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作者：西政財富
來源：西政財富
筆者按：
據(jù)西政財富的同事反饋，自銀行、信托等地產融資及放款通道被斬后，國企金控投資平臺資金在2019年的下半年開始變得異常活躍，并成為當前我們主要的募資來源。
盡管在監(jiān)管層面國企及其金控平臺等投資房地產項目受到了較大的限制，但這些國企平臺對外投資的標的選擇又始終繞不開地產或類似固定資產，因此在本輪逆市中國企資金成為了房地產行業(yè)繼銀行、信托、私募、資管之后最大的直接資源來源。據(jù)西政財富中心同事的統(tǒng)計，目前不少國企金控平臺、基金平臺等趴在賬面的資金都達到了百億以上，主營方向非為房地產開發(fā)但可投地產類資產的機構也都還有很多頭寸。總體來說，在銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號文《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》下發(fā)后進入逆市期間，國企金控/投資平臺對房地產行業(yè)的輸血功能將越來越明顯，而這也很有可能成為機構及三方的募集方向首選。
以下筆者就西政財富經辦的國企金控平臺房地產項目前融業(yè)務相關要點作示例說明，以供同業(yè)人士參考。
一、項目概況
XX市XX區(qū)150畝土地。
二、融資主體（融資方）
XX公司。
三、融資規(guī)模
8億（不高于土地出讓金的55%）。
四、融資款發(fā)放
融資款一次性發(fā)放，融資方就目標地塊土地合同簽署、項目公司注冊成立及融資方土地出讓金（自有資金部分）出資到位并且取得土地證后，融資款資金一次性發(fā)放。
五、產品及放款方式
股加債。
六、融資用途
用于目標地塊土地款繳納、工程建設資金支付以及金控同意的其他用途。
七、融資期限
6+6個月。
八、融資成本
15.5%～16.5%/年（募集服務費或財顧費另行收?。?。
九、本息償還節(jié)奏
本金償還——融資期滿6個月，融資方償還金控融資本金4億元；融資期滿12個月，融資方償還金控融資本金4億元。融資方也可以在融資期滿半年后一次性歸還借款本金和利息（利息按照年利率除以實際用款時間），另外放款日當天一次性扣除一個月至兩個月的利息，剩余按月支付利息。
委貸（股東借款）年利率為15.5%～16.5%/年，月末付息。
十、監(jiān)管措施
金控向項目公司委派投后管理人員，參與財務及必要的項目公司經營監(jiān)管，項目公司全部銀行帳戶、印鑒、公章、證照由融資方和金控共同管理；資金封閉運作。
十一、風控及增信措施
1、項目公司70~90%股權轉讓并過戶給金控，剩余10～30%股權質押給金控；
2、土地證抵押給金控或金控指定機構；
3、XX集團有限公司以及XX集團實際控制人提供回購義務及連帶責任擔保，并在放款產品存續(xù)期間提供現(xiàn)金流補足義務；
4、融資文件辦理強制執(zhí)行公證。
十二、項目公司治理
1、項目公司法定代表人由金控指派；
2、項目公司董事會5人組成，金控指派3人，原股東指派2人,董事會表決機制采用簡單多數(shù)原則；
3、不設監(jiān)事會，設一名監(jiān)事，由金控委派。
十三、產品結構
1、XX金控有限公司或其關聯(lián)公司作為基金（或其他有限合伙企業(yè)）的普通合伙人，負責合伙事務的執(zhí)行；
2、基金基金（或其他有限合伙企業(yè)）規(guī)模人民幣14.5億元：優(yōu)先級有限合伙人認繳人民幣8億元；劣后級有限合伙人實繳人民幣7億元。
本文僅對西政財富及集團操作的地產融資項目進行簡要總結，更多項目融資、產品銷售、推介及風險分析等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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原標題： 逆市下國企金控平臺房地產項目前融方案
