中介合同是常見的有名合同，合同涉及兩方當(dāng)事人，即中介人和委托人。合同內(nèi)容主要表現(xiàn)為中介人向委托人報告訂立合同的機(jī)會以及提供訂立合同的媒介服務(wù)兩種。隨著社會分工細(xì)化，中介服務(wù)以其專業(yè)性和便捷性受到了普羅大眾的重視，中介合同使用的頻率越加頻繁，由中介合同引發(fā)的糾紛也越來越多，本文將通過對于中介合同常見風(fēng)險分析討論中介合同審查的應(yīng)對策略。

中介合同的發(fā)展經(jīng)歷了由無名合同到有名合同，從居間合同到中介合同的過程?！逗贤ā奉C布以前，居間合同屬于無名合同，主要受《民法通則》調(diào)整，《合同法》將中介方向委托方提供服務(wù)的合同命名為居間合同，并設(shè)立專門的章節(jié)對居間合同進(jìn)行了規(guī)制，《民法典》合同編中有專門有關(guān)中介合同的章節(jié)，居間合同被重新命名為中介合同，并對細(xì)節(jié)方面做出了修改。

根據(jù)上述表格分析可以看出，《民法典》主要在定義、中介人未能促成合同時費(fèi)用承擔(dān)、跳單條款以及補(bǔ)充參照適用條款四個方面對于中介合同的修訂做出了修改。除了基于語言通俗化的要求將居間合同變更為中介合同之外，其余三點都對于中介合同糾紛的處理有重大影響。下文將結(jié)合修改條款以及中介合同其他風(fēng)險點，規(guī)劃相應(yīng)應(yīng)對策略。

1、委托人方原因?qū)е潞贤茨苈男校薪槿四芊裰鲝堉Ц顿M(fèi)用

委托人原因?qū)е潞贤茨苈男写笾驴煞譃閮煞N情況：

一種情況是由于委托人拒不接待和洽談中介人所報告的訂立合同的機(jī)會，導(dǎo)致合同難以達(dá)成，該種情況需要從委托人是否正當(dāng)角度來判斷中介費(fèi)用支付問題。若委托人是根據(jù)自身條件、投資人基本情況等進(jìn)行正常的商業(yè)判斷，則不構(gòu)成違約，反之，若委托人故意不正當(dāng)阻止中介人促成合同，則需要支付中介費(fèi)用。

另一種情況則是委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同（即跳單）。《民法典》的出臺彌補(bǔ)了跳單條款的法律空白，直接否定了跳單行為的正當(dāng)性，即使中介合同中沒有關(guān)于跳單條款的規(guī)定，委托人仍然需要為此支付中介費(fèi)用。所以委托方需要特別注意，目前發(fā)生跳單情況，委托人需要支付中介報酬，當(dāng)然，在該項規(guī)定之外，雙方也可以就跳單行為的違約責(zé)任進(jìn)行具體規(guī)定，以確保合同能夠順利履行。

2、委托人在第三人協(xié)助下達(dá)成合同，中介人能否主張支付費(fèi)用

委托人在第三人協(xié)助下達(dá)成合同時中介人能否主張中介費(fèi)用取決于中介人是否履行了中介義務(wù)。若中介人未履行中介義務(wù)，則不能要求支付費(fèi)用。若在過程中中介人向委托人報告了訂立合同的機(jī)會或提供了訂立合同的媒介服務(wù)，則要根據(jù)中介人在促成合同訂立過程中的實際作用支付中介費(fèi)用。

3、委托人委托中介人進(jìn)行中介工作，后非委托人就該項目簽訂了合同，中介人能否主張支付費(fèi)用。

一般情況下，非委托人簽訂合同時中介人不能主張支付中介費(fèi)用，但若中介人能證明委托人與最終簽訂合同的單位是關(guān)聯(lián)單位，且該單位是利用中介人提供的機(jī)會訂立的合同，則可以主張中介費(fèi)用。

4、中介人未完成中介合同約定義務(wù)，能否主張支付費(fèi)用

中介人未促成合同訂立，不得要求支付報酬。但對于能否要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用，《民法典》做出了重大修改?！逗贤ā穼τ诰娱g活動支出的必要費(fèi)用由委托人負(fù)擔(dān)，《民法典》將中介人從事中介活動支出的必要費(fèi)用償還請求權(quán)修改為以約定為前提，因此在簽訂中介合同時，雙方應(yīng)當(dāng)調(diào)整合同相關(guān)表述，預(yù)防因該項費(fèi)用產(chǎn)生糾紛。

《民法典》背景下，中介合同的法律規(guī)定進(jìn)一步細(xì)化，報酬支付請求權(quán)、必要費(fèi)用請求權(quán)均有了不同程度的修改，此類修改對于中介人和委托人產(chǎn)生重大影響，了解現(xiàn)行規(guī)則下中介費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問題，可以有效幫助雙方規(guī)避中介合同法律風(fēng)險。