商業(yè)地產(chǎn)與電商 
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作者：明哥
來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商
大多數(shù)人判斷店面好壞首先計(jì)算的可能是店鋪面積和租金，很少有人首先計(jì)算客流量。我們需要轉(zhuǎn)變觀念的是：通常一個(gè)店鋪價(jià)錢貴，并不僅僅是因?yàn)槊娣e大。
店鋪選擇的四項(xiàng)核心指標(biāo)：
第一項(xiàng)是客層；
第二項(xiàng)是客流量；
第三項(xiàng)是面積；
第四項(xiàng)才是價(jià)格。
客流量的大小是判斷店鋪所在地段好壞的重要因素，客流量大，店鋪的銷售業(yè)績才會(huì)高；同樣的道理，運(yùn)營也可通過監(jiān)控店鋪客流量，來粗略判斷商戶的經(jīng)營業(yè)績。
下面通過一個(gè)購物中心服裝店鋪案例來說明客流量測算邏輯，為便于說明做了部分簡化。
一、租賃合約
該服裝店租賃面積150平米，租金及物業(yè)費(fèi)250元/平米/月，租期3年；
二、開店固定成本
開店固定成本包括店鋪?zhàn)饨?、員工成本、電費(fèi)、裝修費(fèi)等。
該店鋪每月經(jīng)營的固定成本為：3.8萬元+2.4萬元+0.4萬元+0.6萬元=7.2萬元
三、保本銷售額
為了達(dá)到不虧本，店鋪每月的營業(yè)額至少要與經(jīng)營店鋪的成本持平，才能保證存活下去，即：銷售金額-進(jìn)貨成本=店鋪經(jīng)營固定成本。
假設(shè)平均零售價(jià)300元/件，銷售平均折扣85%，進(jìn)貨折扣率60%，那么每月需要賣出的件數(shù)為：
7.2萬元/(255元-120元)≒531.5件/月
月銷售金額=13.6萬元
銷售坪效=904元/平米/月
四、客流量
設(shè)該家店鋪平均客單件為1.2件/人，那么每天在店鋪中必須購買衣服的顧客人數(shù)為：
17.7件/天÷1.2件/人≒14.8人
假設(shè)每天進(jìn)店的100個(gè)人當(dāng)中有10個(gè)人成交，即成交率為10%，那么每天進(jìn)店的顧客人數(shù)為：
14.8人÷10%=148人
如果進(jìn)店率為5%，那么該家店鋪門口的客流數(shù)量為：
148÷5%=2953人
從而，計(jì)算出該家店鋪每天必須有2953個(gè)人經(jīng)過此店的門口，即客流量為2953人時(shí)，這家店鋪才能保本，超過2953個(gè)人的客流量這家店鋪才有盈利空間。
啟示：
1、當(dāng)?shù)赇侀T口的客流量增大時(shí)，其店鋪的銷售業(yè)績也會(huì)得到相應(yīng)提高?？伎即蠹?，如果客流為日均4000人，其它因素不變，該店鋪能賺多少錢，多長時(shí)間回本？
2、還可以通過提高進(jìn)店率、成交率、客單件等多種方法來增加利潤。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 測算：每天客流多少才能正常運(yùn)營
