東莞市某城市更新項目范圍內(nèi)涉及辦理城市更新手續(xù)的權(quán)屬人一共為7戶，其中某私企公司所有的廠房位于拆除重建區(qū)內(nèi)，且位于更新單元的較為中間位置無法進(jìn)行單元切割處理。該私企公司在項目實控方接觸后要求項目方進(jìn)行提前收購，為保證項目順利推進(jìn)，實控方?jīng)Q定對其進(jìn)行意向收購。

“定金+拆賠”模式基本邏輯是項目實控方通過實控公司（非單一主體或前期服務(wù)商公司）預(yù)先支付少量定金的方式控制項目物業(yè)和股權(quán)，未來城市更新單元進(jìn)入不動產(chǎn)要約收購階段后，再由單一主體公司與物業(yè)權(quán)屬人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，其余收購款項由單一主體公司以拆遷補(bǔ)償款的名義進(jìn)行支付。

1.違反政策規(guī)定。在項目沒有實際進(jìn)入不動產(chǎn)要約收購階段即簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償協(xié)議或面臨無效風(fēng)險，無法對合同雙方形成有效的約束。

2. 僅以定金的形式控制不動產(chǎn)權(quán)屬人缺少有效控制。如以辦理抵押登記的形式控制物業(yè)不得擅自轉(zhuǎn)讓，亦存在主債權(quán)合同與抵押合同不符的問題，辦理的抵押登記存在法律瑕疵的風(fēng)險。

3. 物業(yè)權(quán)屬人未來預(yù)期不可控。前期簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議需要在項目進(jìn)入不動產(chǎn)要約收購階段后進(jìn)行換簽，不能保證換簽時，相應(yīng)的權(quán)屬人不斷增加拆遷訴求，導(dǎo)致項目成本不可控。

在該方案下，因意向收購階段沒有進(jìn)行資產(chǎn)過戶或者股權(quán)過戶，可直接規(guī)避資產(chǎn)過戶環(huán)節(jié)的大額稅費和股權(quán)溢價無法進(jìn)入項目成本的問題，直接降低意向收購階段的交易成本和交易總價，在項目整體稅收層面通過拆遷安置補(bǔ)償?shù)哪Ｊ?，可有效提高土地成本，有利于降低項目的綜合稅負(fù)。

股權(quán)收購模式即項目實控方通過實控公司（非單一主體或前期服務(wù)商公司）收購物業(yè)權(quán)屬人公司股權(quán)的方式控制物業(yè)權(quán)屬方，未來城市更新單元進(jìn)入不動產(chǎn)要約收購階段后，再由單一主體公司與該物業(yè)權(quán)屬人簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議形成單一權(quán)利主體，在物業(yè)權(quán)屬人公司收到相應(yīng)拆遷補(bǔ)償后再做安排。

實務(wù)操作的角度上看，股權(quán)收購在取得目標(biāo)資產(chǎn)的同時，還需承繼目標(biāo)資產(chǎn)所在項目公司的歷史債權(quán)債務(wù)，股權(quán)收購與資產(chǎn)收購（尤其是賣方實收、買方包稅）的交易模式相比資產(chǎn)收購價款相對較低（減免部分稅費）、前期資金壓力相對較小，且沒有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的限制。

1. 稅負(fù)較低。在股權(quán)收購模式下，收購方免征契稅，僅需要繳納印花稅即可，而被收購方僅需要繳納印花稅、企業(yè)所得稅。在股權(quán)收購的交易模式下，不論是收購方還是被收購方的稅負(fù)都較輕，尤其是被收購方可以避開增值稅和土地增值稅的繳納。

2. 易促進(jìn)交易。磋商交易對價時，在雙方都承擔(dān)較低稅負(fù)的情況下，更有利于促進(jìn)交易的實現(xiàn)，因而股權(quán)收購的交易方式目前仍是大多數(shù)房地產(chǎn)類并購項目的優(yōu)先選項。

1. 承繼標(biāo)的資產(chǎn)債權(quán)債務(wù)風(fēng)險。股權(quán)收購模式下，在取得目標(biāo)資產(chǎn)的同時，還需要承繼目標(biāo)資產(chǎn)所在項目公司的歷史債權(quán)債務(wù)。由于大多數(shù)的權(quán)屬方成立時間較早且用于實際經(jīng)營，債權(quán)債務(wù)復(fù)雜，或有債務(wù)和隱性負(fù)債等會無形中增大股權(quán)并購的風(fēng)險，因此采用股權(quán)收購方式前需要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋M職調(diào)查，防范潛在風(fēng)險。

2. 境外股權(quán)交易。如若物業(yè)權(quán)屬方的股權(quán)架構(gòu)涉及境外主體，進(jìn)行境外公司的股權(quán)收購將會增大項目資金運作和風(fēng)險把控的難度，比如需解決復(fù)雜的資金出境問題。

資產(chǎn)收購模式即項目實控方通過實控公司（非單一主體或前期服務(wù)商公司）直接向物業(yè)權(quán)屬人收購物業(yè)并辦理資產(chǎn)過戶，未來城市更新單元進(jìn)入不動產(chǎn)要約收購階段后，再由單一主體公司與該實控公司簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議形成單一權(quán)利主體。

從實務(wù)操作的角度來看，資產(chǎn)收購的交易背景下，所收購的目標(biāo)資產(chǎn)干凈，不用承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方的連帶債務(wù)，財務(wù)稅務(wù)法律風(fēng)險較小，且不用考慮股權(quán)溢價的問題以及代扣代繳個人所得稅的風(fēng)險。此外雖然前期收購稅費較高，但后期節(jié)稅空間會更大一些。

1. 風(fēng)險易于控制。資產(chǎn)收購模式不存在“定金+拆賠”模式下的產(chǎn)權(quán)控制瑕疵，可安全保障項目開發(fā)的權(quán)利，在未來單一主體公司與實控公司簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時，其交易更為靈活，邏輯結(jié)構(gòu)最為簡單，風(fēng)險相對最小。

2. 資產(chǎn)收購干凈無債務(wù)負(fù)擔(dān)。資產(chǎn)收購只針對目標(biāo)資產(chǎn)進(jìn)行，當(dāng)股權(quán)收購遇到部分股東阻撓時，則收購風(fēng)險增大，資產(chǎn)收購則可有效避開上述限制。

3. 提高項目拆賠合理性。相應(yīng)物業(yè)通過資產(chǎn)收購的方式，提高了物業(yè)計稅基礎(chǔ)并取得相應(yīng)的完稅憑證，未來可在拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)作為拆賠的形式要件，提高項目拆賠合理性，增加項目未來收益率。

1. 交易稅負(fù)較重。直接進(jìn)行資產(chǎn)收購所需承擔(dān)的稅負(fù)較重，不能享受被收購企業(yè)因虧損帶來的所得稅減免，稅負(fù)較重會直接影響收購資產(chǎn)的成本。比如：大部分更新的廠房物業(yè)建成時間較早，交易溢價率較高，轉(zhuǎn)讓方將面臨高額的土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅的繳納問題，這也是多數(shù)企業(yè)不選擇直接進(jìn)行資產(chǎn)收購的主要原因（尤其是被收購方要求實收、買方包稅的情況）。此外，還應(yīng)考慮未來單一主體公司對實控公司進(jìn)行拆賠的相關(guān)稅費問題。

2. 需提前支付現(xiàn)金流。在項目未進(jìn)入不動產(chǎn)要約收購環(huán)節(jié)未能最終被確認(rèn)為開發(fā)主體前，資產(chǎn)收購（尤其是被收購方要求實收、買方包稅）的交易模式下收購方需提前支付轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值稅、土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅等稅費，將加重企業(yè)現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。

除上述問題外，未來拆遷賠償合理性問題亦值得探討。東莞市城市更新的拆遷賠償遵循市場主導(dǎo)的原則，即交易雙方應(yīng)參照沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系情況下的定價，雙方在公正、公平、公開的基礎(chǔ)上，以市場公允價值作為交易定價標(biāo)準(zhǔn)。此外，拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的備案也以保護(hù)原始權(quán)利人為導(dǎo)向，較少會對拆遷賠償?shù)恼鎸嵭院秃侠硇赃M(jìn)行實質(zhì)審查。未來單一主體公司若想在拆遷賠償中包含資產(chǎn)過戶環(huán)節(jié)的稅費和前期費用，按現(xiàn)行東莞市城市更新政策，基本都要求遵守真實性原則，業(yè)務(wù)真實是未來稅前扣除的核心；其次是形式要件要求，如票據(jù)、流水、合同、業(yè)務(wù)能互相印證；再次，合理性原則，稅前扣除應(yīng)在合理范圍內(nèi)，若有特殊情況也應(yīng)有合理性支持。故額外費用若需在未來實現(xiàn)稅前扣除，需要在上述幾方面多下功夫。

此外在上述討論基礎(chǔ)上，我們在實務(wù)中遇到了實控方對物業(yè)權(quán)屬方采用的資產(chǎn)收購方式，同時又以該收購主體中標(biāo)了單一主體且已經(jīng)完成要約收購，并進(jìn)入土地合同簽署階段的案例。在該種情況下，物業(yè)權(quán)屬方已經(jīng)在意向收購階段變更為單一主體公司，那么在形式上也就構(gòu)成單一主體公司利用自有物業(yè)參與城市更新，單一主體公司此時面臨如何解決入賬的拆遷成本問題。根據(jù)我們的項目經(jīng)驗，該種情況下，可將該物業(yè)的歷史成本作為拆遷成本，那么如何尋找歷史成本將是該種情況下解決問題的關(guān)鍵所在。由于項目還在推進(jìn)中，筆者將在后續(xù)文章中對上述情況的處理方案予以總結(jié)分析。

綜上，在東莞城市更新單一主體掛牌招商的模式下，為解決拆遷難題，意向收購確實是解決項目推進(jìn)的有效手段，但不同方案下存在不同的法律及稅務(wù)風(fēng)險需要實控方多加考量，如實控方在方案選擇、操作時間、操作節(jié)點上稍不注意，都將對項目產(chǎn)生較大影響。