作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

近期各地強(qiáng)化調(diào)控的政策目不暇接，同時部委層面的動作也不少。

此前大熱的杭州也升級了調(diào)控，8月5日一早，杠桿地產(chǎn)就看到大家都在談，杭州《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》。

最受關(guān)注的內(nèi)容就是：

落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

總結(jié)起來我有兩點、分兩個層面說吧：

第一，具體到杭州，樓市暫時不要想著炒，心理健康一點。

第二，全國大趨勢上說，房地產(chǎn)這個夜壺，2021年不會用了，大環(huán)境進(jìn)一步?jīng)Q定不要心存僥幸。

但是，混混日子怎么都還是可以的。

下面，杠桿地產(chǎn)詳細(xì)談一談吧。

1、杭州的走勢本身和長三角主要城市，和全國是一致的。總體來說，如下圖，中指院的統(tǒng)計，上半年長三角城市，包括杭州，整體延續(xù)去年下半年趨勢，新房市場成交量價齊升。

不過，市場活躍度，由核心一二線城市向區(qū)域內(nèi)三四線城市傳導(dǎo)。

2020.10-2021.7長三角代表城市新房價格環(huán)比漲跌情況 圖表來源|CREIS中指數(shù)據(jù)（特此感謝）

然后我們看漲幅，這幾個月全國大風(fēng)向變了，杭州也不例外。

一方面是調(diào)控本身加強(qiáng)，另一方面購房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)都更加理性。

所以，有沒有這個調(diào)控加碼，杭州的趨勢都不會變。

2、加碼讓杭州投資性需求，顯著減少，搖號總體減少。人才政策、落戶買房，這是前3、4年各大城市慣用的招，投資者也非常懂，大家協(xié)作、配合。

很多地方甚至經(jīng)常出現(xiàn)搶房、排隊搖號的情況。

其實市場預(yù)期如果是漲，大家就會“搶”，相反杠桿地產(chǎn)要說，如果預(yù)期真的穩(wěn)，比如近期這個情況，那就必然不激動了。

開發(fā)商激動不起來，購房者也狂放不了。

圖表來源|中指院（特此感謝）

而調(diào)控的加碼，讓杭州投資性需求、搖號總體減少。

你說還要不要投資呢？杠桿地產(chǎn)是這么覺得的，較大的城市，比如長三角的核心城市之一，又是省會，又有發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，長期趨勢總體不會差的。

人類超發(fā)貨幣、印錢，不會變。只是說，我們對炒房、暴利現(xiàn)在是挺反對的。

如果自有資金、杠杠低，就是圖個安心、保值，要求不高，我覺得還是挺好的。

3、要習(xí)慣投資回報率不高。這是總趨勢，各個環(huán)節(jié)都在發(fā)力。比如深圳搞的二手房參考價制度，成為不少地方調(diào)控的“范本”，多個城市已經(jīng)借鑒參考。

以前是炒樓示范區(qū)、引領(lǐng)區(qū)，最后居然做了一回調(diào)控示范區(qū)的樣子。杭州其實有點像深圳，在長三角炒這個事上曾經(jīng)比較領(lǐng)先。

所以，杠杠地產(chǎn)特別認(rèn)為，要做好一些心理準(zhǔn)備。

當(dāng)然無論如何，未來是二手房“政府定價”時代，是否恐懼，核心是你的杠桿高低。

如果是職業(yè)投資，杠桿較高，今天這個背景下，肯定是壓力很大的。其中，資金鏈斷裂者恐怕也會有。

但這畢竟是少數(shù)，多數(shù)人，其實也就是家庭資產(chǎn)配置。

因此，對于一般的家庭投資來說，二手房“政府定價”時代，主要是壓窄了潛在的投資收益率。

圖表來源|國盛證券（特此感謝）

考慮到二套以上利率較高，且總體呈上升趨勢，投資回報率進(jìn)一步受影響。

4、二手房市場在這個炎夏，確實進(jìn)入了買賣相持階段。以最早搞二手房參考價的深圳為例，按照深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會的統(tǒng)計，3-6月，深圳二手房單月預(yù)錄網(wǎng)簽量分別為4869套、4396套、3781套、3216套。

首先是持續(xù)下滑，其次比2020年低太多。2020年，月均1萬套。

我們看新聞，好多中介都沒生意，關(guān)門了。

以前特別熱的杭州加碼調(diào)控，其實就是說明一點，沒有哪個城市例外，沒地方可以僥幸。

博弈到何時？要么參考價事實上作廢，要么等下一次參考價更新。樓市是夜壺，大家都懂，因此杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)需要，要促進(jìn)樓市消費，參考價也可能事實上作廢。

或者等下一次參考價更新，比如明年。

沒有一個地方，是以搞垮房價為目的，只是為了完成上頭“房住不炒”的任務(wù)——大家都沒辦法。所以，如果你期待投資回報多一點，可以等等。

博弈到一定時候，二手房的事實成交價格，終究是會提高的。

5、銀行趁火打劫，其實人家也是沒辦法。誰都明白，房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，利潤高、比較安全。但是沒辦法，上頭鐵了心“房住不炒”。

圖表來源|國盛證券（特此感謝）

不過我們看，銀行都不傻。利率總體漲。

只有通過漲，銀行才能彌補(bǔ)涉房貸款總量、比例控制帶來的利潤壓力。

你可以說銀行趁火打劫，也可以說銀行其實有自己苦衷。不管誰倒霉了，購房者肯定最吃虧，成本最終都是你出。

6、不要覺得房地產(chǎn)要死要活、很不行，不行的是高杠桿開發(fā)商和高杠桿投資者。我們先回顧一下半年宏觀數(shù)據(jù)，銷售其實很好，商品房銷售面積88635萬平米，同比增長27.7%；比2019年1-6月份增長17.0%，兩年平均增長8.1%。

細(xì)節(jié)就不說了，投資也狠牛。

上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1-6月份增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17.0%。

盡管遭遇這么大打壓，業(yè)績也這么好。

其實是這樣的，新房賣得不差，二手房很多地方確實壓力大了。

杠桿高的房企好幾個要死不活了，但穩(wěn)健的企業(yè)，這一輪杠桿地產(chǎn)覺反倒市占率會提高。

毛利率當(dāng)然要下降。

同時二手房，杠桿高的玩家要考慮回報率，真的保值的朋友，其實也都還好，不急著出售啊，慌啥。

所以，混混日子、等待就好了。

7、2021下半年樓市政策延續(xù)，放心混日子可以的，主要可以期待的是貨幣政策。房地產(chǎn)嚴(yán)厲的總程度很難改觀，如下圖，房子不是用來“炒”的。這圖真的很棒。

圖表來源|不詳（特此感謝）

上文總結(jié)的，杠杠地產(chǎn)認(rèn)為，高杠桿房企日子不好過，正常的房企其實還是可以混日子的，只是利潤低一點嘛。

但是，你放心，沒有誰目的是搞死房地產(chǎn)。該轉(zhuǎn)型的，自己要懂政策，還是那句話，混日子是有保障的。

對了，2021年降準(zhǔn)一次了，貨幣政策我們現(xiàn)在挺獨立的。根據(jù)需求，不排除還有，這是下半年最值得期待的。

錢就是水，第一多總是好事，第二水到處流動，你堵住大部分ok，但不會全部。所以只要有，地產(chǎn)行業(yè)獲得的好處，怎么都比不降好啊。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 杭州徹底涼涼了？