不良掘金蛙 作者：不良掘金蛙
來源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）
這個話題是因為最近有一筆債權(quán)處置過程中，遇到這個問題，正好分享給大家。
01 如何獲取繳納租金的信息
因為在前期盡調(diào)和投后的管理中，我們到現(xiàn)在與承租人溝通過有關(guān)抵押物的糾紛問題，和前期試探的研究過承租人購買抵押物使用的問題，所以了解了關(guān)于租金的繳納期限和大致金額，也向承租人說明了，因為是抵押后租賃，如果其繳納租金不通知我們，那我們一定申請騰空抵押物申請拍賣。所以在債務(wù)人（抵押人）向承租人索要租金的時候，承租人第一時間聯(lián)系了我們。
02 收取租金的法律依據(jù)
（這兩個案例里面的裁判論述還是挺不錯的，建議看看）
首先，《民法典》第四百一十二條第一款：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權(quán)人未通知應(yīng)當清償法定孳息義務(wù)人的除外。
其次，在最高院判決（2016）最高法民終542號和最高院裁定（2019）最高法執(zhí)監(jiān)479號中明確了租金屬于法定孳息；抵押權(quán)人對租金享有優(yōu)先受償權(quán)；要求抵押權(quán)人通知清償義務(wù)人（承租人）是為了防止其清償錯誤，不是生效要件而是對抗要件，即承租人在不知情的情況下，將租金給付給抵押人（出租人）后，抵押權(quán)人不能說無效。（通俗就是一旦給了你就沒法要了，只要沒給你作為抵押權(quán)人就能去優(yōu)先受償）；而且非常明確的說明扣押的理解應(yīng)該是法院通過查封對抵押財產(chǎn)施加以公權(quán)力之后，抵押人收取孳息的權(quán)利即被剝奪，租金作為抵押物交換價值的一部分，應(yīng)當算入抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶鷥?nèi)，抵押物不論被哪個債權(quán)的執(zhí)行法院扣押，均不影響抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)。
03 操作過程
先聯(lián)系法官提交申請執(zhí)行租金的申請和案例，明確表示我們已經(jīng)在積極營銷抵押物，如果租金繳納之后必然會導(dǎo)致我們和承租人之間的矛盾，而且我們也會追租金未能及時扣押的責(zé)任。通知承租人如果繳納租金給到債務(wù)人（抵押人），我們就一定會申請騰空房產(chǎn)。同時聯(lián)系債務(wù)人（抵押人）在最初申請貸款時，其曾提供過兩份承諾和抵押物出租協(xié)議，協(xié)議的內(nèi)容顯示出租日期早就到期了，其后面的全部都是抵后出租，并且承諾無出租。如果再拿出什么更早的出租協(xié)議或者和前面材料相沖突的內(nèi)容，一定會追刑事責(zé)任。當然這些話還是遵循“先禮后兵”的方針，不要上來就非常強勢的表明我一定會怎么樣，通過交流的過程滲透給對方。而且我們說的也是真話，如果真發(fā)生了那肯定會按照方案執(zhí)行下去。
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原標題： 不良資產(chǎn)中如何收取抵押物租金
