執(zhí)行那點(diǎn)事兒1 
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作者：商汝冰任玉潔
來源：執(zhí)行那點(diǎn)事兒（ID：shangrubinglawyer）
執(zhí)行實(shí)務(wù)點(diǎn)滴積累
第十一期
十問十答
查封中的執(zhí)行要點(diǎn)
1、不動產(chǎn)未進(jìn)行權(quán)屬登記，如何查封？
不動產(chǎn)雖未進(jìn)行權(quán)屬登記，但是符合法定條件的，執(zhí)行法院可以通知不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)查封登記。不動產(chǎn)在預(yù)查封期間正式登記到被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。
2、預(yù)查封的查封期限如何計(jì)算？
土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。
3、預(yù)查封的效力？
預(yù)查封的期限和效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。
4、被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，執(zhí)行法院可以對該土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封？
可以。
5、被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，如何進(jìn)行預(yù)查封？
對可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，執(zhí)行法院可以先發(fā)函由國土資源管理部門確認(rèn)被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，再對確認(rèn)后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進(jìn)行預(yù)查封。
6、房屋具有下列情形之一的，雖未進(jìn)行權(quán)屬登記，執(zhí)行法院可以進(jìn)行預(yù)查封：
（1）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；
（2）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
（3）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
7、案外人針對輪候查封提出的執(zhí)行異議，人民法院如何處理？
應(yīng)當(dāng)不予受理；已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回申請。
案件相關(guān)人的執(zhí)行要點(diǎn)
8、對擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評估。但下述情形除外：
（一）對于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評估。
（二）當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請不進(jìn)行評估的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。
9、評估機(jī)構(gòu)在工作中需要對現(xiàn)場進(jìn)行勘驗(yàn)的，人民法院應(yīng)如何做？
應(yīng)當(dāng)提前通知審判、執(zhí)行人員和當(dāng)事人到場，當(dāng)事人不到場的，不影響勘驗(yàn)的進(jìn)行，但應(yīng)當(dāng)有見證人見證。評估機(jī)構(gòu)勘驗(yàn)現(xiàn)場，應(yīng)當(dāng)制作現(xiàn)場勘驗(yàn)筆錄?？彬?yàn)現(xiàn)場人員、當(dāng)事人或見證人應(yīng)當(dāng)在勘驗(yàn)筆錄上簽字或蓋章確認(rèn)。
10、評估報(bào)告未送達(dá)給有關(guān)當(dāng)事人，影響依據(jù)評估報(bào)告確定拍賣、變賣的價(jià)格？
不影響，鑒于目前被執(zhí)行人借逃避送達(dá)拖延執(zhí)行的情況非常普遍，為了提高執(zhí)行效率，維護(hù)申請執(zhí)行人的合法權(quán)益，對評估報(bào)告可以采取請被執(zhí)行人的近親屬轉(zhuǎn)交、張貼在被執(zhí)行人所在的自然村或小區(qū)公共活動場所、郵寄至生效法律文書載明的被執(zhí)行人住所地等方式送達(dá)，無須公告送達(dá)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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