作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 2020年12月，市場(chǎng)消息稱(chēng)融信中國(guó)擬拋售其位于上海的總部辦公樓，即上海虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋世界中心項(xiàng)目。

融信方面確認(rèn)了這一消息的真實(shí)性。

據(jù)接近融信方面的人士稱(chēng)，上?？偛哭k公樓本來(lái)就準(zhǔn)備賣(mài)的，具體出售事宜由融信第二事業(yè)部負(fù)責(zé)，相關(guān)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已經(jīng)簽訂完成。不過(guò)物業(yè)尚未整體移交，融信員工未來(lái)一段時(shí)間還會(huì)在原址辦公，預(yù)計(jì)2021年會(huì)搬到新的辦公樓。

這不是融信第一次“搬家”，過(guò)去四年，這家公司差不多每?jī)赡昃蜁?huì)“動(dòng)一動(dòng)”。

2016年，出身于福建的融信將總部搬遷到了上海虹橋；2018年，融信二度“搬家”，將總部遷至虹橋核心商務(wù)區(qū)的虹橋世界中心。加上這次，大概是融信第三次搬遷總部。

融信每次“搬家”，總會(huì)伴隨著某些變化。

2016年，歷經(jīng)前幾年高速擴(kuò)張后，融信順利在港交所完成上市；2018年，融信合約銷(xiāo)售從502億大幅增長(zhǎng)73.35%至1218億，首度突破千億大關(guān)。

這一次總部搬遷之后，融信又會(huì)不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變？草蛇灰線伏脈千里，或許可以從剛剛過(guò)去的2020年看出某些端倪。

總體來(lái)看，盡管有疫情影響，但融信中國(guó)在過(guò)去一年的銷(xiāo)售表現(xiàn)還算“中規(guī)中矩”。數(shù)據(jù)顯示，2020年融信全年總合約銷(xiāo)售額1551.7億元，較上一年增長(zhǎng)9.82%。

盡管漲幅不高，但是順利完成了年初定下的1500億銷(xiāo)售目標(biāo)。

經(jīng)營(yíng)變奏、人事變動(dòng)、銷(xiāo)售降速、風(fēng)險(xiǎn)把控、降低杠桿……過(guò)去一年里，行業(yè)環(huán)境風(fēng)云變幻，舊時(shí)增長(zhǎng)紅利已經(jīng)退去的當(dāng)下，融信正在謀求“轉(zhuǎn)身”。

2019年開(kāi)始，融信提出“降速提質(zhì)”，進(jìn)而再到掀起組織架構(gòu)調(diào)整、高層人事變動(dòng)等等的一切，無(wú)不在表露著融信希望轉(zhuǎn)變“航向”，并尋求新的增長(zhǎng)模式。

剛剛過(guò)去的2020年，正是融信“轉(zhuǎn)身”的階段。

僅站在業(yè)績(jī)的角度，融信2020年的銷(xiāo)售增幅并不算非常高。

總裁余麗娟在2020年初曾表示，現(xiàn)在外部環(huán)境仍比較復(fù)雜，融信中國(guó)未來(lái)三年內(nèi)還是要追求有質(zhì)量的發(fā)展，有信心每年保證10%-12%左右的增長(zhǎng)。

基于這一發(fā)展策略，曾在過(guò)去幾年“翻番式”增長(zhǎng)的融信將增幅降到了10%以下。

于2015年至2020年，融信分別錄得合約銷(xiāo)售金額為119.17億元、246.39億元、502.35億元、1218.84億元、1413.17億元和1551.73億元；銷(xiāo)售同比增幅分別為33.15%、107%、103.9%、73.35%、15.94%和9.82%。

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具體到單月，除了2月和12月之外，融信每月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)頗為平均，5月之后都保持在百億以上。

盡管2019年之后，融信的推貨節(jié)奏開(kāi)始顯得有些“上輕下重”，但總體而言，除了因疫情停擺和復(fù)蘇后出現(xiàn)反彈的月份之外，融信過(guò)去三年時(shí)間里，每個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都基本保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的水平上。

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按照地產(chǎn)行業(yè)的周轉(zhuǎn)周期計(jì)算，本期銷(xiāo)售表現(xiàn)往往代表著前一兩年的拿地策略。換句話來(lái)說(shuō)，融信前幾年在拿地上同樣也是秉持著“上下平衡”的策略。

于2019年里，融信合共新增了46塊新收購(gòu)地塊，新增土儲(chǔ)總建筑面積約為730.55萬(wàn)平方米。其中，上半年和下半年各新增了23個(gè)項(xiàng)目。2018年，融信合共新增總建筑面積約477.51萬(wàn)平方米，其中上半年和下半年分別占比52%和48%。

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從數(shù)據(jù)看，2017年融信曾經(jīng)歷過(guò)一次大手筆拿地，當(dāng)年共新增了78個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積1481.53萬(wàn)平方米。值得注意的是，截至2016年底，融信總土地儲(chǔ)備才1060萬(wàn)平方米，換句話來(lái)說(shuō)，融信在2017年相當(dāng)于購(gòu)入了一個(gè)“融信”的體量。

某種程度而言，融信沖過(guò)千億乃至千億之后較長(zhǎng)一段時(shí)間的發(fā)展，都得益于那一年的擴(kuò)儲(chǔ)。據(jù)融信方面介紹，直到2020上半年，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目主要還是2016下半年及2017年拿的相對(duì)高質(zhì)量的項(xiàng)目。此后兩年時(shí)間，融信的拿地回歸到了較為謹(jǐn)慎狀態(tài)。

節(jié)奏轉(zhuǎn)變出現(xiàn)在2020年。

2020年上半年，融信共新收購(gòu)了21宗地塊，總建筑面積約為460.55萬(wàn)平方米。從新增項(xiàng)目數(shù)量和體量看，似乎和前兩年同期并無(wú)太多差別。但值得注意的是，融信年內(nèi)曾多次拿下體量較大的項(xiàng)目。

過(guò)去兩年，融信新增項(xiàng)目中單個(gè)成本超過(guò)30億的僅有1宗，是2018年在杭州拿下的一宗宅地，總價(jià)43.04億元，溢價(jià)率28%。

反觀2020年，融信于1月19日、4月9日以及6月24日，分別在杭州和福州耗資33.38億、49.7億和41.32億元拿下了三宗地塊。到了下半年，融信僅在上海就曾三次出手，分別在8月6日、8月17日和12月4日，以45.23億、48.71億和52.13億各拿一宗宅地。

或許是因?yàn)椤按箜?xiàng)目”拿了不少，按計(jì)容面積，融信2020年上半年收購(gòu)地塊平均成本為每平方米8550元。

形成對(duì)比的是，于2018年上半年和2019年上半年，融信新收購(gòu)地塊平均成本為5383元/平方米和6451元/平方米。按此計(jì)算，融信2020年上半年購(gòu)地成本較前兩年分別高出了58.8%和32.5%。

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對(duì)比過(guò)往五年，融信平均購(gòu)地成本僅在2017年低于5000元/平方米，那年也正是其抓住政府加大土地供應(yīng)的風(fēng)口，進(jìn)而大手筆“屯糧”的一年。而上一次大補(bǔ)倉(cāng)之后，融信緊接著便在第二年跨過(guò)了千億大關(guān)，并在二度搬遷總部之后，宣布進(jìn)入“2.0時(shí)代”。

歷史總是驚人的相似，時(shí)隔三年，總部搬遷并加大了土地市場(chǎng)投入的融信再度“轉(zhuǎn)身”。

從區(qū)域上看，融信大手筆拿地區(qū)域主要集中在杭州、上海、福州等地，而這幾個(gè)地方均是其布局已久的城市或區(qū)域。

2020年上半年，融信銷(xiāo)售貢獻(xiàn)排名前五城市分別是杭州、南京、福州、上海和溫州。其中，僅杭州一座城市就為融信貢獻(xiàn)出了220.79億元銷(xiāo)售額，在銷(xiāo)售總額中占比36.58%。剩下的福州和上海，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比分別為9.69%和6.56%。

換而言之，盡管斥了重資去拿地，但融信對(duì)于項(xiàng)目所在的市場(chǎng)頗為熟悉，一定程度上來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)尚屬可控。另外，長(zhǎng)三角區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境同樣是融信底氣所在。

市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇后，融信曾嘗試過(guò)線上售房、直播賣(mài)房等各種新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式，并曾向投資者坦言，在不斷嘗試中明顯發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角的地產(chǎn)復(fù)蘇程度遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。

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“哪個(gè)地方更穩(wěn)更有優(yōu)勢(shì)，就在哪個(gè)地方拿地，攤子鋪太大反而沒(méi)有太多意義。”于2020年上半年，融信只新進(jìn)了3個(gè)城市。

融信高層指出，未來(lái)的方向是區(qū)域深耕，對(duì)于一些沒(méi)有管理團(tuán)隊(duì)的新地方，以后可能不會(huì)過(guò)多考慮。

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一方面是區(qū)域深耕帶來(lái)的自信；另一方面，融信也深諳“風(fēng)險(xiǎn)共攤”的道理。

2020年8月6日和12月4日兩次上海拿地中，融信分別拉來(lái)了旭輝和保利、招商組成聯(lián)合體，進(jìn)行合作。

在增量市場(chǎng)下行、融資環(huán)境收緊、區(qū)域調(diào)控層出不窮的大環(huán)境中，合作是不少房企管控風(fēng)險(xiǎn)追求穩(wěn)健的一大選擇。

融信也不例外，2020年上半年購(gòu)入的460.55萬(wàn)平方米新增土儲(chǔ)中，融信權(quán)益比例約為45.5%、209.5萬(wàn)平方米。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院公布的相關(guān)榜單顯示，2020年全口徑銷(xiāo)售超過(guò)千億的房企共有44家，但在另一個(gè)權(quán)益排行榜中，權(quán)益銷(xiāo)售超過(guò)千億的只剩下26家。

如果說(shuō)前幾年房企合作是為了快速將規(guī)模做大，那么現(xiàn)如今再度“抱團(tuán)”，原因或許更多是為了安全。

2020年與融信高層交流過(guò)程中，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體注意到“穩(wěn)健”“安全”等字樣被反復(fù)提及?；蛟S正是風(fēng)險(xiǎn)把控的考慮，融信在加大了拿地力度同時(shí)，仍是頗為審慎地控制著自己的杠桿結(jié)構(gòu)。

2019年末，融信借款總額約為631.78億元，同比微增1.03%；到了2020年上半年，借款總額約為689.37億元，較上年末增長(zhǎng)了9.12%。

值得一提的是，盡管融信2020年上半年借款總額較上年末新增了57.59億元，但在該報(bào)告期內(nèi)，融信未償借款平均利率為6.67%，這也是過(guò)去六年來(lái)的最低值。

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三道紅線等調(diào)控政策出臺(tái)之際，為了確保現(xiàn)金流安全，融信一方面在控制借款總量，另一方面也在拓展更多的融資路徑。

2020年9月，融信作為原始權(quán)益人成功發(fā)行了一筆名為“交銀施羅德-世歐商業(yè)廣場(chǎng)資產(chǎn)支持計(jì)劃”的CMBS，發(fā)行規(guī)模22億元，發(fā)行利率為5.2%。

值得注意的是，這是融信首次在CMBS領(lǐng)域試水。同時(shí)，也是其年內(nèi)六次融資動(dòng)作中利率最低的一次。

如今回過(guò)頭觀察融信多次公開(kāi)場(chǎng)合上的表態(tài)，其似乎并不喜歡公開(kāi)提出一個(gè)很長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)；相反，融信給人的感覺(jué)是，更熱衷于專(zhuān)注改善眼前的事務(wù)。

融信總裁余麗娟曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，融信內(nèi)部其實(shí)不太會(huì)講特別遠(yuǎn)的戰(zhàn)略，“因?yàn)槲覀冇X(jué)得很空，三五年后這個(gè)行業(yè)會(huì)發(fā)生什么樣的變化都不知道，我們更關(guān)注的是這個(gè)階段把能看到、能遇見(jiàn)、能想的做到極致?！?/p>

和許多走多元化道路的同行們不同，從業(yè)務(wù)構(gòu)成上看，融信更像是一個(gè)純粹的“住宅開(kāi)發(fā)商”。

截至2020年上半年，融信在47個(gè)城市共布局了219個(gè)項(xiàng)目，其中僅有三個(gè)項(xiàng)目為商業(yè)或辦公項(xiàng)目，其余均為住宅。

與此同時(shí)，在整個(gè)集團(tuán)的大框架下，和地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的除了住宅開(kāi)發(fā)平臺(tái)之外，便剩下一個(gè)物業(yè)服務(wù)平臺(tái)和一個(gè)資產(chǎn)管理平臺(tái)。

2020年，融信開(kāi)始籌劃搭建自己的第二個(gè)上市平臺(tái)。該年11月，融信服務(wù)在港交所遞交招股書(shū)。

值得注意的是，融信服務(wù)與融信中國(guó)并無(wú)股權(quán)關(guān)系，二者是平級(jí)“兄弟公司”。依照股權(quán)架構(gòu)，融信服務(wù)屬于融信中國(guó)實(shí)控人歐宗洪旗下公司，其將擔(dān)任融信服務(wù)董事長(zhǎng)。

與不少房企存在差別的是，在融信服務(wù)業(yè)務(wù)體系中，對(duì)于地產(chǎn)平臺(tái)的依賴程度并不高。

于2017-2019年及2020上半年，融信服務(wù)來(lái)自由融信中國(guó)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積分別為573.7萬(wàn)平米、635.7萬(wàn)平米、921.4萬(wàn)平米及1011.5萬(wàn)平米，分別占總面積的60.2%、60.2%、58.0%及59.5%。

早在幾年前，融信服務(wù)便開(kāi)始有意識(shí)地向外拓展第三方業(yè)務(wù)。

于2017-2019年及2020上半年，融信服務(wù)由獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在管面積分別為379萬(wàn)平米、421萬(wàn)平米、666.5萬(wàn)平米及689.2萬(wàn)平米，占比分別為39.7%、39.8%、42%及40.5%。

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房企分拆物業(yè)平臺(tái)上市原因繁多，一方面是物業(yè)行業(yè)頗受資本市場(chǎng)青睞，投資者對(duì)于該領(lǐng)域廣泛看好，物業(yè)公司上市之后有不錯(cuò)的估值和可觀的資金，從而獲得更好的發(fā)展。

另一方面，源于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)整體放緩，快速發(fā)展的物業(yè)平臺(tái)需要另辟蹊徑。而這個(gè)原因背后的底層邏輯，是增量市場(chǎng)的縮小以及存量時(shí)代的到來(lái)。

某種程度來(lái)說(shuō)，將融信服務(wù)推上市除了和近兩年的物業(yè)上市潮有關(guān)之外，也未嘗沒(méi)有早些搶占存量市場(chǎng)的心思。

類(lèi)似的心思在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)上其實(shí)早有顯露。

從2016年參與“鄭州時(shí)光之城項(xiàng)目”城中村改造開(kāi)始，融信便走上了通過(guò)城市更新項(xiàng)目進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取低成本地塊的道路。

截至2020年上半年，融信陸續(xù)通過(guò)分布在鄭州、太原等地的4個(gè)城市更新項(xiàng)目，累計(jì)確權(quán)了約474萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

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資料顯示，截至2020年上半年，融信剩余待確權(quán)的面積還有約502萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，融信通過(guò)這4個(gè)城市更新項(xiàng)目最終預(yù)計(jì)可確權(quán)總建筑面積976萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

盡管總量可觀，但是這一類(lèi)型項(xiàng)目推進(jìn)起來(lái)需要較多時(shí)間。能夠看到的是，目前已經(jīng)確權(quán)的474萬(wàn)平方米是從2017年陸續(xù)確權(quán)至今的成果。

于2020年上半年，融信新增確權(quán)了約48萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)。對(duì)此，管理層表示，上半年主要是受到了疫情影響，要把疫情控制放在第一位，所以公司在舊改速度上會(huì)有所減緩，但這是特殊環(huán)境導(dǎo)致的，并不影響項(xiàng)目確權(quán)的確定性。

2020年初發(fā)布的年度報(bào)告中，融信首次作出了“未來(lái)還將繼續(xù)推進(jìn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化和豐富土地儲(chǔ)備”的提法，盡管目前存量市場(chǎng)上轉(zhuǎn)化出來(lái)的業(yè)務(wù)體量還不算太多，但融信或許已經(jīng)做好了深入的準(zhǔn)備。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 細(xì)細(xì)的紅線|融信轉(zhuǎn)身