觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
或許是離開的決心太過堅定，從價格上看，潘石屹最終還是妥協(xié)了。
時隔一年后，兜兜轉轉，潘石屹選擇和黑石再續(xù)前緣。
于6月15日，SOHO中國宣布股票短暫停牌，市場中不斷傳出其將私有化的猜測。6月16日，這一消息正式官宣。
公告顯示，黑石發(fā)出全面收購要約投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權，要約價格為每股股份5港元，要約的最高現金代價約為236.58億港元（約合30.48億美元）。交易完成后，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權。
值得關注到的是，與一年前私有化退市不同，此次要約收購后，SOHO中國將繼續(xù)在香港證券交易所上市，這意味著，SOHO中國需要確保足夠的公眾持股量。
公告中指出：“在要約截止后，股份的公眾持股量可能不足，因此股份的交易可能會暫停，直至達到足夠的公眾持股水平。要約方和SOHO中國均將向聯(lián)交所承諾將采取適當措施，以確保要約截止后股份存在足夠的公眾持股量?！?/p>
一位業(yè)內人士在接受采訪時分析，這意味著黑石集團要約收購最多持股75%，要約價格為每股股份5港元，截止日前買夠了75%，就終止回購了。
30億美元要約收購
“靴子”終于落地了。
幾天坊間猜測之后，6月16日晚間，SOHO中國發(fā)布公告官宣，黑石集團擬以要約的最高現金代價236.58億港元全數接納(Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)將保留的合共467,958,000股股份除外)，要約代價為每股5港元。
其中，潘石屹夫婦將合計出售2,856,142,000股股份，占SOHO中國總股本54.93% ；將合計保留9%股權，合共467,958,000股股份。
要約價格自然是關注的重點，每股5港元的要約價格較于最后交易日在聯(lián)交所所報收市價每股股份3.8港元溢價約31.6%；截至最后交易日(包括該日)止之五個連續(xù)交易日在聯(lián)交所所報平均收市價每股股份約3.17港元溢價約57.6%；截至最后交易日(包括該日)止之30個連續(xù)交易日在聯(lián)交所所報平均收市價每股股份約2.51港元溢價約99.5%。
另外，基于2020年12月31日股東應占的每股股份經審核綜合資產凈值約8.37港元折讓約40.3%。
觀點地產新媒體了解到，停牌之前，SOHO中國股價已連續(xù)9個交易日上漲，創(chuàng)下了近一年來的股價新高，收盤報3.8港元/股。
即便要約價格較當前股價溢價不少，但與一年前的價格相比，卻有所折讓。
2020年3月，黑石集團就曾與SOHO中國進行私有化談判，價格定為6港元/股，交易共計約40億美元，同時將接管SOHO中國的債務。
當時，SOHO中國在港交所公告中表示，公司正在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰(zhàn)略合作的可能性，但尚未就是否進行潛在交易作出決定，且并未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協(xié)議。
最終，在談判進行5個月后，這一交易因疫情原因及債券市場動蕩因素告吹，同年8月13日，SOHO中國發(fā)布公告稱，終止早前要約私有化事項。
潘石屹仍不斷為SOHO中國尋找買家，2020年11月，有市場傳聞稱高瓴資本接觸SOHO中國私有化，這一消息也很快被雙方辟謠。
最終，潘石屹還是選擇將SOHO中國售予黑石。
兩次要約收購中，首先要約價格有所下調，由6港元/股折讓17%至5港元/股；其次，與之前私有化不同，此次全面要約收購之后，SOHO中國還將以上市公司身份存在。
SOHO中國在公告中表示，黑石集團計劃維持SOHO中國現有的主營業(yè)務和管理層，并計劃在適當的情況下利用公司的資源在中國進行擴張。
要約完成后，黑石集團計劃對公司進行詳細的戰(zhàn)略審查，以制定公司未來業(yè)務發(fā)展的業(yè)務計劃和戰(zhàn)略，并確定為優(yōu)化和合理化公司的業(yè)務活動和資產組合而采取的適當或可取的措施。
接盤俠黑石
實際上，2014年開始，潘石屹就已經開始資產出售，陸續(xù)將位于上海核心區(qū)域的靜安SOHO、海倫廣場、上海凌空SOHO、上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益、虹口SOHO等資產出售。
據不完全統(tǒng)計，過去幾年，SOHO中國通過出售資產套現約293.41億元，卻未買過任何一個項目或土地，在SOHO中國大舉兜售商業(yè)物業(yè)的幾年里，上市公司極大程度地提高了分紅比例，相當一部分流向潘石屹夫婦設立在開曼群島的家族信托。
數據顯示，最近6個財年內，SOHO中國累計實現135億元凈利潤，而分紅派息總額則超過126億元，其中潘石屹、張欣夫婦分得了約81億元。
幾次資產處置后，SOHO中國手中最核心資產僅剩下北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO九項物業(yè)，也就是此次要約收購的主要資產。
那么這幾個物業(yè)質素如何？從位置來看，這九個物業(yè)位于北京、上海核心位置，受到疫情影響，2020年，物業(yè)出租率下滑幅度較大。
數據來源：SOHO中國年報
于2019年，北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO出租率分別為95%、86%、87%、94%，而上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO物業(yè)出租率分別為95%、78%、97%、67%。
而在更早的2018年，SOHO絕大多數物業(yè)均保持95%以上的出租率。
潘石屹曾多次對外表示生意難做，北京、上海的租金回報率甚至跑不贏融資成本。
觀點地產新媒體了解到，于2020年，SOHO中國實現營業(yè)收入約21.92億元，同比增長約19%，歸母凈利卻僅為5.36億元，同比下降約59.77%；租金收入同比下降16%，至15.37億元。
而在該年度內，SOHO中國投資物業(yè)評估增值約為11億元，照此看，實際物業(yè)出租管理的實際利潤為負。而這幾乎源于較高的利息成本，期內，財務費用財務費用高達9.47億元，平均融資成本為4.7%。
由此，SOHO中國在資本市場并未得到一個合理的估值。停牌之前，SOHO中國的最新市值約為197.58億港元，但截至2020年，SOHO中國投資物業(yè)價值就超過633億元。
這也意味著，黑石集團以一個劃算的價格獲得一線城市的多個優(yōu)質資產，并且在美元超發(fā)背景下，資產購買更為合算。
有分析指出，北京上海寫字樓市場較為穩(wěn)定，一直是外資青睞的目標，黑石資金成本比國內低很多，這次收購表明其看好中國經濟的中長期韌性。
黑石集團表示，中國是其亞洲業(yè)務的一個關鍵市場，黑石對中國的長期潛力和經濟復蘇充滿信心，特別是在北京和上海的寫字樓市場，并期待與公司創(chuàng)始人和管理層合作，優(yōu)化這些標志性資產。
而就在最近，黑石亦頻繁投資于物流市場。
今年6月，黑石以13億美元（83億人民幣）的價格收購泛海旗下的美國國際數據集團（IDG），并在更早前收購富力物流園區(qū)70%的股權，擴大在中國的物流投資組合。
觀點地產新媒體了解到，黑石集團是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，是美國規(guī)模最大的上市投資管理公司，是全球最大的私募股權投資公司，涉及私募股權、房地產、對沖基金和信貸。
根據其2021財年第一季度的財報數據，目前黑石集團管理的總資產規(guī)模已經超過6488億美元，同比增長21%；新募集資金規(guī)模達到1108億美元，過去30多年平均投資回報率超過30%以上。
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