首先來(lái)看市場(chǎng)規(guī)模方面。雖然影響住宅成交規(guī)模的因素有多種，但住宅成交量歸根結(jié)底還是由居住需求轉(zhuǎn)化，人口規(guī)模及變動(dòng)對(duì)住宅市場(chǎng)的成交量起到至關(guān)重要的作用。另外，在過(guò)去十年間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快也催生了大量的購(gòu)房需求，城鎮(zhèn)化明顯提速的城市，成交規(guī)模增長(zhǎng)也顯著加快。下文中，我們將結(jié)合常住人口規(guī)模、規(guī)模變動(dòng)及城鎮(zhèn)化水平三大指標(biāo)來(lái)評(píng)估城市發(fā)展前景TOP50城市需求側(cè)情況。

1、集中度：前景TOP50城市人口占比達(dá)35%，人口聚集度加速提升

前景TOP50城市多為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平領(lǐng)先于全國(guó)大部分城市，一直以來(lái)就是流動(dòng)人口的主要流入地。而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式逐漸以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式為主，這些城市對(duì)流動(dòng)人口的吸引力也進(jìn)一步增強(qiáng)。對(duì)比六普和七普TOP50城常住人口占比來(lái)看，2020年末前景TOP50城市匯集了全國(guó)35%的人口，較十年前上漲了4.6個(gè)百分點(diǎn)，漲幅較上一個(gè)十年也增加了近一個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，頭部城市對(duì)人口的聚集度正在加速提升。這些城市均是區(qū)域發(fā)展中心城市，除北上廣深等傳統(tǒng)一線(xiàn)城市外，杭州、成都、重慶、武漢、南京和寧波等新興一線(xiàn)城市也因活躍的經(jīng)濟(jì)發(fā)展下吸引了大量的流動(dòng)人口。對(duì)比六普和七普數(shù)據(jù)來(lái)看，TOP10城市的常住人口占比由2010年的10.7%上漲至2020年的12.7%，提升了2.7個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于TOP10之后的城市。

2、人口競(jìng)爭(zhēng)：人口滯漲背景下，仍有15城近十年常住人口增量超200萬(wàn)（略）

3、城鎮(zhèn)化：50市城鎮(zhèn)化率平均80%，顯著高于全國(guó)平均水平（略）

4、需求轉(zhuǎn)化：前景50城居民購(gòu)房更為積極，鄭州、武漢人均購(gòu)房面積增至高位（略）

1、年齡結(jié)構(gòu)：前景50城勞動(dòng)力人口占比高于全國(guó)平均，仍處于人口紅利期（略）

2、流動(dòng)人口：典型城市近四成居民為流動(dòng)人口，剛需蓄水池依舊充裕

前景TOP50城市的人口年齡結(jié)構(gòu)之所以仍能保持在較為年輕的水平，和年輕流動(dòng)人口持續(xù)涌入相關(guān)。就2020年普查數(shù)據(jù)來(lái)看，在大部分城市落戶(hù)門(mén)檻放松、大量流動(dòng)人口轉(zhuǎn)為當(dāng)?shù)貞?hù)籍人口的背景下，典型城市常住人口總量中仍有37.3%的比例為流動(dòng)人口，比例顯著高于全國(guó)平均水平。流動(dòng)人口的涌入不僅改善了當(dāng)?shù)氐娜丝谀挲g結(jié)構(gòu)，亦對(duì)當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)需求側(cè)起到了重要的支撐作用。

具體到各城市來(lái)看。在流動(dòng)人口規(guī)模方面，一線(xiàn)城市規(guī)模優(yōu)勢(shì)遙遙領(lǐng)先，四個(gè)城市的流動(dòng)人口規(guī)模均在800萬(wàn)以上，其中深圳和上海更是超過(guò)了1000萬(wàn)，位居典型城市TOP1、2位。在比例方面，“移民城市”深圳以71%的占比位居四個(gè)城市首位，是一線(xiàn)城市中唯一流動(dòng)人口規(guī)模顯著高于本地戶(hù)籍人口的城市。

在外來(lái)人口持續(xù)涌入下，一線(xiàn)城市的購(gòu)房需求池也維持在充裕的狀態(tài)，2020年四個(gè)城市的商品住宅成交規(guī)模和二手房成交規(guī)模同比均明顯上漲，漲幅基本都在兩成以上。

二線(xiàn)城市中，成都、重慶、合肥等中西部城市在“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略支持下經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁入快速通道，城市吸引力也顯著提升，流動(dòng)人口規(guī)模較十年前均顯著增加，如成都、合肥和西安2020年的流動(dòng)人口規(guī)模較十年前均增長(zhǎng)了一倍以上，增量都在200萬(wàn)以上。在此影響下，當(dāng)?shù)刈≌山灰?guī)模也快速增長(zhǎng)，至2020年這三個(gè)城市的商品住宅成交面積均超過(guò)了1000萬(wàn)平方米，較十年前漲幅均在20%以上。

不過(guò)，相對(duì)于南京、廈門(mén)等東部沿海城市，成都、西安等城市對(duì)省內(nèi)人口的吸引力較強(qiáng)，對(duì)省外人口的吸引力相對(duì)偏弱。如在成都的流動(dòng)人口構(gòu)成中，82%來(lái)自四川省省內(nèi)，省外流動(dòng)人口的占比不足兩成，而南京流動(dòng)人口中則有一半以上來(lái)自省外，比例明顯高于成都。由此來(lái)看，成都等城市對(duì)外省人才的吸引力有待進(jìn)一步提升。

三四線(xiàn)城市方面，上文中提到的人口結(jié)構(gòu)最為年輕的大灣區(qū)城市，如東莞、佛山等，流動(dòng)人口規(guī)模也顯著高于其他三四線(xiàn)城市。同時(shí)，這些城市的流動(dòng)人口占常住人口的比重均超五成以上，尤其是東莞，流動(dòng)人口占比已高達(dá)76%。因此，這些城市中外來(lái)人口的購(gòu)房需求已成為當(dāng)?shù)刭?gòu)房主力。

不過(guò)，蕪湖、徐州等城市流動(dòng)人口總量較少，占比也處于較低水平。相對(duì)于東莞、佛山等城市而言，這些城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，加之受鄰近的強(qiáng)一二線(xiàn)城市虹吸效應(yīng)影響，人口競(jìng)爭(zhēng)力處于較低層級(jí)，因此外來(lái)人口相對(duì)較少。并且，從流動(dòng)人口來(lái)源地來(lái)看，這些城市也主要以吸納省內(nèi)城市的流動(dòng)人口為主，如徐州流動(dòng)人口中有八成以上來(lái)自本省其他城市。這些城市的購(gòu)房需求仍然以本地居民購(gòu)房需求為主。

3、成交結(jié)構(gòu)：流動(dòng)人口越多的二線(xiàn)城市，大戶(hù)型市場(chǎng)份額相對(duì)更高（節(jié)選）

二線(xiàn)城市方面。在房?jī)r(jià)不斷走高的背景下，二線(xiàn)城市的住宅成交主力也以中小戶(hù)型的產(chǎn)品為主，其中大部分城市的主力成交面積段介于90~120平方米之間，僅福州、廈門(mén)、杭州和?？诘确?jī)r(jià)水平相對(duì)較高的城市，成交主力面積段為90平方米以下。

結(jié)合年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，雖然不同城市之間基本面差異較大，但勞動(dòng)力占比越高的城市，中大面積段的產(chǎn)品市場(chǎng)份額也相對(duì)更高，如勞動(dòng)力占比高于68%的城市，120平方米以上的產(chǎn)品成交份額平均約34%，比勞動(dòng)力占比低于65%的城市平均高出了4個(gè)百分點(diǎn)。

這也與二線(xiàn)城市中流動(dòng)人口占比較高的城市表現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征相似。具體而言，二線(xiàn)城市中流動(dòng)人口占比偏高的城市，大戶(hù)型成交占比大多也相對(duì)較高，如流動(dòng)人口占比過(guò)半的廈門(mén)，150平方米的大戶(hù)型產(chǎn)品成交比例達(dá)12%，高于二線(xiàn)城市平均水平；弱二線(xiàn)城市中流動(dòng)人口占比較高的太原和呼和浩特，大戶(hù)型成交占比均在15%以上，位于二線(xiàn)城市前列。

再看一下房?jī)r(jià)支撐性，通常一個(gè)城市的高學(xué)歷人口比重高、增速快，反映出這個(gè)城市的收入水平相對(duì)較高，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)的支撐性也就越強(qiáng)。本節(jié)我們就從高學(xué)歷人口比重、增量、收入水平等多個(gè)方面展開(kāi)，從而研判出人口素質(zhì)與購(gòu)買(mǎi)力、房?jī)r(jià)之間的關(guān)聯(lián)性。

1、高素質(zhì)人才進(jìn)一步向中心城市集中，前景TOP50城市大學(xué)生數(shù)量增長(zhǎng)九成

1.1 中西部中心城市人才快速集聚，成、渝、鄭、西安高學(xué)歷人口增長(zhǎng)超200萬(wàn)（略）

1.2京寧滬漢高學(xué)歷人口占比領(lǐng)先，大學(xué)生人口占比均超三成

考慮到城市人口規(guī)模存在較大差異，我們又比較了高學(xué)歷人口的比重。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：北京高學(xué)歷人口占比尤為突出，占比高達(dá)42%，穩(wěn)居全國(guó)首位。除北京之外，南京、上海、武漢、西安、太原和呼和浩特等城市表現(xiàn)也比較突出，占比均超三成，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平15.47%，居民教育素質(zhì)在全國(guó)處于領(lǐng)先水平。此外，人口集聚能力較強(qiáng)的杭州、鄭州和深圳表現(xiàn)也不俗，高學(xué)歷人口比重均達(dá)到了29%，均入圍了高學(xué)歷人口比重TOP10城市。

原因當(dāng)然是多方面，一方面，中心城市一般高校數(shù)量眾多、高等教育資源比較豐富、在校生數(shù)量較多，典型如北京和南京，以南京為例，2019年普通高等學(xué)校高達(dá)53所（不含部隊(duì)院校），在校大學(xué)生（含研究生）數(shù)量就高達(dá)88萬(wàn)人之多；另一方面，這些城市往往產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)，有大量高收入的工作機(jī)會(huì)，進(jìn)而吸引了大量的高學(xué)歷人才，杭州即使一個(gè)典型的例子，其政府工作報(bào)告顯示，2020年杭州市新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生43.6萬(wàn)人，較2019年實(shí)現(xiàn)翻番，人才凈流入率繼續(xù)保持全國(guó)第一，這也進(jìn)一步推升了杭州的大學(xué)生比重。

1.3東三省人才競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)不佳，哈長(zhǎng)沈大四市大學(xué)學(xué)歷人口增長(zhǎng)均低于六成（略）

2、高學(xué)歷人才集聚帶來(lái)更多高收入群體，長(zhǎng)三角城市購(gòu)買(mǎi)力遙遙領(lǐng)先

2.1更多高薪酬崗位吸引人才集聚，典型城市可支配收入較全國(guó)平均高16%（略）

2.2收入TOP10城市中長(zhǎng)三角占據(jù)七席位置，高收入人群集聚推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲（略）

3、高學(xué)歷人口較多城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能較強(qiáng)，但西安、太原經(jīng)濟(jì)有待提升

3.1京滬人均收入遙遙領(lǐng)先，大量高收入群體支撐房?jī)r(jià)領(lǐng)跑全國(guó)

值得注意的是，高收入城市通常也是房?jī)r(jià)較高的城市，我們將TOP10城市收入和房?jī)r(jià)進(jìn)行線(xiàn)性擬合，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，排除深圳一個(gè)異常項(xiàng)之后，R2高達(dá)0.86，相關(guān)性高達(dá)0.93。這表明高收入群體對(duì)高房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的支撐性，這也與印證了前文提到的收入水平較為突出的京、滬房?jī)r(jià)同樣遙遙領(lǐng)先。

3.2西安、太原高學(xué)歷人才比例遠(yuǎn)超廣州，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿τ写M(jìn)一步發(fā)掘

由于中西部省份大都是單中心發(fā)展，省內(nèi)其他城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與省會(huì)城市相差甚遠(yuǎn)，因此省會(huì)城市人口虹吸效應(yīng)更強(qiáng)，集中度顯著提升。譬如西安、銀川、成都、拉薩、長(zhǎng)沙、武漢、太原等省會(huì)城市在省內(nèi)人口集中度增幅均超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)，尤其是在“搶人大戰(zhàn)”中取得先機(jī)的西安，人口規(guī)模顯著提升，大學(xué)（大專(zhuān)及以上）學(xué)歷人口比重達(dá)31%，在全國(guó)排在第五位，僅次于北京、南京、上海和武漢。除西安外，太原人口教育素質(zhì)也比較突出，大學(xué)（大專(zhuān)及以上）學(xué)歷人口比重也達(dá)31%，不僅高于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的杭州（29%），更是遠(yuǎn)超一線(xiàn)城市廣州（27%）。

但是，與其較高的居民教育素質(zhì)水平極不相匹配的是，西安和太原兩個(gè)城市的城鎮(zhèn)居民可支配收入均處于較低水平，分別為43713、38329元/人，均低于全國(guó)平均水平。尤其是太原，長(zhǎng)久以來(lái)，其高學(xué)歷人口比重均居全國(guó)前列（六普時(shí)僅次于北京、南京和武漢，比重高達(dá)24%，甚至超過(guò)了上海），但是其收入水平在一二線(xiàn)城市處于墊底位置，僅略高于長(zhǎng)春（34045元/人）。與之類(lèi)似的城市還有鄭州，其收入水平同樣與其高學(xué)歷人口比重極不匹配，其經(jīng)濟(jì)潛力有待進(jìn)一步發(fā)掘。

利用最新公布的“七普”人口數(shù)據(jù)，本文對(duì)影響市場(chǎng)規(guī)模、成交結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)支撐性的多個(gè)人口指標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，并對(duì)其之間的相關(guān)性進(jìn)行了系統(tǒng)性分析，多維度地研究了城市人口發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

為了對(duì)TOP50城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景有一個(gè)相對(duì)客觀(guān)、綜合的評(píng)價(jià)，基于上文的研究，我們從規(guī)模、結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)三個(gè)維度選取了常住人口規(guī)模、近十年人口增量、城鎮(zhèn)化率、勞動(dòng)力比重、高學(xué)歷人口比重、高學(xué)歷人口增量和收入水平等七個(gè)指標(biāo)，并賦予各影響因子適當(dāng)?shù)臋?quán)重，從人口角度構(gòu)建了一個(gè)相對(duì)客觀(guān)的綜合評(píng)價(jià)體系，將50個(gè)樣本城市分為重點(diǎn)關(guān)注的城市、適度關(guān)注城市、風(fēng)險(xiǎn)城市以及表現(xiàn)突出的三四線(xiàn)城市。(詳見(jiàn)文末附表)

1、重點(diǎn)關(guān)注城市：一線(xiàn)四城排名領(lǐng)先，成都、鄭州、西安等中西部二線(xiàn)城市表現(xiàn)同樣突出

橫向?qū)Ρ葋?lái)看，最值得行業(yè)關(guān)注的城市當(dāng)然是那些人口基數(shù)大、流動(dòng)人口流入較多，勞動(dòng)力比重突出、高學(xué)歷人口比重高、收入水平也高的“十佳”城市。從這一角度來(lái)看，一線(xiàn)四城是毫無(wú)疑問(wèn)的強(qiáng)者，經(jīng)濟(jì)持續(xù)活躍發(fā)展使得一線(xiàn)城市的收入水平明顯高于二三線(xiàn)城市。從城鎮(zhèn)人均可支配指標(biāo)來(lái)看，一線(xiàn)城市城鎮(zhèn)人均可支配收入均位列全國(guó)TOP10以?xún)?nèi)，其中2020年上海和北京的城鎮(zhèn)人均可支配收入均邁上7.5萬(wàn)元的大關(guān)，指標(biāo)排名位列全國(guó)TOP2。 

也正因?yàn)榇?，一線(xiàn)城市對(duì)流動(dòng)人口的吸引力仍遠(yuǎn)超出二三線(xiàn)城市。對(duì)比六普和七普常住人口數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，四個(gè)一線(xiàn)城市在十年間的常住人口增量均位于全國(guó)TOP20，包括落戶(hù)門(mén)檻最為嚴(yán)格的北京和上海。其中，深圳和廣州更是分別以714萬(wàn)和598萬(wàn)的增量分列全國(guó)第一二位，成為主要城市中人口增量最多的城市。

正是由于外來(lái)人口的持續(xù)流入，一線(xiàn)城市的購(gòu)房需求支撐長(zhǎng)期表現(xiàn)強(qiáng)勁，尤其是在2020年上半年疫情發(fā)生之后， 一線(xiàn)城市的樓市表現(xiàn)超出預(yù)期，韌性十足。具體來(lái)看，雖然在2020年上半年疫情的影響下四城的住宅成交量同比下滑，但2020年下半年樓市成交迅速反彈，北上廣深四個(gè)城市的商品住宅成交量均明顯走高，并達(dá)到2017年以來(lái)的最高點(diǎn)，其中上海、廣州和深圳的同比漲幅均在15%以上。進(jìn)入2021年，四城的樓市成交熱度仍保持在高位；雖然上海、深圳、廣州等城市收緊了調(diào)控，但四城市2021年上半年的商品住宅成交規(guī)模較以往同期仍是上漲的，和2020年下半年相比也僅是小幅下跌。不僅成交量上行，一線(xiàn)城市的成交均價(jià)同樣也呈現(xiàn)出持續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)；由此可見(jiàn)，一線(xiàn)城市的樓市韌性之足。

除一線(xiàn)城市以外，部分二線(xiàn)城市表現(xiàn)也比較突出，除去產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、收入水平較高的杭州、寧波等東部城市，成都、西安、鄭州等中西部二線(xiàn)城市綜合評(píng)價(jià)得分也比較靠前。究其原因，一方面由于近十年這些城市人口增量名列前茅，人口增量都在350萬(wàn)以上，漲幅也位居二線(xiàn)城市前列。另一方面，在搶人大戰(zhàn)的助力下，中西部中心城市人才快速集聚，近十年成都、重慶、西安、鄭州高學(xué)歷人口增長(zhǎng)超200萬(wàn)，高學(xué)歷人口比重明顯增加，這些都為需求端提供了強(qiáng)有力的支撐。

2、風(fēng)險(xiǎn)城市：東北三省人口流失嚴(yán)重，中心四城增速全國(guó)墊底（略）

3、優(yōu)質(zhì)三四線(xiàn)：長(zhǎng)三角、大灣區(qū)熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市人口基本面良好，整體前景較佳（略）