來看，2021年前5月同比2019年增長3成。

2.能級：一線成交超預期累計增幅達76%，二三線分化持續(xù)加?。裕?/p>

3.6月核心城市市場降溫，南京成交增幅達96%居首，深圳下行趨勢已定

二季度末，各省市成交規(guī)模持續(xù)走低，經歷“小陽春”市場顯著放量，年中市場逐漸恢復理性，月成交規(guī)模穩(wěn)步“三連降”。整體來看，6月全國9個重點城市二手房成交體量為625萬平方米，環(huán)比回落11%，同比仍有14%增幅。

從日成交數據具體來看，9個核心城市環(huán)比漲跌參半，深圳市場長期下行，環(huán)比回落超7成，成都、杭州也有2成左右跌幅，其余城市均有不同程度漲跌；同比表現顯示漲多跌少，南昌下降32%跌幅最高，成都、大連、南京年內二手房市場增長顯著，同比漲幅均超過50%，其中南京增長96%規(guī)模翻番。

2021年至今，整體市場供應量穩(wěn)中有增，基于去年同期疫情影響基數較低，100個典型城市總供應量與2020年相比增長23%，實際與2019年同期相比微增4%，有小幅上揚。預判2021年下半年，我們認為，供應量仍將保持穩(wěn)中有增，與去年同期持平或小幅增長，但細究不同能級市場，各自將走出獨立行情，供應量或產生較大分化，具體來看：

一線城市新增供應量預計將穩(wěn)中微增。主要是基于去年一線土地市場集中放量，成交面積大幅增長達3成，潛在儲備充沛，加之一線成交熱度較高，上海銷售額位列全國第一，一定程度上也提升了房企推盤積極性。不過考量到今年初為調控市場嚴防樓市過熱，一線城市不斷政策加碼抑制市場，整體供應增速預期以穩(wěn)為主。

二線城市供應量有望于去年持平或小幅增長?？紤]到武漢、成都、青島等土地供應量常年較大的核心城市2020年全年土地成交量持穩(wěn)或有所回落，疊加上半年杭州、徐州、長沙、鄭州、蘇州等城市后來居上，漲幅上揚，二線輪動行情初現端倪，預計下半年各核心二線城市人口增速有望持續(xù)增長，購買力也相對升級，房企預計將增加供貨量，下半年整體供應量有望小幅增長。而針對濟南、長春、南寧等成交低迷，庫存較大城市，供應量也將回落。

三四線城市供應量或將小幅回落，城市間分化加劇。由于棚改收官，貨幣化安置提供的置業(yè)需求放緩，購房者觀望情緒濃重，疊加整體三四線購買力相對不濟，庫存積壓下房企推盤積極性不高。不同城市間的分化將持續(xù)升級，長、珠三角相對發(fā)達的環(huán)都市圈城市，無錫、常州、東莞、莆田、石獅等上半年土地成交熱度持續(xù)升溫，城市成交量大幅增長，預期下半年供應還將有一波放量；而諸如防城港、崇左等相對經濟面薄弱的西南部三四線城市而言，成交轉淡也將導致新增供應放緩，成交下滑。

預判2021年下半年，我們認為，狹義整體庫存穩(wěn)中有降，主要是基于成交熱度延續(xù)，總體增幅預期高于供應。不過城市間分化將持續(xù)加劇：

一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降。主要是基于一方面去年以來一線土地成交量大幅上升，房企重回一二線戰(zhàn)略意圖明顯，明年加大供應是大概率事件；另一方面，即便下半年信貸收緊，成交增長動能放緩，一線城市仍是“人+錢”的集中地，購買力相對旺盛，供求齊增也會帶動庫存量持穩(wěn)或微降。

而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

而就廣義庫存而言，預期將高位回落，主要是基于狹義庫存微降，房企開工意愿回升。一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會特別充裕，加之年初核心一二線集中供地下，已經消耗了部分資金，下半年拿地預期將更加謹慎；另一方面，從開工意愿來看，5月新開工面積穩(wěn)步上升，環(huán)比持增，同比降幅也有收窄趨勢，部分東南沿海城市，諸如金華等城市取證要求也附加了工期進度，此舉也將刺激開發(fā)商的開工積極性。

附表1：2021年1-5月100個典型城市分能級新建商品住宅供應情況（單位：萬平方米）（略）

附表2：2021年1-5月100個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

附表3：2021年1-5月108個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

附表4：2021年5月末100個重點城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米，月）（略）

附表5：2021年5月末100個重點城市商品住宅廣義庫存量及其變動情況（單位：萬平方米）（略）