丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
在樓市下行趨勢不減、消費復蘇乏力的背景下，商業(yè)地產快速迭代。隨著商業(yè)地產發(fā)展日漸成熟，多數企業(yè)從持有運營的重資產模式向以輸出運營服務的輕資產模式轉型。
近年來，各品牌運營商紛紛啟動或加快了輕資產管理戰(zhàn)略，利用成熟規(guī)范的商業(yè)運營經驗，推出品牌管理輸出服務，以輕資產的方式推動企業(yè)商業(yè)規(guī)模的擴張，增強企業(yè)的影響力。
01頭部企業(yè)加速輕資產擴張
輕資產已經成為商業(yè)地產運營的重要趨勢，當前國內大部分頭部商業(yè)運營房企基本涉足輕資產品牌管理輸出。
原因有兩點：
一方面，國內仍存在不少小型物購中心運營管理能力有限，無法提供全業(yè)態(tài)的服務且無法吸引優(yōu)質租戶，同時疫情加速了部分中小購物中心的運營危機，品牌輸出市場較大。
另一方面，商業(yè)地產競爭愈發(fā)激烈，多數品牌開業(yè)迎來了爆發(fā)期，加之地產行業(yè)融資收緊，需要沉淀大量資金的重資產模式不再合適大舉發(fā)展，發(fā)展輕資產也是一條擴大規(guī)模、增強影響力和謀求新增長的路徑。
當前大部分頭部商業(yè)運營商正迎來規(guī)模爆發(fā)階段，得益于此前產品線的規(guī)范及標準化，疊加商業(yè)運營團隊組建完善，商管運營經驗的成熟等原因，越來越多企業(yè)也把輕資產品牌管理輸出戰(zhàn)略劃歸到未來商業(yè)擴張的重要籌碼。
表：部分房企的輕資產品牌管理輸出戰(zhàn)略
數據來源：CRIC整理
02品牌輸出仍是輔助手段
從企業(yè)實行輕資產品牌管理輸出的情況來看，萬達集團領跑。
早在2015年，4家機構擬投資240億元人民幣，擬建設約20座萬達廣場，由萬達集團進行運營管理。這標志著萬達商業(yè)地產“輕資產”模式正式啟動。2021年10月21日，萬達集團旗下商業(yè)運營平臺珠海萬達商管向香港聯交所正式遞交了招股說明書，截止2021年末萬達已開業(yè)購物中心418個，其中輕資產運營項目達到113個，占比達到27%，較2018年約8%的水平上升19個百分點，輕資產管理計劃在萬達購物中心規(guī)模擴張中占據著重要的地位。
此外，大悅城控股在2021年也走到了全面啟動輕資產路線的節(jié)點，且曾預計下半年商業(yè)輕資產項目進入爆發(fā)拓展階段。2021年上半年，大悅城控股已通過輕資產模式運營3個大悅城項目，獲取尚未開業(yè)的輕資產大悅城2個。下半年輕資產商業(yè)項目確保簽約6個，全年目標10個，未來大悅城或將持續(xù)推動輕資產戰(zhàn)略的輸出，助力規(guī)模擴張，到2024年末，該公司預計輕資產規(guī)模應該不低于40個項目。
不過，當前部分房企仍以重資產戰(zhàn)略、合作為主，輕資產品牌輸出仍只是作為輔助手段進行運營。比如，龍湖當前已經開業(yè)60家天街項目，僅有一家是輕資產管理輸出，新城控股2021年中期開業(yè)項目達到105個，僅有4個項目是通過管理輸出實現。
表：部分房企的持有購物中心及輕資產品牌管理輸出情況
數據來源：企業(yè)公告、CRIC整理
03輕資產助力商業(yè)規(guī)模擴張
在資產寒冬以及競爭日趨白熱化的今天，探索輕資產擴張戰(zhàn)略，對商業(yè)增強品牌影響力，推動企業(yè)規(guī)?；瘮U張具有重要意義。
比如以重資產布局為主的龍湖商業(yè)，也曾去年宣布全面啟動輕資產模式，向購物中心提供涵蓋定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出和消費者服務等全流程的支持。
從龍湖的商業(yè)發(fā)展來看，近幾年龍湖進入了商業(yè)快速擴張期，2019年起龍湖購物中心的年均開業(yè)數量達到10個及以上，是此前年份開業(yè)數量的2倍，到2021年末龍湖開業(yè)購物中心達到60個，建面約為581萬平方米。儲備項目方面，根據龍湖智創(chuàng)數據，截止2021年底龍湖開業(yè)及儲備項目達到128個，建面達到1220萬平方米，一年內拓展28個項目，當前已經儲備的8個輕資產項目建面占比僅為2%。
圖：龍湖2017-2021年購物中心開業(yè)情況
資料來源：企業(yè)公告、CRIC整理
由此來看，輕資產戰(zhàn)略主要是龍湖商業(yè)擴張中的一種方式之一，當前龍湖仍是以重資產布局為主。
早在2020年龍湖集團旗下的龍湖智慧服務集團就已經在試水“商業(yè)輕資產”管理輸出業(yè)務，簽約珠海融德廣場和南寧昭陽廣場，兩個項目均以“純管理輸出”方式，不涉“品牌輸出”，但當前龍湖進行輕資產簽約仍較為謹慎。
根據龍湖智創(chuàng)生活的招股書顯示，截止2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)儲備的68個項目中包含8個第三方項目，為龍湖輕資產管理輸出項目，分布在重慶、杭州、成都、石家莊、汕頭等地。2022年又分別輕資產簽約了成都兩個項目，至此龍湖商業(yè)自2021年3月啟動輕資產戰(zhàn)略以來，簽約項目至少已達10個。
圖：龍湖近期簽約輕資產項目情況
資料來源：企業(yè)公告、CRIC整理
行業(yè)規(guī)模見頂，房企紛紛將商業(yè)作為跨越周期的第二曲線，推動商業(yè)地產進入規(guī)模擴張的關鍵時期。
隨著頭部企業(yè)商管業(yè)務規(guī)模的持續(xù)增長，未來市場競爭將進入白熱化，為了實現規(guī)模化增長，搶占市場份額，輕資產品牌輸出不斷被房企采用，同時這也意味著，商業(yè)地產未來競爭力的核心在于運營效率。
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原標題： 資產“寒冬”來臨，房企加快商管輸出
