YY評級 作者：rating狗
來源：YY評級（ID:YYRating)
2月10日晚上19:30附近，財聯(lián)社和21世紀兩家媒體幾乎同時發(fā)出新聞，吹風“預售資金監(jiān)管放松利好房企”，朋友圈首先刷屏一波。
然后點開新聞，基本上核心的內容就開始的兩段，重點我都標注出來了。
要點如下：
1、文件已經下發(fā)。應該是下發(fā)到各地住建部門，也聽說下發(fā)到了幾家大銀行；
2、1994年頒布，2001修訂的《城市商品房預售管理辦法》中，“第十一條 開發(fā)企業(yè)進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。城市、縣房地產管理部門應當制定對商品房預售款監(jiān)管的有關制度?！?，是各地出制度的，這次的“相關意見”進行了全國統(tǒng)一；
3、如何統(tǒng)一明確的呢？“確保項目竣工所需資金，之后剩余資金可以提取”
4、相關部門希望通過媒體傳達這樣的觀點，這個文件能幫助困難房企緩解困境。
接下來我們就分析一下這個事件的影響。
首先回顧一下預售資金監(jiān)管的來龍去脈。預售資金為什么要監(jiān)管？因為房地產是“預售”的，房子還沒建完就賣了，那存在“建不完”——爛尾的風險，所以老百姓的購房款政府要監(jiān)督管理，這些資金要專門用于這個樓盤的建設，而不能讓房企挪用。
按照新聞稿里提到的，““確保項目竣工所需資金之后，剩余資金可以提取””原則，我們做兩個模擬案例分析
我們簡化假設一個案例A：A項目可售面積1萬平米，土地款2000萬，建筑成本5000萬，銷售單價8000元/平米，貸款利率10%。
開發(fā)商付清土地款2000萬，只申請了2000萬開發(fā)貸，銀行開發(fā)貸支付給施工方，達到預售條件以后開始預售，預售資金陸續(xù)進入監(jiān)管賬戶。這時候因為施工方收到的開發(fā)貸資金不足以完工，所以預售資金要被監(jiān)管，用于支付不足的工程款3000萬（5000萬-2000萬），然后預售資金3000萬-5200萬的部分用于償還開發(fā)貸，償還完以后超出部分可以支取，總計可以有2800萬（8000-5200），大概銷售了65%以后可以有現金回流（5200/8000）。
我們再簡化假設一個案例B：B項目可售面積1萬平米，土地款5億，建筑成本5000萬，銷售單價7萬/平米，貸款利率10%。
開發(fā)商付清土地款5億，只申請了2000萬開發(fā)貸，銀行開發(fā)貸支付給施工方，達到預售條件以后開始預售，預售資金陸續(xù)進入監(jiān)管賬戶。這時候因為施工方收到的開發(fā)貸資金不足以完工，所以預售資金要被監(jiān)管，用于支付不足的工程款3000萬（5000萬-2000萬），然后預售資金3000萬-5200萬的部分用于償還開發(fā)貸，償還完以后超出部分可以支取，總計可以有6.28億（7億-5200萬），大概銷售了7%以后就可以有現金回流（5200/70000）。
地產公司可以收回的現金就是投入的土地資金+項目利潤，所以被監(jiān)管的資金（不能提前拿走）就是施工成本。這兩個案例其實代表了不同地區(qū)的情況，案例A是四五線城市的項目，房價低，土地價格占比低，案例B是一線城市的項目，房價高，土地價格占比高。
所以：一線城市只要賣一點點就能有資金回流了，四線城市要快賣完了才能有資金回流。
那再看下去年下半年開始的所謂矯枉過正的預售資金監(jiān)管收緊。
由于恒大引發(fā)的潛在爛尾風險擔憂，基本是四五線城市加強了預售資金的監(jiān)管，因為這些地方要有大部分預售資金才能保障完工，那么比方案例A，銷售到65%就應該可以釋放資金的，我也不讓你釋放，可能要讓你100%完全完工。
與此同時，一線城市的預售資金監(jiān)管并沒有明顯的收緊跡象，因為土地款占了項目的大頭，5個億你都掏了，難道不趕緊用5000萬把房子建起來，這樣才能收回那5個億，開發(fā)商自己就有很強的動力，政府并不太擔心；另一方面，即便收緊了，應該監(jiān)管到7%銷售的，你多監(jiān)管了一倍，也就14%。
所以：矯枉過正的是四五線，而不是一線。
那么問題來了：這次所謂“全國統(tǒng)一規(guī)定的預售監(jiān)管”政策有多大的作用呢？再怎么放松，四五線城市也要在銷售大頭以后才能釋放資金，銷售不暢的話完全無資金可以釋放，如果打折銷售的話，可能都沒有資金可以回流地產集團——而這正是目前的現狀（銷售數據斷崖）。
因此這個政策的出臺，無論對于布局四五線城市的房企，又或者是布局一二線城市的房企（他們本來也沒有受到太多預售資金監(jiān)管政策影響），都不會起到太多的救命作用。
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