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作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
如若希冀“內(nèi)生+外拓”兩方面持續(xù)發(fā)力，牢牢占領(lǐng)香港物管市場(chǎng)應(yīng)是中海物業(yè)外拓之下的重要部署。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 上周被小摩下調(diào)評(píng)級(jí)至跑輸大市、股票大跌等陰霾還未散去，中海物業(yè)4月14日便在中海地產(chǎn)官方微信公眾號(hào)上，釋放出再獲香港司法機(jī)構(gòu)保安服務(wù)合約的消息。
據(jù)公布所示，近日，中海物業(yè)獲香港司法機(jī)構(gòu)全部13間法院保安服務(wù)合約，合約期36個(gè)月（至2024年5月31日止），此為時(shí)隔兩年半再次投得該等合約。
早于2018年12月，中海物業(yè)港澳公司首次接管香港司法機(jī)構(gòu)13家法院物業(yè)，并提供保安或安檢服務(wù)，具體項(xiàng)目包括終審法院、高等法院（上訴法庭和原訟法庭）和區(qū)域法院，以及東區(qū)裁判法院、西九龍裁判法院、九龍城裁判法院、觀塘裁判法院、屯門(mén)裁判法院、粉嶺裁判法院、沙田裁判法院、土地審裁處、勞資審裁處、前荃灣裁判法院等10間裁判法院。
這一消息令市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移至中海物業(yè)于香港物管市場(chǎng)的布局情況。事實(shí)上，多年以前，中海物業(yè)便已成為香港最大的公共設(shè)施物業(yè)管理服務(wù)商，對(duì)外宣傳口徑也一直是“港澳地區(qū)最大的中資物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?br/>
這表示中海物業(yè)在香港物管市場(chǎng)的規(guī)模不小，尤其是在公建物業(yè)方面。翻閱資料獲悉，近5年來(lái)，中海物業(yè)港澳地區(qū)在管項(xiàng)目數(shù)量增加60%，總管理面積擴(kuò)大近一半，項(xiàng)目全部覆蓋香港十八區(qū)。
可見(jiàn)，中海物業(yè)在外拓香港物管項(xiàng)目上費(fèi)了不少功夫。
香港物管市場(chǎng)與內(nèi)地物管市場(chǎng)并不盡然相同，香港物管市場(chǎng)除了具備成文法規(guī)保障，還實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，物管公司進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)始，便需要進(jìn)行投標(biāo)。
近年來(lái)，不少中資物管公司意欲進(jìn)軍香港物管市場(chǎng)，但紛紛折戟而歸。比如招商積余，于去年12月聲稱(chēng)考慮收購(gòu)香港公屋第一大物管服務(wù)供應(yīng)商創(chuàng)毅控股逾半股份，最終經(jīng)反復(fù)商討并綜合考量后認(rèn)為收購(gòu)條件不成熟，放棄收購(gòu)機(jī)會(huì)。
一名長(zhǎng)期研究物管行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示，香港物管市場(chǎng)飽和度比較高，沒(méi)有硬實(shí)力要敲開(kāi)大門(mén)就很難。
有分析解釋?zhuān)愀塾写蟠笮⌒“儆嗉椅锕芄荆抛u(yù)好、收費(fèi)合理的物管公司中標(biāo)機(jī)會(huì)更大。據(jù)此前了解，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司商定，物管公司對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收支情況等全部公開(kāi)，透明度較高。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，香港與內(nèi)地物管市場(chǎng)本質(zhì)上沒(méi)有太大區(qū)別，都是管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主，相對(duì)來(lái)說(shuō)，香港的物管標(biāo)準(zhǔn)或者要求會(huì)高一點(diǎn)，這跟業(yè)主方愿意承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用高低有直接關(guān)系。
“內(nèi)地物管市場(chǎng)目前壓價(jià)比較厲害，但人員成本也在不斷上升，因而利潤(rùn)就薄，只能通過(guò)其他手段減少支出，但不可避免服務(wù)質(zhì)量會(huì)打折扣?！鄙鲜鋈耸刻岬健?/p>
他還指出，香港接觸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較早，人員的服務(wù)意識(shí)和業(yè)主追求高品質(zhì)服務(wù)的意識(shí)都很強(qiáng)，內(nèi)地最早的物管就是學(xué)習(xí)香港物管經(jīng)驗(yàn)。上世紀(jì)90年代，曾興起內(nèi)地酒店行業(yè)、物管行業(yè)去香港學(xué)習(xí)取經(jīng)的浪潮。
一般而言，外來(lái)房企進(jìn)入香港市場(chǎng)，大都沒(méi)有物業(yè)管理附屬公司或并未與香港物管公司建立長(zhǎng)期合作，因而本地物管公司成為該等新開(kāi)發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)提供商機(jī)會(huì)增多。
作為中資物管公司，搶占該等市場(chǎng)并不容易。中海物業(yè)或是其中較為特殊的一員。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中海物業(yè)是國(guó)資背景，資金實(shí)力雄厚，本土化適應(yīng)得比較好，運(yùn)行團(tuán)隊(duì)更了解香港市場(chǎng)，跟政府的關(guān)系處理得也不錯(cuò)。
據(jù)該人士透露，公共設(shè)施物管項(xiàng)目多半都是政府指定幾家供應(yīng)商入圍。
如上述所獲項(xiàng)目，為香港司法機(jī)構(gòu)旗下物業(yè)項(xiàng)目，也是屬于公共設(shè)施物管項(xiàng)目。而該類(lèi)項(xiàng)目業(yè)主方大多為政府部門(mén)，服務(wù)業(yè)態(tài)大多是政府大樓、場(chǎng)館、軌交、公共交通樞紐、學(xué)校等。
自1986年于香港成立以來(lái)，中海物業(yè)40年間都在香港最重要公共設(shè)施領(lǐng)域深耕，其中不乏中央人民政府駐香港聯(lián)絡(luò)辦公大樓、駐港部隊(duì)軍營(yíng)。
中海物業(yè)有其基礎(chǔ)，且背靠中海集團(tuán)這一大樹(shù)。近期管理層在2020年度投資者會(huì)上也提及，“中海集團(tuán)內(nèi)部是相當(dāng)完善的，從地產(chǎn)、物業(yè)以及城建，能夠有很好的互動(dòng)?！?/p>
管理層介紹，在業(yè)務(wù)方面，地方政府對(duì)中海物業(yè)能夠“一攬子”解決問(wèn)題的能力比較看好。政府以前做項(xiàng)目總是“一對(duì)多”，既要對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，又對(duì)城建，還要面對(duì)商管，但中海集團(tuán)的生態(tài)鏈條基本可以全部解決，使得效率更加提升。
全生態(tài)鏈條合作，或許也是中海物業(yè)能扎根于香港物管市場(chǎng)的原因。
同樣作為龍頭物管企業(yè)，萬(wàn)科物業(yè)、保利物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)、碧桂園服務(wù)等在過(guò)去一年多爭(zhēng)奪內(nèi)地城市服務(wù)領(lǐng)域新賽道，反觀中海物業(yè)并未對(duì)外表述太多想法。
潛藏之下，中海物業(yè)實(shí)際外拓港澳市場(chǎng)的動(dòng)作不少。根據(jù)2020年報(bào)，去年中海物業(yè)在港澳地區(qū)成功投得多份醫(yī)院管理局項(xiàng)目，為醫(yī)管局轄下公立醫(yī)院和醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供服務(wù)數(shù)目增至16間，占全港醫(yī)院總數(shù)三成以上，并成功開(kāi)拓多個(gè)不同類(lèi)型的政府執(zhí)行部門(mén)合約，中海物業(yè)所服務(wù)的政府部門(mén)擴(kuò)展至21個(gè)。
此外，公開(kāi)資料顯示，去年5月底，中海物業(yè)中標(biāo)香港房屋委員會(huì)離島最大管理合約，獲得“東涌、大澳、梅窩、坪洲”等地項(xiàng)目的物業(yè)管理、保安服務(wù)和外判清潔服務(wù)等。總管理面積近18萬(wàn)平方米，13124個(gè)單位，整體規(guī)模超過(guò)離島總項(xiàng)目半數(shù)。
亦中標(biāo)不少大型項(xiàng)目，包括獲得全港副食品批發(fā)市場(chǎng)（西區(qū)和長(zhǎng)沙灣副食品批發(fā)市場(chǎng)）五年大型合約，以及中標(biāo)香港兩大發(fā)展商新鴻基和恒基合作發(fā)展豪宅項(xiàng)目——欣翠花園。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，中海物業(yè)港澳在管項(xiàng)目覆蓋包括13間法院、59個(gè)民政機(jī)構(gòu)、17個(gè)醫(yī)管項(xiàng)目和10個(gè)出入境口岸，以及澳門(mén)2所綜合性大學(xué)與唯一國(guó)賓館在內(nèi)的多種業(yè)態(tài)。
這是中海物業(yè)不同于其它物管公司的外拓發(fā)力區(qū)域。香港物管行業(yè)是該公司較為熟悉的市場(chǎng)，早在上世紀(jì)80年代，中海甚至還率先將物業(yè)管理概念、經(jīng)驗(yàn)和模式引進(jìn)內(nèi)地。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中海物業(yè)作為上市公司對(duì)項(xiàng)目拓展要求也高：“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在乎在管項(xiàng)目多少，至于利潤(rùn)率不那么苛求?！?/p>
從2020年報(bào)中也可窺見(jiàn)，其毛利率下滑至18.3%（2019年：20.0%），低于行業(yè)普遍水平，而且因人工成本大幅度上升和物業(yè)費(fèi)受限較多，期內(nèi)基礎(chǔ)物業(yè)板塊毛利率僅10.9%。
中海物業(yè)追規(guī)模的想法在今年逐漸顯現(xiàn)，有了清晰的第三方外拓目標(biāo)，在其“十四五”規(guī)劃中明確提出內(nèi)生和外拓要達(dá)到1比1的戰(zhàn)略目標(biāo)，在管面積規(guī)模未來(lái)五年復(fù)合增長(zhǎng)率不低于30%，到“十四五”末預(yù)計(jì)增長(zhǎng)3.7至3.8倍。
以目前1.82億平方米的在管面積基數(shù)來(lái)看，第三方項(xiàng)目每年新增需要在6400萬(wàn)平方米以上。
但數(shù)據(jù)顯示，2020年其新增在管面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.7%，其中22.8%面積來(lái)源于獨(dú)立第三方項(xiàng)目，距離目標(biāo)尚有一大段距離。
中海物業(yè)仍過(guò)度依賴(lài)母公司。截至2020年12月31日，來(lái)自關(guān)聯(lián)方的在管面積約為1.63億平方米，占比89.4%；來(lái)自第三方的在管面積約為0.19億平方米，占比10.6%。
其實(shí)，中海物業(yè)外拓起步較慢，直至2019年才真正有所起色。中海物業(yè)當(dāng)年拓展中標(biāo)項(xiàng)目179個(gè)，面積達(dá)1504.3萬(wàn)平方米，外拓面積創(chuàng)歷年之最，且首次超越內(nèi)接面積，并入局城市服務(wù)、民航服務(wù)、高等院校、養(yǎng)老院等新領(lǐng)域。
如若希冀“內(nèi)生+外拓”兩方面持續(xù)發(fā)力，牢牢占領(lǐng)香港物管市場(chǎng)應(yīng)是中海物業(yè)外拓之下的重要部署。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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