作者：鯨哥

來(lái)源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）

法拍房是為數(shù)不多，可突破房票限制的渠道之一，目前除了某些城市外，現(xiàn)在還有很多城市對(duì)法拍房未實(shí)施限購(gòu)。

現(xiàn)實(shí)與政策的夾縫下，法拍房成了想要落戶扎根、又苦于沒(méi)有房票的部分人的救命稻草，何況法拍房的價(jià)格“誘惑力”確實(shí)很大。

但利益越高，風(fēng)險(xiǎn)越大。既然風(fēng)險(xiǎn)與利益并存，那法拍房的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

法拍房的風(fēng)險(xiǎn)

法拍房可能遇到的一些風(fēng)險(xiǎn)：

1.法拍房的土地性質(zhì)

土地性質(zhì)的不同，所需繳納的土地稅費(fèi)自然也不同?，F(xiàn)實(shí)情況下，有很大一部分房源的土地性質(zhì)屬于”劃撥土地“，經(jīng)濟(jì)適用房就屬于劃撥性質(zhì)的住宅房。

風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在它沒(méi)有辦法正常過(guò)戶，可能需要額外申請(qǐng)政府審批同意，并繳納額外的土地出讓金，也就是說(shuō)它需要繳納的稅費(fèi)相比于其他法拍房要多出很多。

2、隱藏的稅費(fèi)

法拍房過(guò)戶可能全部稅費(fèi)都由買(mǎi)受人承擔(dān)，買(mǎi)受人應(yīng)提前計(jì)算需承擔(dān)的過(guò)戶費(fèi)用，計(jì)算好成本。

3、房屋相關(guān)欠費(fèi)全由買(mǎi)方出

如原業(yè)主未繳納的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)等，都需要買(mǎi)受人承擔(dān)。

4、惡意租賃，拍房容易交付難

比如房主知道房子要被拍賣(mài)，就搶先一步把房子低價(jià)租出去，租期20年的情況下，即使拍到房子，如果租戶已經(jīng)搬進(jìn)去居住，且租賃合同簽訂于抵押合同之前，買(mǎi)受人很可能就需要承擔(dān)無(wú)法交付的后果，大部分情況下都需要繼續(xù)履行租賃合同或自行與租客協(xié)調(diào)解決。

5、落戶問(wèn)題

法院只協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，對(duì)于原業(yè)主是否占用戶口、學(xué)位等問(wèn)題，需買(mǎi)受人自行找相關(guān)行政機(jī)關(guān)解決。

需要明確的是，購(gòu)買(mǎi)法拍房屬于真正的一錘子買(mǎi)賣(mài)，沒(méi)有后悔的余地。因此也存在各種各樣難以預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

如果冒然自己到平臺(tái)去拍，那風(fēng)險(xiǎn)將成倍增加。

而且若是拍中后覺(jué)得房子有瑕疵等不滿意的地方，那就只能悔拍，但只要出現(xiàn)悔拍，保證金是不予退還的。

相當(dāng)于賠了夫人又折兵，最后花了錢(qián)，房子沒(méi)買(mǎi)到，只買(mǎi)到了血淋淋的教訓(xùn)。

盡調(diào)報(bào)告

法拍房的蜜糖之下，一份詳細(xì)的盡調(diào)報(bào)告顯得尤為重要。

盡調(diào)，主要是從法拍房的居住屬性和法律屬性來(lái)分析我們中意的標(biāo)的。

居住屬性就比如小區(qū)的環(huán)境、房子的戶型大小等，而法律屬性主要是看上述所說(shuō)的一些風(fēng)險(xiǎn)，比如長(zhǎng)期租賃問(wèn)題、稅費(fèi)問(wèn)題等。

盡調(diào)其實(shí)主要是為了充分發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

首先看房子是否滿意，價(jià)格是否合適，如果房子本身就看不中，則不必繼續(xù)考量；

但如果房子中意，但存在一定的問(wèn)題，就要去制定解決這些問(wèn)題的策略。

如果不能解決，就要把需要支付的成本綜合考慮到購(gòu)房總成本里。

房屋的一些基本情況都可以從網(wǎng)上獲得，線上的盡調(diào)結(jié)束后，一些無(wú)法確認(rèn)的信息則需要通過(guò)線下盡調(diào)來(lái)核實(shí)。

比如看看房屋現(xiàn)在的居住情況：是否還有人居??？里面住的人是誰(shuí)？與產(chǎn)權(quán)人什么關(guān)系？是否已經(jīng)清場(chǎng)？清場(chǎng)難度如何？

看看裝修和改造：裝修情況和內(nèi)部改造情況，了解租賃情況、欠費(fèi)情況、核實(shí)房子類型、房屋瑕疵等。

在買(mǎi)法拍房前對(duì)房屋進(jìn)行盡調(diào)和看樣，對(duì)房屋所有的風(fēng)險(xiǎn)都了如指掌并能夠完美規(guī)避后，再?zèng)Q定是否參與競(jìng)拍。

如果你有自己參拍法拍房的想法，當(dāng)然是可以的，但是這其中的風(fēng)險(xiǎn)有必要了解詳盡。

在過(guò)去的一些案例中，也不乏很多人在參拍后期造成了更大的損失。

但其實(shí)要想真正靠自己完全了解這其中的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容是很難的，想做到“萬(wàn)無(wú)一失”，需要對(duì)法拍房進(jìn)行專業(yè)、詳細(xì)的盡調(diào)，了解房屋的真實(shí)狀態(tài)和市場(chǎng)價(jià)值！

即便成功拍得，后續(xù)還存在不能過(guò)戶、無(wú)法入住等一系列問(wèn)題，這對(duì)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的個(gè)人參拍者來(lái)說(shuō)是個(gè)大難題，很多人都是最終被交付的問(wèn)題弄得焦頭爛額。這也是為什么不建議個(gè)人參拍法拍房的原因。

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專業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

術(shù)業(yè)有專攻，專業(yè)人做專業(yè)事。最省心省力的法拍方式，便是選擇一家專業(yè)的法拍輔助機(jī)構(gòu)，那么輔拍機(jī)構(gòu)主要是做些什么事情呢？

1.拍前做盡職調(diào)查---標(biāo)的的位置,產(chǎn)權(quán)歸屬,欠費(fèi)情況,有無(wú)惡意租約,房屋的稅費(fèi)，解押查封等復(fù)雜情況都會(huì)體現(xiàn)在盡調(diào)報(bào)告中，此外還會(huì)根據(jù)競(jìng)拍人的實(shí)際情況匹配相應(yīng)的按揭貸款方案。

2.拍中輔助競(jìng)拍---在拍賣(mài)過(guò)程中，助拍/輔拍機(jī)構(gòu)一般都會(huì)有專業(yè)的競(jìng)拍師,他們對(duì)拍賣(mài)的流程以及出價(jià)的技巧都很了解，能幫助競(jìng)拍者節(jié)約一部分資金。

3.拍中后貸款,過(guò)戶清場(chǎng)騰退---你不是專業(yè)人士,你可能真不知道后續(xù)的過(guò)戶，核稅、退稅的流程怎么辦理。后續(xù)的騰退清場(chǎng)沒(méi)有專業(yè)人士你怎么能入住呢？

購(gòu)買(mǎi)法拍房毫無(wú)疑問(wèn)是值得的，但要想真正靠自己拍得心儀的法拍房卻很艱難。

個(gè)人參拍往往伴隨著未知的風(fēng)險(xiǎn)。尤其在競(jìng)拍過(guò)程中，只有理論認(rèn)知，紙上談兵是絕對(duì)比不過(guò)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的。

通常要獲得房屋完整的盡調(diào)信息，都需要花很大精力，動(dòng)用不少信息渠道，對(duì)時(shí)間成本的要求也比較高。

比如現(xiàn)場(chǎng)走訪、法院咨詢、房管部門(mén)調(diào)檔、物業(yè)咨詢等等，都不是一件簡(jiǎn)單的工作，如果個(gè)人沒(méi)有精力或足夠知識(shí)儲(chǔ)備，還是不建議自己調(diào)查，最好讓專業(yè)法拍服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)完成。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 法拍房五大風(fēng)險(xiǎn)，究竟該如何避免？