不良資產(chǎn)投資觀察 作者：觀察哥
來源：不良資產(chǎn)投資觀察(ID：biyuefinance)
不良資產(chǎn)，AMC飲“頭啖湯”
隨著經(jīng)濟(jì)周期和市場行情的變化，中國不良資產(chǎn)市場從最初的政策性剝離，經(jīng)過商業(yè)化轉(zhuǎn)型，逐漸進(jìn)入蓬勃發(fā)展的市場化競爭階段。而隨著股市、樓市等投資熱潮的褪去，不良資產(chǎn)成為了新的投資熱點(diǎn)之一。
政策環(huán)境的開放，使得萬億規(guī)模的不良資產(chǎn)尋求市場消化渠道，同時(shí)國內(nèi)外資金也瘋狂涌入嗅探著投資商機(jī)。在這供需兩旺的表象之下，潛藏著行業(yè)生態(tài)的失衡：資產(chǎn)端的價(jià)格飆升，而資金端卻越發(fā)謹(jǐn)慎，究其原因，是因?yàn)橐越灰滓鐑r(jià)為目的的傳統(tǒng)交易模式無法體現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，行業(yè)的終端處置能力無法滿足社會對不良資產(chǎn)的消化需求和投資需求。未來誰能夠站在社會需求端的立場，誰能建立起需求為導(dǎo)向的終端處置能力，誰就能在行業(yè)的洗牌中立于不敗之地。
一筆常規(guī)的不良債權(quán)從形成到處置退出至少要經(jīng)過“銀行客戶經(jīng)理→銀行審查→銀行審批→貸后管理→預(yù)警→銀行資產(chǎn)保全→AMC→投資人→服務(wù)商→終端退出”，每一手的轉(zhuǎn)移都伴隨著真實(shí)信息的打折扣或者信息變化的遺漏。所以，無論在哪個(gè)環(huán)節(jié)接觸到不良債權(quán)，對所有前手信息的捕獲至關(guān)重要。而AMC作為不良資產(chǎn)的第一個(gè)信息接盤俠，無疑對于判斷資產(chǎn)包優(yōu)劣是具有先發(fā)優(yōu)勢的。
萬科入局深圳資產(chǎn)，股東大牌云集
4月28日，深圳資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱深圳資產(chǎn)）成立，注冊資本41.5億元，萬科入股10億控股24.1%。至此，廣東成為第一個(gè)有四家AMC的省份，前三家已獲批地方AMC分別是廣東粵財(cái)資產(chǎn)管理公司、廣州資產(chǎn)管理公司和深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司。
工商信息顯示，深圳資管的法定代表人為姚飛，公司經(jīng)營范圍包含收購、受托經(jīng)營金融機(jī)構(gòu)、地方金融機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)，對不良資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置等業(yè)務(wù)。
除了萬科這個(gè)股東很亮眼之外，其他股份也身份不俗。
在股權(quán)結(jié)構(gòu)上，深圳市投資控股有限公司為第一大股東，持有50.6%股權(quán)；深圳市羅湖引導(dǎo)基金投資有限公司、中國國新資產(chǎn)管理有限公司，分別持有22.89%股權(quán)、2.41%股權(quán)。進(jìn)一步進(jìn)行股權(quán)穿透可以發(fā)現(xiàn)，上述三家公司分別由深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、深圳市羅湖區(qū)財(cái)政局以及國務(wù)院100%控股。
深圳資產(chǎn)暫時(shí)還不能批量處置不良資產(chǎn)。那何時(shí)獲得牌照？中國銀保監(jiān)會官網(wǎng)及廣東銀保監(jiān)局暫無深圳資產(chǎn)牌照的批復(fù)。
據(jù)了解，AMC牌照發(fā)放有越來越嚴(yán)格之趨勢。2019年底，地方AMC首次擴(kuò)容，北京資產(chǎn)管理有限公司、長沙湘江資產(chǎn)管理有限公司、成都益航資產(chǎn)管理有限公司分別為所在省市的第二家持牌的地方AMC。在此之前，已經(jīng)獲得中國銀保監(jiān)會批準(zhǔn)、正式備案的地方AMC共有53家。2017年和2018年新增獲批的機(jī)構(gòu)分別為11家和10家，2019年新增獲批機(jī)構(gòu)數(shù)量僅為3家，較往年大幅度減少。
剖析地方AMC的發(fā)展歷程，56家地方性AMC集中于2014-2019年五年期間內(nèi)批復(fù)，具體來看2014年10家、2015年9家、2016年13家、2017年11家、2018年10家、2019年3家。
之前，廣東省已有3家地方AMC：廣東粵財(cái)資產(chǎn)管理有限公司、廣州資產(chǎn)管理有限公司、深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司。其中，廣東粵財(cái)成立于2006年，獲批復(fù)于2014年，其余兩家均成立于2017年，并于2017年獲批。
萬科窺視不良，早有端倪
對于上述消息，萬科方面予以確認(rèn)。
入股深圳資產(chǎn)管理有限公司背后，萬科的邏輯與意圖是什么？
對此，萬科方面暫未有回應(yīng)。不過，有接近萬科人士對分析稱，今年是收并購大年，萬科此舉的背后邏輯是有意參與國企混改，收購一些國企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，拓寬擴(kuò)張路徑。
此番猜測并非空穴來風(fēng)。
早在萬科2017年中期業(yè)績會上，董事長郁亮就曾透露：“目前在做兩個(gè)潛力業(yè)務(wù)，就是軌道+業(yè)務(wù)，軌道物業(yè)不僅僅和深圳地鐵合作，也和比亞迪合作，云軌業(yè)務(wù)；第二個(gè)是混改，我們現(xiàn)在也在做混改，未來大家看到我們混改的話也不要覺得奇怪?！?郁亮表示，目前混改機(jī)會很多，但選擇前提是能給公司帶來價(jià)值增量，不搭界的業(yè)務(wù)不會考慮。
2018年初，萬科首次試水浙江國企混改。
在浙江國資委的“國企去房地產(chǎn)化”背景下，2018年1月，浙江省屬大型國企杭鋼集團(tuán)在浙江產(chǎn)權(quán)交易所將其部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)掛牌。?這些項(xiàng)目的接盤方正是萬科。當(dāng)年3月，萬科以底價(jià)17.82億元，取得了杭鋼集團(tuán)上述8個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)包，成為這些公司及項(xiàng)目的大股東和操盤方。藉此，萬科得以首次進(jìn)入臺州、馬鞍山、諸暨三個(gè)新城市。
2019年2月25日，萬科董事長郁亮曾在萬科2019年目標(biāo)及行動溝通會上指出：“除了不良資產(chǎn)，我們找不到一個(gè)和房產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)”。
2017年，萬科曾擊敗保利、華潤、碧桂園、信達(dá)等巨頭，以551億元拿下廣州廣信不良資產(chǎn)包，引起行業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。此后，在北京、杭州等全國多地，萬科都積極參與當(dāng)?shù)刂卮笊娣款惒涣假Y產(chǎn)的收購和盤活。
在招拍掛競爭日益白熱化的市場形勢下，房地產(chǎn)公司拿地越來越難，通過不良資產(chǎn)等特殊機(jī)會渠道獲取土地資源是一種差異化的有效方式。
融創(chuàng)+廣州資產(chǎn) VS 萬科+深圳資產(chǎn)
去年年底，融創(chuàng)與越秀金控旗下的廣州資產(chǎn)管理有限公司舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，共同推進(jìn)不良資產(chǎn)收購、企業(yè)并購重組、不良資產(chǎn)經(jīng)營等業(yè)務(wù)。也就是廣州資產(chǎn)在前端低價(jià)買買買，融創(chuàng)在后端收收收！與地方AMC進(jìn)行深度合作，也能讓融創(chuàng)在收購成本上降得更低。
雖然不少地產(chǎn)公司也從AMC手中購買不良資產(chǎn)，但局限于自身開發(fā)能力和資金實(shí)力，一般也就是小打小鬧。
此次融創(chuàng)華南正式和廣州資產(chǎn)管理公司深度戰(zhàn)略合作，在地產(chǎn)圈和不良圈恐怕都是首次。減少了信息不對稱，融創(chuàng)拿項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢不言而喻。
廣州融創(chuàng)文旅城正是融創(chuàng)“世紀(jì)并購”中13個(gè)文旅項(xiàng)目其中之一。融創(chuàng)廣州文旅城的雪世界著實(shí)讓南方人大開眼界，成為其最大賣點(diǎn)之一，占地面積7.5萬平方米，是世界超大室內(nèi)滑雪場，場內(nèi)造雪面積超4萬平方米，平均厚度50厘米。擁有世界少有的66米落差、最大坡度21度的立體交叉雪道，還有相當(dāng)于從22層樓飛馳而下的世界超長的初級雪道，長達(dá)460米。在融創(chuàng)廣州文旅城開業(yè)當(dāng)天，人流量達(dá)到30萬人次。
當(dāng)初436億收購萬達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目等資產(chǎn)包時(shí)，被業(yè)內(nèi)稱之為“蛇吞象”。但是短短幾年，這13個(gè)文旅項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，均稱為當(dāng)?shù)芈糜蔚貥?biāo)，并為其商品房項(xiàng)目輸送了大量的客戶。用孫宏斌的話說，當(dāng)初花436了億，現(xiàn)在賣出了1600多億。
在融創(chuàng)中國業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌說：“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購的機(jī)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往任何一年?！边@也給萬科做了非常好的先鋒榜樣，同時(shí)也帶來了壓力，這也就不難解釋，這次萬科為什么選中深圳資產(chǎn)，確實(shí)有點(diǎn)劃地?fù)尮サ墓?jié)奏。融創(chuàng)+廣州資產(chǎn) VS 萬科+深圳資產(chǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)巨頭與地方AMC的結(jié)合已經(jīng)是新戰(zhàn)場！
銀保監(jiān)：將出臺AMC改革措施
今年以來，AMC江湖風(fēng)起云涌，全國第五大AMC中國銀河資產(chǎn)獲批，外資AMC也在持牌的路上奔襲……3月，銀保監(jiān)會首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企表示，未來會有更多的外資和合資的AMC落地。市場放開但監(jiān)管層對AMC的管理也勢在必行。日前，銀保監(jiān)會副主席周亮公開透露，下一步將研究出臺針對金融資產(chǎn)管理公司（AMC）的改革措施。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，AMC控股公司的方案已經(jīng)成型，原本計(jì)劃在2020年兩會前后推進(jìn)。受新冠疫情影響，兩會延期，導(dǎo)致相關(guān)工作或有推遲。這一改革思路大概率是在將傳統(tǒng)四大國有AMC公司之上成立控股公司，級別可能為副部級單位，由此來完善相關(guān)金融國資的分級管理，并將財(cái)政部和四大AMC相對風(fēng)險(xiǎn)隔離。目前AMC控股公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子還未最終確定。“總裁的人選預(yù)期一直都很穩(wěn)定；對于董事長的人選，中組部還沒最終敲定。”
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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本文由“不良資產(chǎn)投資觀察”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： “萬科+深圳資產(chǎn)”VS“融創(chuàng)+廣州資產(chǎn)”，開發(fā)商瞄準(zhǔn)不良資產(chǎn)新戰(zhàn)場！
