觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“新希望服務定位為提供民生服務的企業(yè)，是集團旗下布局民生產(chǎn)業(yè)鏈的關鍵環(huán)節(jié)，也是集團內(nèi)部第一家赴港IPO的企業(yè)。”
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 通過聆訊的第二天，新希望服務召開了IPO新聞發(fā)布會，公布上市事宜。這家2021年首個遞交招股書的物企，現(xiàn)在距離登陸資本市場只差一步。
根據(jù)上市計劃表，新希望服務將于5月11日上午9時開始香港公開發(fā)售，股份預計5月25日于香港聯(lián)交所主板開始買賣。
據(jù)透露，新希望服務將發(fā)售2億股股份，其中1.8億股股份將作國際發(fā)售，占初步發(fā)售股份總數(shù)的90%；余下2000萬股股份將于香港作公開發(fā)售(可予重新分配)，占初步發(fā)售股份總數(shù)的10%，每股作價介乎3.80港元至4.70港元，集資額最多9.4億港元。
觀點地產(chǎn)新媒體于發(fā)布會上獲悉，新希望服務目前已引入6家基石投資者，總金額達到4940萬美元，其中包括貝殼找房投資9700萬人民幣、小米投資3880萬港元、復星國際投資500萬美元等。
會議伊始，新希望集團董事長劉永好以視頻形式寄語：“新希望服務定位為提供民生服務的企業(yè)，是集團旗下布局民生產(chǎn)業(yè)鏈的關鍵環(huán)節(jié)，也是集團內(nèi)部第一家赴港IPO的企業(yè)?！?/p>
他多次強調(diào)的“民生服務”一詞，定下了本輪上市宣傳基調(diào)。
非執(zhí)行董事姜孟軍續(xù)指出，新希望集團一直圍繞著民生產(chǎn)業(yè)和幸福經(jīng)濟來布局產(chǎn)業(yè)賽道，所以民生服務也是新希望集團的基因。
在管理層看來，新希望服務圍繞著消費升級和生活方面有了更多的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，可以進行多方面多維度的產(chǎn)業(yè)鏈整合，實現(xiàn)對整個物業(yè)服務生態(tài)的升級和重塑。
如上述所提，核心重點在于民生服務。
首席執(zhí)行官兼總經(jīng)理陳靜在會上解釋，新希望服務定位為民生服務運營商的核心邏輯是在價值鏈中心連接客戶，圍繞業(yè)主及住戶、其他消費者在公共空間購物、旅游、娛樂等多個方面的需求，提供物業(yè)管理服務、商業(yè)運營服務和民生服務等服務內(nèi)容，構建民生服務微生態(tài)。
亦即，物業(yè)管理服務基礎之上深度發(fā)展商業(yè)運營服務和民生服務。新希望服務希冀打造的是區(qū)別于傳統(tǒng)典型的物業(yè)服務企業(yè)。
姜孟軍稱，產(chǎn)業(yè)運營思路下的民生服務既是新希望服務差異化定位，同時也是競爭的優(yōu)勢所在。
招股書顯示，新希望服務主要從四個業(yè)務分部產(chǎn)生收入，物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、商業(yè)運營服務以及民生服務。而民生服務主要提供社區(qū)生活服務、社區(qū)資產(chǎn)管理服務、線上及線下零售服務及餐飲服務、營銷活動組織服務，及社區(qū)空間運營服務。
不過，物業(yè)管理服務仍是主要收入來源。
總體收入上，新希望服務從2018年的2.58億元增長47.5%至2019年的3.81億元，后增長54.6%至2020年的5.88億元。于往績記錄期，復合增長率超過50%。同時，凈利潤從2018年的4110萬元增長56.0%至2019年的6400萬元，后增長71.6%至2020年的1.09元。
細分到各個板塊，2020年物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、商業(yè)運營服務以及民生服務這四項收入分別為1.89億元、1.68億元、1.12億元和1.17億元，占總收入比重分別為32.3%、28.6%、19.2%和19.9%；對應毛利分別為5920萬元、7365萬元、6186萬元和5264萬元。
近幾年，新希望服務一直在調(diào)整業(yè)務結(jié)構及收入結(jié)構。具體表現(xiàn)為，物業(yè)管理收入、商業(yè)運營收入比例有所降低。于往績記錄期，物業(yè)管理收入占比由45%優(yōu)化到32%，商業(yè)運營收入基本維持在20%左右的水平。
非業(yè)主增值服務收入、民生服務收入比例則得以提升。其中，非業(yè)主增值服務收入占比由2018年的19.7%增至28.6%，民生服務收入占比則由11.0%上漲到19.9%。
至于增長快速的原因，首席財務官陳江回復稱：“一方面不斷向市場擴張客戶規(guī)模，完善整個生活服務板塊的生態(tài)，同時對內(nèi)也在深度和廣度方面進行精益化管理，于2019年年底推出團膳的業(yè)務。”
之所以會如此重視該等業(yè)務板塊，更深層次理由是其較高水平的毛利率水平。比如于2020年，新希望服務的整體毛利率達到42.1%，對應物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、商業(yè)運營服務以及民生服務毛利率分別為31.2%、43.8%、54.8%和44.9%。
在會上，陳靜透露，未來發(fā)展方向會側(cè)重高毛利率的商業(yè)運營以及民生服務板塊。
上市之后追逐規(guī)模是常態(tài)。
于2020年12月31日，新希望服務管理65個項目，總在管樓面面積約為1020萬平方米。截至最后實際可行日期，總在管樓面面積進一步增至1140萬平方米。
背靠新希望集團，成為新希望服務發(fā)展的根基。截至2018年、2019年及2020年12月31日，分別有33個、45個及60個在管物業(yè)由母公司開發(fā)，分別占在管物業(yè)總數(shù)的100.0%、100.0%及92.3%。
與之相對應的是，區(qū)域布局也與母公司相似。截至2020年12月31日，新希望服務分別有33.4%及28.9%的在管樓面面積位于成渝城市群及華東地區(qū)，分布較為集中。
值得一提的是，截至2020年12月31日，新希望服務物業(yè)管理項目全部位于中國一線、新一線和二線城市，進駐了成都、大連、昆明、南寧、沈陽、溫州、南寧等17個城市。
只布局于一二線城市，令物管費略高一些。2019年，新希望服務平均月度物業(yè)管理費為每平方米3.69元，根據(jù)同一資料，較中國物業(yè)管理服務行業(yè)平均月度物業(yè)管理費每平方米高出1.35元或57.4%。
物管規(guī)模競賽階段，上市之后必然會有更多外拓動作。陳靜同樣認為，并購和投資、市場拓展都是企業(yè)快速發(fā)展、業(yè)務規(guī)模增長的必要手段。對于新希望服務而言，會通過內(nèi)生增長、市場并購、市場拓展三個方向共同發(fā)力。
內(nèi)生增長方面，依然是新希望地產(chǎn)包括其他的關聯(lián)公司，在未來發(fā)展過程持續(xù)供給一些在管規(guī)模。截至2020年12月31日，新希望服務訂立合約向尚未交付予的26個住宅項目提供前期物業(yè)管理服務，其中18個由新希望地產(chǎn)開發(fā)，其余由新希望地產(chǎn)的合營企業(yè)或聯(lián)營公司開發(fā)。
截至同日，未交付項目總合約樓面面積約為510萬平方米。
而在投資和并購上，陳靜繼續(xù)提及，新希望有其堅持的原則，包括對城市的選擇、對高質(zhì)量客戶的選擇，以及對高物業(yè)費的醫(yī)療、學校、商辦的選擇。
她認為，提升市場外拓能力，更有利于企業(yè)長期發(fā)展。
“市場外拓的項目是新客戶群體，長期耕耘之后，也會帶來更多收益?！币蚨孪Ｍ諆?nèi)部也組建了合作發(fā)展中心，從總部牽引到各個城市公司共同協(xié)同，通過招投標或者資源獲取的方式提升市場并購能力。
新希望服務早已試圖進行第三方外拓。
自2020年開始，已訂立合約來管理獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)的12個物業(yè)項目，總在管樓面面積為150萬平方米，占總在管樓面面積的13.2%。
從此次募集資金用途上，也可知悉新希望服務對于投資、并購的重視。當中述及，集資所得70%用于戰(zhàn)略收購及投資，以指示性發(fā)售價范圍的中位數(shù)計算，估計將自全球發(fā)售收取所得款項凈額約7.85億港元，其中會有5.49億港元用于此。
以下為新希望服務IPO新聞發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：公司營收結(jié)構和大部分物業(yè)企業(yè)有所區(qū)別，是否反應了公司業(yè)務結(jié)構和發(fā)展戰(zhàn)略？
陳江：從整體的營收結(jié)構來看，體現(xiàn)了新希望服務自身業(yè)務發(fā)展的經(jīng)營邏輯和發(fā)展策略。在業(yè)績記錄期，新希望服務深度布局四條業(yè)務線，對應四個不同賽道，分別是基礎物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、商業(yè)運營服務和民生服務。
在業(yè)績記錄期，總收入也從2018年的2.6億元進一步增長到2020年末的5.88億元，年復合增長率50%。
伴隨著增長態(tài)勢以及收入結(jié)構演變，使得公司跟傳統(tǒng)物業(yè)管理公司有一些區(qū)別。尤其是在近兩年，傳統(tǒng)物業(yè)管理占比由2018年的45%進一步下降到了2020年近32%的水平。
與此同時，基礎物業(yè)管理服務到2020年進一步增長到1.9億元，一方面得益于新希望地產(chǎn)在過往穩(wěn)健快速發(fā)展，給了非常穩(wěn)步管理規(guī)模的支撐。同時新希望集團在醫(yī)療等等方面布局了非常多的賽道，也在規(guī)模上給予了深度鏈接和支持。另一方面，第三方市場化拓展，使得物業(yè)管理服務收入實現(xiàn)了快速增長。
第二個業(yè)務線是非業(yè)主增值服務，依托與新希望服務快速穩(wěn)健發(fā)展，也在不斷完善和優(yōu)化提供非業(yè)主增值服務的服務組合，同步也向第三方依托于過往能力和沉淀做對外輸出，非業(yè)主增值服務在2020年收入是1.68億元，幾乎和物業(yè)管理服務的收入水平接近，收入占比在2020年是26.8%。
從商業(yè)運營服務的角度，在業(yè)績記錄期，實現(xiàn)了單個商業(yè)項目全生命周期和全鏈條服務的打通，同時商業(yè)運營服務平穩(wěn)增長，于業(yè)績記錄期增速是35%。
民生服務是四個業(yè)務板塊里面發(fā)展最快的，一方面不斷向市場擴張客戶規(guī)模，完善整個生活服務的生態(tài)，同時對內(nèi)也不斷在深度和廣度方面進行精益化管理，于2019年年底推出團膳的業(yè)務，使得整個生活服務營收從2018年的3千萬元進一步增加到2020年的1.2億元。
這是觸客的基礎，幫助構建生活服務高毛利的業(yè)務單元，持續(xù)不斷投放多元化、高毛利、符合客戶需求的服務，未來進一步運用好新希望服務在民生服務方面的能力。
現(xiàn)場提問：公司在服務上強調(diào)高質(zhì)量，如何體現(xiàn)？
趙曉星：高質(zhì)量不僅僅是項目的高質(zhì)量，更多是客戶的高質(zhì)量。
首先，新希望服務在全國化布局中，整個華東區(qū)域占比33%以上，有更好基礎設施，打造了地理優(yōu)勢。
第二，從數(shù)據(jù)上的訴求，借助于整個新希望服務產(chǎn)業(yè)鏈的支撐，以及收益穩(wěn)定的中高端的物業(yè)組合角度看，在單方頻效上業(yè)績也比較突出。最后是非常重視客戶的滿意度，多年來老客戶的客戶滿意度在90%以上。
現(xiàn)場提問：新希望服務定位為民生服務運營商，核心優(yōu)勢在哪里。
姜孟軍：產(chǎn)業(yè)運營思路下的民生服務既是新希望服務差異化定位，同時也是競爭優(yōu)勢所在。新希望集團一直圍繞著民生產(chǎn)業(yè)和幸福經(jīng)濟來布局產(chǎn)業(yè)賽道，所以民生服務是整個新希望集團的基因。新希望服務的民生服務也得到了母公司和相應產(chǎn)業(yè)板塊的大力支持。
新希望集團成立于1982年，作為國內(nèi)民營企業(yè)的一棵長青樹，將近40年來，一直圍繞著民生產(chǎn)業(yè)在農(nóng)牧食品、乳業(yè)快消、醫(yī)療健康、金融投資、文化旅游方面發(fā)展，因此擁有了豐富的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。
新希望服務圍繞著消費升級和生活方面有了更多的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，可以進行多方面多維度的產(chǎn)業(yè)鏈整合，實現(xiàn)對整個物業(yè)服務生態(tài)的升級和重塑。
也基于此，新希望服務資產(chǎn)管理服務、線上活動、空間運營服務等五大民生服務領域打造出了餐飲、消費、多元的服務需求，希望做到極致。
未來繼續(xù)圍繞著多重角色構建多元化的民生服務平臺，透過這些商業(yè)生態(tài)與模式的升級重塑，將新希望服務的成長空間放到最大。
現(xiàn)場提問：集團方面有沒有給公司下達什么任務？
陳靜：與其說新希望集團給公司的是任務或者壓力，不如說是支持和動力。公司是新希望集團第一個赴港上市的公司，在這樣的指引下，確實具備非常好的能量。
從幾個方面來講，第一，新希望地產(chǎn)在規(guī)模方面給新希望服務的支持，相信會成為公司在業(yè)務規(guī)模發(fā)展方面的重要力量，未來也會有更多的分公司成為新的客戶。
其次，公司是民生服務運營商，在生活服務方面也有多個賽道布局，新希望集團作為民生產(chǎn)業(yè)幸福經(jīng)濟的綜合產(chǎn)業(yè)集團，新希望服務是其中一個重要產(chǎn)業(yè)，在食、居、商品等領域跟新希望集團有深度的合作。
第三，新希望集團給了非常多專業(yè)賦能，比如下屬多家合伙人企業(yè)、信息科技企業(yè)，都給了非常多專業(yè)指導。第四，新希望集團根植于大地的文化金字塔，給了新希望服務強大的文化基因和發(fā)展背景。
最后，雖然得到更多的是支持和動力，作為管理層，依然有自己的任務，同樣要化壓力為動力，管理層也會上下同心，真正實現(xiàn)給投資人的承諾，希望通過努力，并在新希望集團的支持下，真正實現(xiàn)業(yè)績達成，同時夯實幸福民生運營商的愿景。
現(xiàn)場提問：公司募資70%用于戰(zhàn)略收購和投資，是如何看待外延式并購的做法，公司會如何壯大經(jīng)營版圖？
陳靜：在整個一級市場，戰(zhàn)略并購上競爭確實還是比較激烈，對于新希望服務而言，依然認為并購和投資、市場拓展都是企業(yè)快速發(fā)展、業(yè)務規(guī)模增長的必要手段。新希望服堅定不移通過市場并購、市場拓展，以及內(nèi)生增長，三個方向共同發(fā)力，來進一步拓展規(guī)模。
首先，在一級市場相對來講競爭壓力比較大的前提下，投資和并購要堅守幾個原則。首先要堅持對城市的選擇，對于高質(zhì)量客戶的選擇，對于高物業(yè)費的醫(yī)療、學校、商辦的選擇。堅持之后，一方面獲得較優(yōu)質(zhì)標的，另一方面會發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的城市、業(yè)態(tài)，對于增值服務需求也是比較旺盛的，也正是公司的優(yōu)勢所在，將持續(xù)提升在生活服務方面的業(yè)務發(fā)展，雙向形成聯(lián)動，從而促進新希望服務整體的業(yè)務發(fā)展。
第二，將進一步加強在市場外拓方面的能力，會更有利與企業(yè)的長期發(fā)展，因為并購不管怎么講，都還是利用了投資人或公司的資金，但是市場外拓到一個項目，是一個新的客戶群體，長期耕耘之后，也會帶來更多的收益。所以內(nèi)部也組建了合作發(fā)展中心，從總部牽引到各個城市公司共同協(xié)同，通過招投標或者資源獲取的方式提升在市場并購方面的能力。
最后，內(nèi)生增長也是規(guī)模增長的重要手段，新希望地產(chǎn)包括其他的關聯(lián)公司，在未來發(fā)展過程中，也將會持續(xù)供給一些在管規(guī)模。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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