樓市進入下行期以來，工改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目變得越來越火，尤其是這類項目能給地方政府帶來的產(chǎn)業(yè)、人口與稅收紅利，讓工改與產(chǎn)業(yè)項目在當(dāng)前市場環(huán)境下保持著一枝獨秀。

很多同行都不太了解工改和產(chǎn)業(yè)類的項目到底靠什么盈利，總的來說，產(chǎn)業(yè)投資的盈利邏輯并不像住宅開發(fā)那樣，比如純粹依托于“貨值”、“營銷”、“滾動開發(fā)”的“高周轉(zhuǎn)”模式，在項目建成后就賣完物業(yè)，也即產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商賣掉物業(yè)后馬上回籠資金，但實質(zhì)上卻未在產(chǎn)業(yè)項目的運營端去顧及對當(dāng)?shù)谿DP與稅收的長遠(yuǎn)貢獻。我們認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)投資是在“長線運營”的邏輯下，秉持“長期主義”的理念，賺取時間帶來的利潤，也即投資方建成項目后享受運營、管理、增值等產(chǎn)生的收益，具體如產(chǎn)業(yè)園租售收益、園區(qū)產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)收益、提供保理或融資租賃等供應(yīng)鏈融資收益、股權(quán)投資增值收益等，亦或是在滿足公募Reits投資條件時，進行資產(chǎn)打包以實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化融資等等。

不管是地方政府還是投資主體，目前各方基本都已形成一個共識，那就是工改或產(chǎn)業(yè)項目成功的核心是項目建成后能引入優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)方，并真正實現(xiàn)落地投產(chǎn)以及人口集聚和稅收上繳。因此，就產(chǎn)業(yè)項目的成敗關(guān)鍵而言，成功的園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商才是核心的決勝點。從我們近幾年合作過的產(chǎn)業(yè)運營方反饋的信息來看，招商團隊要引入一家上市公司或跨國企業(yè)入駐園區(qū)，前后可能要花費1.5年-2年甚至更長的時間來建立互信，并且為滿足該產(chǎn)業(yè)方及其對員工權(quán)益的保障等，還需在配套上為其量身定做或進行園區(qū)改造。簡單來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要能順利推進，將符合園區(qū)定位的產(chǎn)業(yè)方引入園區(qū)才是重中之重。因此，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資時僅有土地、施工方、園區(qū)開發(fā)運營商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而掌握真正能給當(dāng)?shù)貛矶愂?、帶來GDP的產(chǎn)業(yè)方（比如一些大型的上市企業(yè)、跨國企業(yè)等）才是核心。對此，我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)方的資源積累是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資必不可少的重要環(huán)節(jié)。

我們注意到，基于政府及政策對產(chǎn)業(yè)投資的偏好，當(dāng)下不少機構(gòu)在積極探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)方向的投資機會。對于投資機構(gòu)來說，在物色產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、建設(shè)、運營等合作方時，對合作方的招商能力考核應(yīng)成為重中之重，另外其運營、管理能力的考量也格外重要。目前，對于實力強勁、信用較好的產(chǎn)業(yè)方（上市企業(yè)或跨國公司等）擬入駐的一些工改、產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)項目，在能從源頭保障項目質(zhì)量和現(xiàn)金流穩(wěn)定的情況下，很多機構(gòu)都有參與投資的意愿，比如一些國央企背景的施工單位及資金機構(gòu)可以在綁定園區(qū)的施工工程的基礎(chǔ)上，從拿地開發(fā)階段就以股權(quán)或明股實債方式介入合作或提供資金支持，最終以Pre-Reits或公募Reits等實現(xiàn)投資的退出。

值得注意的是，在公募Reits給產(chǎn)業(yè)投資創(chuàng)設(shè)了一條明晰的退出路徑后，也有不少長期資本在探討“產(chǎn)業(yè)園全生命周期發(fā)展模式與投融資機制”，具體則是打造“建設(shè)—運營—退出—再投資”的投資閉環(huán)，通過“資產(chǎn)培育—Pre-Reits—公募Reits”產(chǎn)品鏈條設(shè)計，協(xié)助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體盤活存量產(chǎn)業(yè)園重資產(chǎn)，并借助公募REITs產(chǎn)品輸出管理，并逐漸由開發(fā)商轉(zhuǎn)變成運營商。投資機構(gòu)則借此提前收回投資資金，提高投資收益率，獲取長期收益。

在上述架構(gòu)中，Pre-Reits聯(lián)合諸如保險資金、銀行理財子資金、政府產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)資本等長期資金共同成立Pre-Reits私募股權(quán)投資基金，在一級市場提前鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（產(chǎn)業(yè)運營方若有優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)，亦可納入相關(guān)的資產(chǎn)池），資金用于優(yōu)質(zhì)項目的新建或存量優(yōu)質(zhì)項目的收購，并綁定產(chǎn)業(yè)運營方深度合作。產(chǎn)業(yè)運營方通過將基礎(chǔ)資產(chǎn)培育、孵化、提升改造成為成熟資產(chǎn)，在資產(chǎn)達到發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)后，將項目資產(chǎn)打包為資產(chǎn)支持專項計劃并出售給Reits，并獲取一級市場股權(quán)投資及二級資本市場溢價退出的高額投資回報。

與此同時，也有不少同行在思考，目前落地的公募Reits案例主要是國央企的項目為主，對于民營企業(yè)而言，其在境內(nèi)的公募Reits市場是否還有機會。當(dāng)然，目前也有一些民營企業(yè)已經(jīng)在尋求境外的公募Reits的融資機會，但也表示未來綁定一些有實力的國央企合作或許是業(yè)務(wù)能夠持久的方式之一。

房地產(chǎn)經(jīng)歷這波周期后，行業(yè)已真正邁入向?qū)I(yè)要效益的時代，對存量資產(chǎn)的盤活、消化及變現(xiàn)將是未來的主題之一。回歸到工改、產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)與投資本質(zhì)上，住宅開發(fā)的高周轉(zhuǎn)邏輯與產(chǎn)業(yè)的長期運營基因天然存在沖突，因此不論是對于產(chǎn)業(yè)開發(fā)主體還是產(chǎn)業(yè)投資者而言，在產(chǎn)業(yè)投資方向必須堅持長期“守候”，并在“守候”過程中不斷為項目“賦能”。