丁祖昱評(píng)樓市 
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作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
2021年前2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走出疫情影響，并呈現(xiàn)出“淡季不淡”的特點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日公布全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況，數(shù)據(jù)顯示，1-2月份商品房銷售面積17363萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.05倍；商品房銷售額19151億元人民幣，增長(zhǎng)1.33倍。商品房銷售面積和銷售金額同比增長(zhǎng)翻番，相較2019年同期分別增長(zhǎng)23%和50%。
前2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)38%，較2019年同期增長(zhǎng)14%，并創(chuàng)下歷史同期新高。與此同時(shí)，由于土地供應(yīng)明顯縮量，新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積皆不及2019年同期。
銷售面積、金額同比增23%、50%
2021年1-2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售整體向好，但呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化特征。
前2月，全國(guó)商品房銷售面積17363萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)104.9%，相較2019年同期增長(zhǎng)23.1%；全國(guó)商品房銷售金額19151億元，同比增長(zhǎng)133.5%，相較2019年同期增長(zhǎng)49.6%。
分區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)銷售表現(xiàn)尤為亮眼，1-2月商品房銷售面積7565萬(wàn)平方米，較2019年增長(zhǎng)39.1%。原因在于，東部多省市發(fā)布“就地過(guò)年”相關(guān)激勵(lì)性政策，在強(qiáng)化疫情防控的同時(shí)，客觀上也促進(jìn)了購(gòu)房需求釋放。
受到返鄉(xiāng)置業(yè)驅(qū)動(dòng)，中部和西部地區(qū)前2月商品房銷售面積相較2019年分別增長(zhǎng)12.0%和14.6%；東北地區(qū)成交表現(xiàn)相對(duì)平平，與2019年相比僅微增7.3%。
圖：全國(guó)月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢(shì)（萬(wàn)平方米、億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
全國(guó)商品房成交均價(jià)再度破萬(wàn)
據(jù)測(cè)算，1-2月，全國(guó)商品房成交均價(jià)為11030元/平方米，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)重回萬(wàn)元時(shí)代，相較12月末上漲1271元/平方米，并創(chuàng)下歷史新高。核心動(dòng)因在于東部地區(qū)成交大幅放量，商品房銷售面積占全國(guó)比重升至44%，拉動(dòng)整體價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。
從各能級(jí)來(lái)看，各線城市新房銷售價(jià)格繼續(xù)走高，環(huán)比漲幅有升有降，主要受去年同期低基數(shù)影響，各線城市新房、二手商品住宅銷售價(jià)格漲幅均有所擴(kuò)大。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%；二線城市上漲0.4%；三線城市環(huán)比上漲0.3%。二手住宅價(jià)格方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%；二線城市環(huán)比上漲0.4%；三線城市環(huán)比上漲0.2%。
具體城市而言，70個(gè)大中城市中有56城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，徐州以1.2%漲幅領(lǐng)跑。同時(shí)，一線城市房?jī)r(jià)延續(xù)1月全線上漲趨勢(shì)，但漲幅有所回落。新房方面，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。二手房方面，分別上漲1.2%、1.3%、1.0%和0.9%，一線城市包攬二手房?jī)r(jià)格漲幅前四。
圖：2019年2月-2021年2月70城及各能級(jí)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
圖：2019年2月-2021年2月70城及各能級(jí)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
前2月開(kāi)發(fā)投資額創(chuàng)歷史同期新高
2021年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13986億元，同比增長(zhǎng)38.3%，去年同期受到疫情影響項(xiàng)目普遍停工，低基數(shù)是同比大幅增長(zhǎng)的主要原因。如果排除疫情影響，相較2019年1—2月，仍增長(zhǎng)15.7%，并創(chuàng)下歷史同期新高。
實(shí)際上，前2月房地產(chǎn)投資的主要支撐在于施工環(huán)節(jié)。1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積770629萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.0%，相較2019年增長(zhǎng)14.2%，房企加快施工進(jìn)度搶占春節(jié)等營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較快增長(zhǎng)?？紤]到“三道紅線”影響，開(kāi)發(fā)投資增速大幅上漲可能性不大，預(yù)計(jì)今年將呈平穩(wěn)上升走勢(shì)。
圖：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額月度走勢(shì)（單位：億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
圖：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積（萬(wàn)平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
土地購(gòu)置面積同比增三成，但仍不及2019年同期
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-2月房屋新開(kāi)工面積17037萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.3%，相較2019年同期下降9.4%。融資三道紅線約束下，房企融資依然承壓，多以搶施工、促回款為第一要?jiǎng)?wù)，相較而言，新開(kāi)工意愿不足。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工面積月度走勢(shì)（萬(wàn)平方米）
隨著疫情影響削弱及到位資金的增長(zhǎng)，房企的拿地積極性有所回升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1453萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.0%，但較2019年仍降6.0%。此外，前2月土地成交價(jià)款503億元，增長(zhǎng)14.3%。
值得注意的是，1-2月房企土地購(gòu)置面積雖同比上漲，但仍不及2019年同期，核心原因在于土地供應(yīng)縮量，同時(shí)，核心22城土地出讓“兩集中”政策效力也在逐漸顯現(xiàn)。
全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速（萬(wàn)平方米，%）
前2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售整體向好，房地產(chǎn)銷售面積創(chuàng)近年同期新高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資受到施工環(huán)節(jié)支撐保持較快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊韌性十足。銷售端市場(chǎng)熱度有望慣性延續(xù)，進(jìn)入“金三銀四”，房企推貨積極性提升，將帶動(dòng)銷售規(guī)模持續(xù)走高。市場(chǎng)向好預(yù)期下，房企新開(kāi)工意愿增強(qiáng)，新開(kāi)工面積或?qū)⒚黠@回升。
2月份金融機(jī)構(gòu)“兩道紅線”因城施策也開(kāi)始落地，再疊加22城集中供地導(dǎo)致的房企開(kāi)支節(jié)奏的調(diào)整，一定程度上對(duì)房企資金統(tǒng)籌管理能力提出了更高的要求。考慮到鄭州、天津等城市將于3月集中供地，土地購(gòu)置面積仍有一定回升空間，兩相疊加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有望維持高位。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：前2月房地產(chǎn)銷售、投資創(chuàng)歷史同期新高！
