盡調(diào)法拍房主要是從法拍房的居住屬性和法律屬性來(lái)分析我們中意的標(biāo)的，居住屬性就比如小區(qū)的環(huán)境、房子的戶型大小等，而法律屬性主要是看我們前面介紹的法拍房的“坑”，比如長(zhǎng)期租賃問(wèn)題、稅費(fèi)問(wèn)題等。

盡調(diào)其實(shí)主要是為了充分發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。首先看房子是否滿意，價(jià)格是否合適，如果房子本身就看不中，則不必繼續(xù)考量；但如果房子中意，但存在一定的問(wèn)題，就要去制定解決這些問(wèn)題的策略，如果不能解決，就要把需要支付的成本綜合考慮到購(gòu)房總成本里。

盡調(diào)從步驟來(lái)看主要是分為網(wǎng)上盡調(diào)、線下盡調(diào)。

選定標(biāo)的后要先在網(wǎng)上進(jìn)行盡調(diào)，這樣在接下來(lái)的線下盡調(diào)中有的放矢，了解自己不確定的或者比較關(guān)心的問(wèn)題。

網(wǎng)上盡調(diào)主要是在司法拍賣平臺(tái)和二手房購(gòu)房網(wǎng)站上進(jìn)行。

“拍賣平臺(tái)頁(yè)面”

以阿里拍賣的頁(yè)面為例，我們首先了解的是：

#概覽信息

住房類型：首先我們需要明確自己所選的房子類型，就阿里拍賣而言，選擇住宅用房后，里面主要包括普通住宅、別墅；

所在區(qū)域：拿北京來(lái)說(shuō)，就是選擇是朝陽(yáng)區(qū)還是海淀區(qū)等其他區(qū)域；

具體位置：拍賣標(biāo)的的具體地址，一般在拍賣標(biāo)的的標(biāo)題有寫；

第幾次拍賣：標(biāo)題會(huì)注明是第幾次拍賣，拍賣階段分為一拍、二拍和變賣；

歷史拍賣情況:本標(biāo)的歷史拍賣的時(shí)間、價(jià)格；

拍賣時(shí)間:可以看到距離開(kāi)拍的倒計(jì)時(shí)，要注意這個(gè)時(shí)間，可以設(shè)置提醒，屆時(shí)會(huì)有短信通知，提前安排好盡調(diào)工作和準(zhǔn)備工作，以免錯(cuò)過(guò)；

起拍價(jià)：拿到標(biāo)的的最低可能價(jià)格，也決定了潛在的折扣空間；

保證金：繳納保證金才可以參與報(bào)名，具體金額見(jiàn)頁(yè)面里起拍價(jià)下方，注意繳納保證金的時(shí)間要求；

評(píng)估價(jià)：之前大家可能理解的所謂的評(píng)估價(jià)就是請(qǐng)?jiān)u估公司來(lái)評(píng)估標(biāo)的物價(jià)值，但是現(xiàn)在對(duì)于標(biāo)的的評(píng)估流程有所變動(dòng)。評(píng)估價(jià)也是房子實(shí)際價(jià)值的重要參考；

競(jìng)價(jià)規(guī)則：事先了解競(jìng)價(jià)規(guī)則、尾款支付、加價(jià)幅度、競(jìng)價(jià)周期的要求等，避免因?yàn)檫@些細(xì)節(jié)導(dǎo)致不必要的麻煩；

#競(jìng)買公告

競(jìng)買公告：這里主要介紹注意法院是否會(huì)負(fù)責(zé)騰空、有無(wú)租賃、土地性質(zhì)的問(wèn)題；還有競(jìng)拍流程可以參與“模擬競(jìng)拍”來(lái)先嘗試；

拍賣法院：競(jìng)買公告里會(huì)告知是哪一家法院在主持拍賣，注意聯(lián)系方式，聯(lián)系時(shí)間，是否有預(yù)展等，可以事先打電話做個(gè)預(yù)溝通了解情況；

競(jìng)買人條件：注意基本條件是否滿足，有的地區(qū)存在限購(gòu)問(wèn)題；

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人：注意是否存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是否參與競(jìng)拍，這個(gè)信息一般在頁(yè)面的最后；

貸款咨詢：一般留有可以法拍貸款的機(jī)構(gòu)，可以提前電話咨詢；

稅費(fèi)：繳納方式，各付各的還是買家承擔(dān)；

#標(biāo)的物介紹

在這一板塊主要介紹標(biāo)的物的權(quán)證情況，所有人，房屋用途，土地性質(zhì)，租賃和抵押情況等，但一般是不詳細(xì)或不全面的，所以我們一般了解的內(nèi)容有：

文書(shū)情況：有的標(biāo)的附上了執(zhí)行裁定書(shū)，可以了解到拍賣原因；

樓高:拍賣標(biāo)的位于整棟建筑的第幾層；

總高:拍賣標(biāo)的所在建筑的總層高，有的公告并沒(méi)有；

面積:拍賣標(biāo)的面積，指房產(chǎn)證上的建筑面積；

房屋戶型:在明確需求時(shí)基本上就明確了想購(gòu)買的戶型，多數(shù)公告上只陳列了面積但是并沒(méi)有告知戶型；

裝修情況：通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)照片可以了解，但很多都只有小區(qū)大概的情況拍攝；

周邊配套：在下面的地圖里可以明確標(biāo)的所在的小區(qū)和周邊的醫(yī)療、交通、生活配套等情況；

“二手房網(wǎng)站”

小區(qū)名稱：在法拍平臺(tái)上通過(guò)地圖確認(rèn)后，可以在二手房網(wǎng)站上搜索確認(rèn)；

小區(qū)情況:拍賣標(biāo)的所屬小區(qū)的人數(shù)、在售房源、在租房源情況；

市場(chǎng)熱度：主要看各大平臺(tái)的帶看次數(shù)和成交套數(shù)等情況；

建筑年代:拍賣標(biāo)的的建造時(shí)間；

市場(chǎng)價(jià)：參考相同小區(qū)同一戶型最近的成交價(jià)，參考下附近小區(qū)的成交價(jià)等；

網(wǎng)上盡調(diào)結(jié)束后，會(huì)有一些無(wú)法確認(rèn)的信息需要通過(guò)線下盡調(diào)來(lái)核實(shí)。線下盡調(diào)分為實(shí)地盡調(diào)和其他盡調(diào)：

 “實(shí)地盡調(diào)”

居住情況：看看是否還有人居住？里面住的人是誰(shuí)？與產(chǎn)權(quán)人什么關(guān)系？是否已經(jīng)清場(chǎng)？清場(chǎng)難度如何？可以自行盡調(diào)或者求助鄰居、物業(yè)或法院工作人員；

裝修和改造：裝修情況和內(nèi)部改造情況，裝修看的是附加成本，內(nèi)部改造關(guān)系著過(guò)戶問(wèn)題，有些房屋機(jī)構(gòu)被大改，結(jié)果相關(guān)部門現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)后會(huì)要求恢復(fù)原狀后才能過(guò)戶；

租賃情況：租賃坑不得不防，長(zhǎng)期租賃的問(wèn)題一定要在盡調(diào)中避開(kāi)，租賃我們之前有專題介紹；

欠費(fèi)情況：水電物業(yè)欠費(fèi)情況，到物業(yè)去核實(shí)，競(jìng)買公告一般說(shuō)的是全部由買受人承擔(dān)；

學(xué)區(qū)：對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)，很多人關(guān)心的重頭戲。和戶口緊密相關(guān)，多問(wèn)問(wèn)小區(qū)人員或到相關(guān)機(jī)構(gòu)了解戶口辦理和學(xué)區(qū)情況；

房子類型：有些特殊類型房產(chǎn)在公告中都有提示是需要補(bǔ)繳費(fèi)用，除了在公告里和二手房網(wǎng)站上看，自己一定要去現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)；

房屋瑕疵：比如兇宅等情況，可以通過(guò)實(shí)地了解問(wèn)下鄰居、周邊二手房中介或咨詢法院、司輔機(jī)構(gòu)工作人員了解標(biāo)的情況；

“其他機(jī)構(gòu)訪談”

銀行：可以通過(guò)與銀行工作人員線上溝通或電話溝通了解自己是否符合貸款要求，提前問(wèn)好貸款需要準(zhǔn)備的資料和放貸時(shí)間；

派出所：了解拍賣標(biāo)的的戶口登記情況以及落戶政策等；

房管局：有條件的到房管局確認(rèn)中意的標(biāo)的是否存在過(guò)戶障礙；

稅務(wù)局：主要到稅務(wù)局核實(shí)拍賣標(biāo)的是否存在房產(chǎn)年限，轉(zhuǎn)讓主體，之前受讓方式等問(wèn)題，必要時(shí)到交易大廳進(jìn)行預(yù)先核算；

但是小編要啰嗦下，無(wú)論是派出所、房管局還是稅務(wù)局，都不是隨便一個(gè)人都可以去搞定想要了解的信息的，還是需要專門的手續(xù)或資格的。

盡調(diào)工作做的再細(xì)致都不過(guò)分，各位千萬(wàn)別嫌麻煩，前面工作做到位了，后面才會(huì)“高枕無(wú)憂”啊。