“錢緊”的日子里，賣資產成為房企們最快回血的途徑。

這幾天，斷臂求生的房企不在少數(shù)，行業(yè)里，項目并購的消息多了起來。

這也是有跡可循的。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP100房企全口徑銷售額為12.6萬億元，同比增速為-3.2%。這是近七年以來這一數(shù)據(jù)首次同比增速為負。平均目標業(yè)績完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

2022年，政策傳導及購房者信心恢復仍需時日，全年銷售預計仍將承壓。

市場仍持續(xù)探尋底部，房企海外債又一個高峰已到來。部分房企出售相關股權，謀求業(yè)務轉型。

短短十天內，恒大、融創(chuàng)、世茂、雅居樂等頭部房企，均成功將部分資產轉讓予國資，累計金額已超百億。

據(jù)風財訊報道，世茂已將位于上海、北京、大灣區(qū)、長三角（除上海）以及其他地區(qū)的34個項目擺上貨架。言公子粗略計算這些項目合計價值超771億元。剔除通過抵押等已經用掉的融資額度，最多可回款236億元。

世茂的這34個項目里，資產業(yè)態(tài)以綜合體商辦為主。地點囊括上海、北京、杭州、南京、重慶等17個城市。其中，來自重慶的并購項目以待售的形式，再次進入外界的視線。

不僅是世茂。

1月24日，融創(chuàng)退出常州融譽置業(yè)，退出前持股59.03%。而1月18日，融創(chuàng)代價14億出售昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權以及武漢江源項目和武漢城建融創(chuàng)甘露山文創(chuàng)城兩個項目股權。

1月24日，雅居樂將其持有的廣州亞運城項目26.66%股權予以出售。算上這一單，半年內套現(xiàn)金額達46.43億元。

1月17日，恒大旗下佛山市順德區(qū)盈沁房地產、昆明恒拓置業(yè)發(fā)生工商變更。

除此之外，中國奧園、禹洲集團、富力地產紛紛表態(tài)要“引入戰(zhàn)投”，同時進行資產出售。

1月26日，大公報稱，奧園通過出售境外項目，已回籠資金總額約30億元。截至目前，奧園在境內已轉讓、退出多個項目，包括廣東陽江、惠州，江西九江、廣西浦北、福建漳州等地；境外方面，目前中國香港、澳大利亞、加拿大等地項目出售已獲實質性進展，近期或發(fā)布交易公告。

每家房企出售資產的原因不盡相同，無所謂好壞。比如春江水暖鴨先知的世茂，以及充當半年白衣騎士的融創(chuàng)都算是主動出擊，而恒大則是被動售賣。

不過，言公子梳理后發(fā)現(xiàn)，導致房企最終出售資產的壓力有4種：

 “按日計算”的債務

現(xiàn)金流未達預期

業(yè)務轉型

保交付

據(jù)了解，世茂掛出的34個項目，平均叫價約26億元。據(jù)澎湃新聞報道，世茂對外放售的9個上海項目，包括此前已抵押的世茂總部上海世茂大廈、上海世茂廣場、蒲城小區(qū)等，對外報價近282.26億元。

眾所周知，一般交易價會比叫價稍稍低一些。有業(yè)內人士表示，目前世茂資產基本都是6折起在談。

從世茂3宗已落地交易看，10.6億元出售上海黃浦路地塊，對比13.8億元報價，打了77折。公告顯示，通過出售該項目，世茂將獲2.7億元收益，所得款項90%將用于降低負債。

世茂18.45億元出售廣州亞運城26.67%股權給中海，是一個中立價；20.86億港元出售的一個香港項目，則虧損約7.7億港元。

而世茂此次出售的重慶中心、江城銘著和千廝門商業(yè)項目并非是收購的好標的，存在著前期遺留工程款欠款、配套費欠款金額較大、項目股權均處于質押狀態(tài)、土地合同約定的開竣工時間超期違約等。

截至目前，世茂存續(xù)8只美元債，余額為57.2億美元。瑞銀在近期的一份研報中預測，世茂集團2022年1月將有約25億元境內債券到期，4月將有7億美元境外債券到期。7月10億美元債到期。

1月來，世茂旗下上海世茂建設共有7筆ABS到期，到期規(guī)模30.3億元。據(jù)了解，除兩筆4.5億及7.15億元的ABS將延期一年分4期兌付外，世茂已兌付其余5筆，總金額18.3億元。

雅居樂18.43億元出售廣州利合集團26.66%的股權，代價包括13.8億元現(xiàn)金及應付予廣州利合集團的貸款金額4.63億元。

“永續(xù)債之王”的雅居樂，其永續(xù)債規(guī)模從2017年的55.3億元已增長到了2021年年中的130.1億元。按照標普估算，2022年，其將有175億元至190億元的債務到期。

眼前的，2022年3月、8月將分別有5億美元、6億美元的離岸債券到期。

除了要清償即將到期的債務，“保交付”的重擔也促使各大房企急于回籠資金。

最典型的就是恒大。恒大資產售賣給國資，既有利于實現(xiàn)“保交房”的核心任務，也能減輕自身負擔。

融創(chuàng)的情況又不同。

融創(chuàng)將部分項目甚至低至4折出售，并非是債務到期，而是更希望保持現(xiàn)金流的高流動性，以及業(yè)務謀變的布局。

這其實是融創(chuàng)資產得以快速轉手的原因。

目前，融創(chuàng)中國存續(xù)美元債12只，存續(xù)規(guī)模77.04億美元，票息在5.95%-8.35%之間。其中2022年6月和8月到期的有12億美元的美元債，還有123億元在岸公募債券將在年底前到期或回售。如果再算上表外的商業(yè)票據(jù)和隱性債務，粗略估算有200多億元的債務。

此外，融創(chuàng)中國還必須在春節(jié)之前結算部分貿易應付款，包括商業(yè)票據(jù)、建設費用和土地購置費等。盡管如此，融創(chuàng)在1月20日還提前償還了2筆合計約42.5億元的債務。

奧園強調，目前旗下大部分房地產項目按計劃及進度進行，但為確保項目竣工交付，及降低營運開支，及土儲充足，短期內料不會有重大土地收購，公司亦會繼續(xù)尋找機會出售項目及引入投資者以緩解債務問題。

看了一圈，言公子發(fā)現(xiàn)，對民營房企來說，如果項目是與國企合作開發(fā)的，大概率能夠實現(xiàn)出售，并且價格還不錯。

從房企當前解決債務問題的角度看，加快出售資產是求生最為關鍵之處。

Wind數(shù)據(jù)顯示，1月1日-19日，房地產行業(yè)共有30條并購動態(tài)，涉及房地產開發(fā)、房地產服務等領域，主要并購方式為股權出讓和項目轉讓。

1月6日，據(jù)財聯(lián)社報道，銀行已經對一部分大型優(yōu)質房企針對出險企業(yè)項目的承債式收購表態(tài)，稱相關并購貸款不再受到“三條紅線”的限制。

1月17日，浦發(fā)銀行公告，將于1月21日簿記發(fā)行房地產項目并購主題債券，規(guī)模為50億元，期限為3年，募集資金用于房地產項目并購貸款投放。這是由金融機構發(fā)行的首單房地產項目并購債。

早在2021年12月，銀保監(jiān)會就已經表態(tài)，房地產開發(fā)貸款和并購貸款將會得到“合理發(fā)放”。另外，廣東政府出面，試圖在國企央企和出險房企項目之間“牽線搭橋”，促成收并購。

一系列政策開閘后，2022年將成為資產收并購元年。

2022是一個開始，但不會是一個結束。

優(yōu)質企業(yè)獲得更多活水，款項支付更快的國資房地產新一輪并購或已開始，一定程度上排雷和驅動風險“軟著陸”角色在慢慢奏效。

融創(chuàng)出手昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權、武漢文創(chuàng)城、武漢前地王一江源項目、南通地王項目60%股權、常州融譽置業(yè)，接盤方均為國企央企，分別為華發(fā)、首創(chuàng)、武漢城建和建發(fā)股份及子公司。不過，據(jù)言公子朋友透露，昆明項目只是股權變更，后續(xù)仍由融創(chuàng)操盤。

此外，融創(chuàng)將持有的溫州浩闊企業(yè)管理有限公司股權轉讓給了合作方德信地產。這場交易的背后，是融創(chuàng)退出“融創(chuàng)德信江山云起”項目。

近一個月來，恒大部分資產頻頻易主，接盤方也均為國企。

世茂上海黃浦路地塊資產因有上海國資委照顧，交易才提高到77折安排給了旗下公司上海久事。

融資端的“破冰”看似很快跟上了，但從目前發(fā)行帶有并購字樣債券的幾家房企來看，其相關募集資金并未投在出險房企上。

招商蛇口30億元并購票據(jù)已于1月12日完成注冊，首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項目。

華僑城已在1月12日至1月13日，發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模合計15億元，其中9.6億元用于償還并購貸款，5.4億元用于償還發(fā)行人流動資金貸款。

由此可見，國企央企接盤并未頭腦發(fā)熱，而是相當謹慎，也要考慮到自身規(guī)模、效率、品質等正循環(huán)的持續(xù)，能為民企解困的地方并不多。

首先，在戰(zhàn)略上做對的事情，接盤方想著控制風險，并沒錯。

部分項目情況復雜，大都存在著資產不干凈、多重抵押融資，超融70%現(xiàn)象普遍，隱性負債很難透過短期盡調查清楚。這類項目變現(xiàn)困難。

此外，部分國企央企在接手優(yōu)質項目的同時，還會選擇接手其團隊，為日后開拓所在區(qū)域的城市市場打下堅實基礎。比如，遠洋資本2021年收購紅星地產，就是如此。

第二，考慮“錢袋子”的流動性。

言公子認為，如果標的是住宅，首選一二線城市核心區(qū)域，去化有保證；如果是三四線城市項目，去化速度超過兩年的項目盡量不碰。如果是經營性物業(yè)，地段、周邊客群及收益率自然是重要的參考指標。不管什么標的，留存現(xiàn)金自然越多越好，也有利于成交。

國企央企對標的進行考量后，更多會以較便宜的價格抄底部分核心城市的優(yōu)質資產。

這樣看來，國企央企更多是以 “白武士”的角色希望從中獲利，因為“商業(yè)社會的邏輯本質如此”。

此外，值得關注的是， 隨著中國經濟數(shù)據(jù)的整體回升，2022年行業(yè)或將迎來外資資金注入的小高潮。

盡管如此，言公子認為，市場已經很難再出現(xiàn)大規(guī)模收購，都是一個項目一個項目的算賬談價。

西南證券研報稱，當前房地產行業(yè)收并購困境在于流動性壓力尚未完全解除，且土拍市場性價比更高。言公子也認為，短時間內盤活行業(yè)的絕非并購，而是房企在公開土地市場發(fā)力以及銷售回款的提升。

但在即將過去的1月，房企拿地并不見積極態(tài)勢。

1月25日，易居研究院披露的《1月上市房企拿地排行》報告顯示，2022年年初至今，全國土地市場總體溫和平靜，僅有15家房企出手拿地，拿地金額為166億元，拿地熱情創(chuàng)下十一年同期以來的新低。其中國企央企比例為73%，而民企中只有萬科、龍湖、綠地、濱江4家拿地。

來源：焦點財經

大出清的市場環(huán)境下，懸崖邊的房企，要成功渡劫，僅僅做減法，顯然不夠，或可主動避讓，等待更好的窗口期，這是再進一步的關鍵。

買方不要頭腦發(fā)熱，要有清晰目的，否則可能陷入 “療傷”。變了卦的交易和并購也不在少數(shù)。

對于行業(yè)而言，或許是行業(yè)分化，強者愈強的新開端.