丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
2022年2月，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，受疫情不確定性和樓市整體低迷行情影響，房企推盤(pán)積極性普遍不高，整體市場(chǎng)去化也相對(duì)疲軟。
2月末，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，商品房待售面積57026萬(wàn)平方米，比2021年末增加6003萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。這主要與樓市行情“急轉(zhuǎn)直下”和新冠疫情各地頻發(fā)密不可分。其中住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，居民購(gòu)房熱情明顯消退，觀望情緒持續(xù)加劇。
具體來(lái)看廣義庫(kù)存同比增3%至38.5億平，部分弱二線和三四線同比增幅超20%，如保定、鎮(zhèn)江、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，短期內(nèi)潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
01 待售面積增量創(chuàng)新高商品住宅環(huán)比激增24%
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，商品房待售面積57026萬(wàn)平方米，比2021年末增加6003萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加104萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少335萬(wàn)平方米。
根據(jù)歷史規(guī)律，開(kāi)年之初整體商品房待售面積都會(huì)迎來(lái)一輪顯著跳增，今年也不例外，不過(guò)今年增量突破6000萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。尤其住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，環(huán)比激增24%，致總量增至5.7億平。
究其原因，一方面市場(chǎng)下行大背景下，房企“躺平”，購(gòu)房者“觀望”，供需疲軟，另一方面，2022年開(kāi)年多地集中爆發(fā)新冠疫情等不確定性影響，使得前期成交大熱的核心一二線城市，諸如上海、杭州等，受新冠疫情影響購(gòu)房需求延期釋放。
圖：全國(guó)商品房各類(lèi)物業(yè)累計(jì)待售面積（單位：萬(wàn)平方米）
注：商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
02 狹義庫(kù)存同比增長(zhǎng)5%一線城市僅上海同環(huán)比齊降
狹義庫(kù)存來(lái)看，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年2月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60874萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(zhǎng)5%。
圖：百城2019年以來(lái)商品住宅庫(kù)存量變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）
注：商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積中，尚未銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
具體來(lái)看，一線城市中僅上海一城狹義庫(kù)存保持同環(huán)比齊降，雖然供應(yīng)顯著縮量，但居民成交熱情不減，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率高位保持在80%附近，售價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的高端盤(pán)仍一房難求，上海院子、招商云璽、蘇河望等開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即售罄。
北京供求疲軟，整體狹義庫(kù)存與上月基本持平，同比小幅微降3%。廣、深樓市延續(xù)低迷，不過(guò)得益于供應(yīng)顯著縮量，狹義庫(kù)存環(huán)比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，不過(guò)同比延續(xù)上揚(yáng)，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。
二線城市中，多數(shù)城市庫(kù)存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在5%以內(nèi)，而北部和內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽(yáng)、武漢2月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。
三四線城市因供應(yīng)縮量，狹義庫(kù)存環(huán)比小幅回落，不同城市跌多漲少，但跌幅基本都在5%以內(nèi)，不同城市間分化持續(xù)加劇。
圖：2022年2月末商品住宅庫(kù)存量TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
03 庫(kù)存消化周期上行三四線近2年壓力陡增
從去化周期來(lái)看，庫(kù)存消化周期已持續(xù)增至19.5個(gè)月，不同能級(jí)城市皆保持上揚(yáng)，一線增至12.96個(gè)月，二線增至18.05個(gè)月，同比漲幅均在40%以上，目前庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控，而三四線去化周期已達(dá)到23.25個(gè)月，迫近疫情期高位（25.18個(gè)月），顯著高于百城平均，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面,同比增83%，居不同能級(jí)之首。
圖：百城2019年以來(lái)商品住宅庫(kù)存量去化周期變動(dòng)情況（月）
注：2022年2月商品住宅庫(kù)存去化周期=2022年2月末商品住宅庫(kù)存量/近3月商品住宅成交面積均值
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
具體來(lái)看，一線城市也出現(xiàn)了明顯分化，北京去化周期超2年，廣州、深圳則處于10-15個(gè)月之間，與此同時(shí)，上海去化周期“一降再降”，已由5.35個(gè)月降至4.67個(gè)月，顯著低于去年同期，供應(yīng)主導(dǎo)型市場(chǎng)下，居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，購(gòu)房積極性依舊較高。
30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、大連、長(zhǎng)春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以北部?jī)?nèi)陸城市居多，成交相對(duì)慘淡；
三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)23.25個(gè)月，已經(jīng)逐步迫近2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲10%。
圖：2022年2月末商品住宅庫(kù)存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
04廣義庫(kù)存增至38.5億㎡三四線同比增幅超20%
廣義庫(kù)存來(lái)看，截至2022年2月末廣義庫(kù)存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，達(dá)384796萬(wàn)平方米，環(huán)比微增0.2%，同比上漲3%。
不同能級(jí)廣義庫(kù)存環(huán)比變動(dòng)不大，漲跌幅均在1%以內(nèi)，整體延續(xù)高位持穩(wěn)，同比皆增，一線大增8%，漲幅居不同能級(jí)之首，主要源于去年基數(shù)較低影響，二三線漲幅在1%-5%之間，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。
圖：百城2019年8月以來(lái)商品住宅廣義庫(kù)存量變動(dòng)情況（萬(wàn)平方米）
注：廣義庫(kù)存指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷(xiāo)證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
具體來(lái)看，一線城市中，上海、廣州、深圳均保持環(huán)比回落，同比持增；北京則同環(huán)比齊增，主要源于北京本月完成了首輪集中土拍，掛牌的18宗地僅1宗流拍，土地市場(chǎng)“回溫”帶動(dòng)廣義庫(kù)存環(huán)比跳增10%。
二三線城市中，貴陽(yáng)、大連、唐山、沈陽(yáng)、株洲、石家莊、煙臺(tái)2月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長(zhǎng)沙、蘭州、岳陽(yáng)、滄州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠、佛山次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。
圖：2022年2月末商品住宅廣義庫(kù)存量TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
綜合來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：一線韌性較強(qiáng)，2月狹義庫(kù)存整體持穩(wěn)，去化周期僅12.96個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫(kù)存波動(dòng)不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但仍低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫(kù)存、去化周期同比漲幅屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫(kù)存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
預(yù)判2022年3月，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)，供需延續(xù)疲軟是大概率事件。雖然多地陸續(xù)出臺(tái)了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，但整體行業(yè)信心已然大不如前。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 三四線庫(kù)存漲幅擴(kuò)大至20%，去化周期近2年
