作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

其中一次是去年4月26日，華夏幸福舉辦2019年度線上業(yè)績會，董事長王文學(xué)、聯(lián)席董事長兼CEO吳向東均有出席。這也是王文學(xué)和吳向東首次公開同框，盡管他們分別位于南北兩個會場。

吳向東被認為是華夏幸福二股東平安推薦的“代言人”。2018年7月，平安入股華夏幸福，2019年2月，吳向東便從華潤轉(zhuǎn)至華夏。此后，華夏幸福南方總部成立，團隊成員主要是他和其他華潤舊部。華夏幸福南北總部獨立運營，據(jù)稱平時連會議都各自召開。

華夏幸福在業(yè)務(wù)層面開始大幅改變。過去幾年，王文學(xué)在公司內(nèi)部要求誠意正心干產(chǎn)業(yè)新城，但2019年中報起，該公司開始分為產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)，后者由南方總部主導(dǎo)。

新業(yè)務(wù)從誕生之初便定位要為平安的戰(zhàn)略安排服務(wù)，具體包括在大型商辦綜合體、康養(yǎng)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理及科學(xué)社區(qū)四個領(lǐng)域發(fā)力，吳向東則要確保新業(yè)務(wù)與華夏產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)。

在那場業(yè)績會上，華夏幸福管理層也明確，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)在2019年從無到有，計劃布局北上廣深等8大核心城市，并立足以輕資產(chǎn)開拓商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)。

吳向東躊躕滿志，對與會投資者及媒體說：“我們要做中國最好的商業(yè)地產(chǎn)項目，最終也成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或運營商之一。這是我們的目標(biāo)。”

華夏幸福為新夢想買單，向吳向東開出了年薪3868.93萬元的合同，相當(dāng)于王文學(xué)同期年薪的4.5倍，這也是A股高管薪資的最高紀錄。

但從去年底開始，華夏幸福的資金鏈問題，嚴重到讓王文學(xué)求助政府及平安支援，比如探討引入平安作為基石投資者、華潤作為股權(quán)投資者，此舉措最終未成行。

今年2月4日，平安集團總經(jīng)理兼聯(lián)席CEO謝永林透露，平安對華夏幸福股權(quán)投資180億，表內(nèi)債權(quán)投資360億，已做好撥備準(zhǔn)備。3月25日，謝永林被中小股東問及華夏幸福債務(wù)處理問題時，他回應(yīng)：

平安后續(xù)將不再出錢，但會不遺余力支持華夏幸福債務(wù)處理方案設(shè)計和救助過程實施。

平安的風(fēng)向變了。

在這之后，華夏幸福南方總部開始傳出動蕩。3月底有消息稱，吳向東表示不管債務(wù)事宜，并已不正常上班，或?qū)⒊分辽钲诜科簌i瑞集團，同時南方總部亦將轉(zhuǎn)讓予鵬瑞。

根據(jù)媒體最新披露，與吳向東一同轉(zhuǎn)戰(zhàn)鵬瑞的，還有南方總部的原華潤置地團隊，大約有100多人。

華夏幸福正出現(xiàn)更多變局，此時創(chuàng)始人王文學(xué)，正修補債務(wù)縫隙。他親自參與金融債權(quán)人大會，向債權(quán)人檢討、致歉，表態(tài)堅決不逃廢債。廊坊成為化解危機的主戰(zhàn)場，他點名表揚的是“站在廊坊的弟兄們”。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，華夏幸福2021年到期需償還債務(wù)仍高達千億元，現(xiàn)金流短缺，甚至利息及工資都無法支付。它是目前爆發(fā)危機的房企中，規(guī)模最大的一家。

參加完金融債權(quán)人大會，王文學(xué)在廊坊對上千名員工做內(nèi)部講話，他說，大家離開沒問題，這是雙方自愿的選擇，跟道德無關(guān)。

“你們是職業(yè)經(jīng)理人，我是職業(yè)企業(yè)家，我們互相都要表現(xiàn)出職業(yè)水平。”

2018年10月底，華夏幸福召開平安入股后首次員工大會，據(jù)當(dāng)時媒體報道披露，王文學(xué)于會上公開談及此次險資入股的原因。他的說法是，雙方曾經(jīng)在深圳同時相中一宗地，不打不相識，馬明哲欣賞華夏幸福的執(zhí)行力與判斷力，平安亦認可公司的潛力。

不過，平安將向華夏幸福委托派遣高管，負責(zé)日常經(jīng)營、財務(wù)審計及新業(yè)務(wù)等工作。

而這種變化也預(yù)示著，平安并非純粹的財務(wù)投資型二股東，它對華夏幸福有業(yè)務(wù)協(xié)同訴求。

此刻市場消息早已流傳兩個委托派遣高管的名字：華潤置地執(zhí)行董事吳向東，以及華潤置地CFO俞建。2018年12月、2019年2月，俞建、吳向東先后履新華夏幸福，證實市場所言非虛。

工商信息則顯示，2018年12月20日，華夏幸福（深圳）運營管理有限公司注冊成立，注冊資本為10億元。這也是南方總部的工商主體，南北方團隊“劃江而治”的格局由此逐漸明晰。

此后半年，該公司新增董事長俞建，董事趙榮、王笑、劉嶸、趙煒，以及監(jiān)事龐慧，均為華潤置地前職業(yè)經(jīng)理人。

南方總部團隊組建后已快速開啟擴張，一批項目均處于接洽狀態(tài)，比如2019年4月底，桂林政府與吳向東就樂滿地康養(yǎng)文旅綜合體項目落地建設(shè)進行交流。

至7月底，首個舊改項目浮出水面，原華潤團隊在深圳鹽田正式成為沙頭角田心工業(yè)區(qū)片區(qū)舊改的前期服務(wù)商；8月23日，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司注冊成立，正式涉足舊改領(lǐng)域。

同年8月16日，華夏幸福宣布，將9個月前剛從中國鐵物手中以57.8億元受讓的北京麗澤金融商務(wù)區(qū)項目，轉(zhuǎn)讓予平安人壽，對價僅為58.29億元。對此該公司解釋，交易系在商辦方面首次嘗試采用管理輸出的輕資產(chǎn)模式。

一個月后，南方總部首次出現(xiàn)于土地招拍掛市場，以總價116.25億元底價競得武漢武昌濱江CBD核心區(qū)2宗地塊。這是華夏幸福首個從拿地開始，涵蓋開發(fā)建設(shè)、運營管理全周期的商業(yè)綜合體。

截至2019年底，華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)方面，已落地項目包括北京麗澤項目、武漢長江中心項目，并有8個舊改項目被選定為前期服務(wù)商，其中深圳、東莞分別占6個、2個。

在2019年度業(yè)績會上，吳向東表示，過去一年是“積極的熱身和工作”，相信2020年“新模式、新領(lǐng)域、新地域”肯定會全面落地。

“甚至我們覺得，選定的最優(yōu)先（發(fā)展）的8個城市都要覆蓋，這一點我還是很有信心。”

這是吳向東入職華夏幸福后僅有的一次公開與外界溝通交流，其它大部分時候，他和南方總部團隊像頭獵豹，悄無聲息地尋找并靠近獵物。

僅2020年上半年，華夏幸福便新增4個商辦綜合體項目，中標(biāo)1個項目代建服務(wù)，鎖定1個舊改的前期服務(wù)商，包括南京大校場項目、廣州白鵝潭項目等。該公司強調(diào)，已基本完成在目標(biāo)城市的布局。

平安與華夏幸福業(yè)務(wù)協(xié)同的更典型案例，是去年10月上旬開工的哈爾濱新區(qū)深哈金融科技城項目。

該項目總占地約88萬平方米，建筑面積約159萬平方米，由平安、華夏幸福共同投資200億元打造，并將同時結(jié)合平安的金融產(chǎn)業(yè)資源以及華夏的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)運營優(yōu)勢。平安集團總經(jīng)理兼聯(lián)席CEO謝永林，以及王文學(xué)、吳向東首次同臺出席開工儀式，足見各方重視度。

這些頭銜已成歷史，或許令他更真切感到做一個“非常困難的決定”所要承受之重。

轉(zhuǎn)折點是2018年馬明哲發(fā)出的邀約，那時他的身份是華潤集團助理總經(jīng)理、華潤置地執(zhí)行董事，重新回歸華潤后逐漸觸碰到了職業(yè)天花板，最終決定轉(zhuǎn)身，去華夏幸福開辟新戰(zhàn)場。

據(jù)當(dāng)時媒體報道，王文學(xué)一開始對吳向東的加盟表示肯定，強調(diào)南北雙總部不能各自為政，不要強調(diào)你我之分。同時，吳向東加盟后，會帶領(lǐng)華夏幸福朝多元化發(fā)展，對沖風(fēng)險。

事實上，南方總部率先發(fā)展的商辦綜合體及舊改，多與吳向東及其團隊在華潤置地積攢的經(jīng)驗及資源有關(guān)，為此需要沉淀大量的資金。而南方總部在華夏幸福享有極高的戰(zhàn)略地位，尤其在拿地上擁有高額的資金保障。

即便在北方總部加強產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)儲備管理的情況下，南方總部依然加大對新業(yè)務(wù)的土地投資。2020年5月9日，華夏幸福董事會審議通過一項預(yù)案，批準(zhǔn)公司及下屬公司在5-6月期間進行土地投資的額度不超過220億元。

其中5-6月華夏幸福共分3次披露拿地情況，累計新增22宗地，合計成交金額120.53億元；商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)占12宗，成交金額占112.66億元，顯示南方總部是絕對拿地主力。

華夏幸福去年業(yè)績公告顯示，前三季度公司土地支出198.5億元，同比增長接近25億元；其中商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)支出達102.03億元，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)支出則從173.73億元近乎腰斬至96.46億元。

去年底開始，華夏幸福爆發(fā)債務(wù)償付問題，新的一年面臨上千億到期需償付金額，業(yè)務(wù)現(xiàn)金流無法覆蓋償付需求。目前該公司已累計違約372億元。這時再去看快速擴張的新業(yè)務(wù)，風(fēng)險非但未對沖，它反倒成為龐大的吸金獸。

深圳舊改從業(yè)人士表示，華夏幸福在深圳等地獲取了一批舊改，但基本是前期服務(wù)商項目，進度不一，意味著仍需漫長周期才能兌現(xiàn)價值。

哪怕是南方總部最早獲取的增量項目武漢長江中心，住宅及公寓部分要入市最快的節(jié)點也將是：2021年三季度。

王文學(xué)2月2日在內(nèi)部講話時反思，TOD軌交、醫(yī)療等業(yè)態(tài)沒有取得顯著成效。消耗和占用了公司大量資金，考核機制不夠健全。

他同時也吐槽，某些單位，公司需要他們的時候以各種理由搪塞，就是不來廊坊。

在說這番話之前6個月，一些鮮有人注意的變化正在發(fā)生，南方總部退出了固安華御城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，轉(zhuǎn)由廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有，后者主要是孔雀城品牌的母公司。同時，南方總部在公開土地市場陷入沉寂，廊坊京御地產(chǎn)成為拿地主力。

年底，華夏幸福在廊坊、固安兩大商業(yè)綜合體奠基開工儀式，出席者都是王文學(xué)。

王文學(xué)內(nèi)部講話后兩天，平安總經(jīng)理兼聯(lián)席CEO謝永林公開評論，華夏幸福出現(xiàn)流動性困難和債務(wù)危機，主要是宏觀經(jīng)濟和政策調(diào)控影響了回款，疫情影響，以及擴張?zhí)臁?/p>

謝永林強調(diào)，對華夏幸福的540億元投資，只是平安8萬億投資組合的一項。但沒有人會相信，一旦華夏幸福倒下，它能不被席卷進去。

3月25日那場備受矚目的平安年度股東大會，除了明確表示不再出錢，平安管理層還提到，華夏債務(wù)危機事件后，公司內(nèi)部進行多輪深入反思。

其中最后一條是，未來對“這些企業(yè)”派駐董事，責(zé)任和要求都會進一步增強。

而華夏幸福在債務(wù)危機下已采取積極瘦身縮表措施，那位與平安關(guān)系密切的最大牌董事，似乎也擁有對外資產(chǎn)的自主決策權(quán)。對此有媒體報道就提及，吳向東與鵬瑞集團董事局主席徐航最初接觸，也是為了推銷南方總部的項目，但雙方深入交談之后，吳向東選擇加盟。

現(xiàn)在，南方總部也有近一年未公開擴儲，那個曾被華夏幸福贊譽為“吳向東帶領(lǐng)的中國商業(yè)開發(fā)運營第一團隊”，越來越多跡象表明，它將把天賦帶到鵬瑞集團。鵬瑞旗下鵬瑞地產(chǎn)發(fā)展歷史較短，2017年總資產(chǎn)僅104億元，相當(dāng)于同時期華夏幸福總資產(chǎn)的1/36。

有人說，吳向東拂袖而去，他只是做了職業(yè)經(jīng)理人的選擇，跟道德無關(guān)。

只是，他一年前拍胸脯般喊出的那句“成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或運營商之一”，和現(xiàn)實碰到一起，都是夢破碎的聲音。

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原標(biāo)題： 原報道|吳向東華夏幸福780天