作者：婷婷王

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

4月15日-5月11日，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、重慶、廣州、無(wú)錫、杭州、北京完成了首批土地集中入市的拍賣。

7大城市的土拍結(jié)果，特征明顯、信號(hào)滿格，對(duì)后續(xù)15城的土拍，以及房企生存格局，也很有參考價(jià)值。

風(fēng)財(cái)訊統(tǒng)計(jì)了7大城市的土拍房企拿地結(jié)果，推出270宗土地、最終成交251宗。

重慶誕生了最高溢價(jià)率（近130%），杭州成交地塊最多（57宗）、出讓金最高（1178億元），北京的土地規(guī)則最多最嚴(yán)，無(wú)錫報(bào)價(jià)全觸頂，廣州拿地成色一般流拍較多，長(zhǎng)春溢價(jià)率墊底（最高溢價(jià)率3.3%）。

百?gòu)?qiáng)房企的戰(zhàn)場(chǎng)、“恒碧萬(wàn)”存在感較低、國(guó)央企優(yōu)勢(shì)凸顯、本土深耕型房企笑傲、大小房企分化嚴(yán)重、退圈房企增多…

不管是否承認(rèn)，城市與板塊或許還有輪動(dòng)，但房企逆襲的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，地產(chǎn)江湖正在“固化”。

2021年“各城市集中供地成交結(jié)果（逐宗土地）詳情表”

目前為止，首批集中土地出讓獲地的房企，TOP5中，融創(chuàng)、保利非常積極各地撒網(wǎng)，碧桂園、恒大、萬(wàn)科卻異常低調(diào)，幾乎不見(jiàn)蹤影。

“頭部的大型房企中，融創(chuàng)拿地就很積極，但‘碧萬(wàn)恒’就相對(duì)謹(jǐn)慎?！?/p>

億翰智庫(kù)研究部總監(jiān)于小雨認(rèn)為，“碧萬(wàn)恒”的區(qū)域布局范圍更廣，不需要把寶全部押在集中供地的熱門城市。

前期囤地夠多了，這一輪也比較低調(diào)，比如萬(wàn)科，投資力度比去年提升了很多，但1-3月已經(jīng)投入超200億拿地。還有“意外缺席杭州土拍”的綠城中國(guó)，一季度328億，排名第一。

相反前期拿地較少的企業(yè)，搶著在第一輪集中供地“補(bǔ)血”。比如融創(chuàng)。

融創(chuàng)的拿地?cái)?shù)量，在重慶、無(wú)錫都排第一，在杭州排第二；融創(chuàng)在目前7大城市第一輪集中工地，拿地總金額已超320億元。

“個(gè)人認(rèn)為，其他非集中供地城市如果也在這個(gè)時(shí)間段供地，可能地價(jià)相對(duì)比較合理，或者說(shuō)熱度沒(méi)那么高，其實(shí)這種情況對(duì)碧萬(wàn)恒這類企業(yè)來(lái)說(shuō)是有優(yōu)勢(shì)的。”于小雨表示。 

這次集中供地有點(diǎn)意外的是，國(guó)企/央企并沒(méi)有想象中的那么強(qiáng)勢(shì)。

雖然拿地總額TOP5里中鐵、招商、保利占了三席，但中鐵主要是逆勢(shì)重倉(cāng)沈陽(yáng)，招商保利靠全國(guó)鋪量。

全局來(lái)看，首批集中拍地結(jié)果中，廣州27家企業(yè)拿地，國(guó)企/央企14家，民企13家；無(wú)錫16宗土地中，國(guó)企/央企6宗，頭部房企競(jìng)得10宗；重慶32家企業(yè)拿地，國(guó)企/央企有12家，民企20家。

中指研究院認(rèn)為，可能因?yàn)閲?guó)企央企在考核上，對(duì)利潤(rùn)率有要求。不一定在集中供地時(shí)候湊熱鬧。

今年4月中下旬，在關(guān)注度較低的沈陽(yáng)、長(zhǎng)春的土拍市場(chǎng)中，保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科、招商等紛紛入手，搶購(gòu)了一些低價(jià)土地。

但在杭州這樣的城市，民企表現(xiàn)更亮眼。

如果說(shuō)廣州、無(wú)錫、重慶等城市還有大量國(guó)央企拿地，杭州的拿地房企中，更多是深耕本地的民營(yíng)企業(yè)。

拿地金額排名第一的是融信（142.3億），第二是融創(chuàng)（126.9億）。其次華潤(rùn)之后濱江96.3億、中駿91億、祥生54.3億、龍湖52.5億…都是大中型規(guī)模的民企。

中指研究院認(rèn)為，不同市場(chǎng)表現(xiàn)火熱各有原因。

比如杭州，因?yàn)椴捎昧瞬煌谋ＷC金繳納方式（5000萬(wàn)托底保證金），而且土地出讓金繳納期限相對(duì)較長(zhǎng)，部分地塊（預(yù)約保證金）甚至長(zhǎng)達(dá)到6個(gè)月，給了更多類型的企業(yè)機(jī)會(huì)。

比如重慶因?yàn)閮?yōu)質(zhì)土地占比較高，對(duì)房企吸引力強(qiáng)。

北京地市的區(qū)域分化加劇，地價(jià)上限及其他土拍規(guī)則嚴(yán)密，使得總出讓金額1109億元不及杭州，最高溢價(jià)率25%、最低僅有2%溢價(jià)率。

沈陽(yáng)，則因?yàn)槊孔诘貕K基本均有配建要求，雖然對(duì)房企吸引力有限，但對(duì)沈陽(yáng)這樣的城市發(fā)展來(lái)講更有意義。

在第一輪集中土拍中，“本土企業(yè)”有強(qiáng)烈的拿地訴求。

比如，廣州的越秀，通過(guò)“自競(jìng)+聯(lián)合”攬入6宗地塊，且其中不乏熱門地塊，成交總價(jià)達(dá)177.53億元。

比如，杭州的濱江，則充分發(fā)揮本土優(yōu)勢(shì)，以183億元拿下5宗地塊。融信則繼續(xù)奉行“深耕杭州”的策略，以229億拿下7宗地塊。

比如，重慶的龍湖、金科，位居拿地?cái)?shù)第二和第三。

這種現(xiàn)象，在杭州體現(xiàn)尤為突出。在5月8日的土拍中，22家競(jìng)買人，一半左右都是本土小房企。

“濱江、越秀這類企業(yè)，雖然是千億或者接近千億的房企，也都是前五十強(qiáng)的房企，他們分別在杭州和廣州等地方的市場(chǎng)占有率非常高，對(duì)這個(gè)城市的依賴度很大，所以拿地上顯得勢(shì)在必得?！庇谛∮曛赋觥?/p>

很多熱門城市在第一批集拍中，推出了大量土地，占2021全年土儲(chǔ)的占比較高。

這意味著，如果這一次顆粒無(wú)收，前期儲(chǔ)備較少的房企，會(huì)越來(lái)越難增儲(chǔ)。

這種嚴(yán)重分化，會(huì)否導(dǎo)致未來(lái)地產(chǎn)江湖格局大變？

“與其說(shuō)變化，不如說(shuō)是固化。尤其三道紅線，大家的手腳基本被捆住了，彎道超車很難，地產(chǎn)江湖的競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)相對(duì)固定了，沒(méi)能力拿地的房企比然要想好退出?！庇谛∮瓯硎?。

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原標(biāo)題： 讀懂7城土拍大數(shù)據(jù)：失聲的恒碧萬(wàn)、稱王的融招保