近期的房地產政策也是密集出臺，其中還是以穩(wěn)樓市、穩(wěn)預期為主。
作者：陌爺
來源：陌爺地產圈（ID:gh_6e6c6fd48723)
在監(jiān)管當局的一套組合拳尤其是融資政策收緊后，才意識到開發(fā)商的流動性如此的捉襟見肘。在社會經濟持續(xù)下行的大背景下，“夜壺經濟”能否再次啟動，姑且另當別論。但是對于尚是支柱性產業(yè)的房地產而言，但凡出現一絲系統(tǒng)性風險的征兆，必然是不允許的。近期的房地產政策也是密集出臺，其中還是以穩(wěn)樓市、穩(wěn)預期為主。點狀政策，如要求9家大型央國企對于11家中高風險的民企提供以資產收并購為主的流動性支持。且圍繞這一舉措提供了一些列的政策上的支持，如并購貸不納入“三道紅線”內、鼓勵銀行資金向大型央國企傾斜等舉措。
而于2月10日，房地產便再次迎來了一則利好，主要針對于預售資金監(jiān)管。
【該管理辦法明確：預售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”，由市縣級城鄉(xiāng)建設部門根據工程造價合同等核定能確保項目竣工所需的資金額度。當賬戶內資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用?！?/p>現時點出具對于監(jiān)管資金的管理辦法，一方面表明房地產調控已進入深水區(qū)，從限購、限貸、“三道紅線”等政策端、融資端，滲透到房企的經營層面。另一方面，仔細深究，當前的房地產資金監(jiān)管制度確實存在其不合理之處。
包括監(jiān)管賬戶開設范圍是土地證還是預售證規(guī)定不明確；
重點監(jiān)管資金提取范圍是土地證、預售證、單樓棟還是單套房規(guī)定不明確；部分城市重點監(jiān)管資金比例、提取節(jié)點規(guī)定不明確；
重點監(jiān)管資金的提取基數包括備案價、工程款、實收款三類，其中以備案價、工程款為基數的城市占絕大多數。如按照工程造價1.n倍計算重點監(jiān)管資金的城市，倍數普遍在1.1倍-1.3倍之間，其中浙江的城市普遍較高，為工程造價1.3倍，其次為福建、安徽的城市，普遍為工程造價1.2倍。
重點監(jiān)管資金根據工程節(jié)點提取，比較寬松的包括南寧、天津、無錫、福州等，房企可在主體結構封頂前取用大部分重點監(jiān)管資金。提取節(jié)奏較慢的城市包括惠州、佛山等，主體結構封頂前重點監(jiān)管資金較難取用。1、雖未明確具體的監(jiān)管要求，但是整體導向是放松監(jiān)管資金要求，對于房地產行業(yè)以及緩釋房企流動性而言實則利好。2、雖是對于行業(yè)鼓勵性的或者說是對于地方政府導向性的政策要求，但卻是面狀的寬松政策，惠及所有的開發(fā)商。3、此次政策的出臺是對于房企資金監(jiān)管過于嚴格而出臺的糾正措施。像陽光城，沈陽某項目后續(xù)工程款還有1億需支付，政府還要監(jiān)管7.5億不讓動，導致了企業(yè)的資金流動性被大大降低，風險攀升，間接導致了陽光城的現狀。4、超出額度的監(jiān)管資金房企可自由使用，意味著房地產建設項目仍要滿足監(jiān)管資金要求的前提下，對于超出的部分房企的自主權更大。對于恒大、陽光城、花樣年等全國性暴雷房企而言，地方政府往往會因為企業(yè)風險而加大對于資金監(jiān)管的要求，導致即便在滿足監(jiān)管要求前提下，賬面資金不能及時補充流動性以及債務剛兌，而加速企業(yè)風險。
而該條政策的導向便是防止該類的“踩踏事件”的加劇與發(fā)生。5、對于預售資金監(jiān)管制度的調整將會是中長期調控的方向。現在很多地方，建設進度到達±0，就可以預售。土地款通過前融解決，工程建設中可以做開發(fā)貸，層層加大的杠桿是導致企業(yè)風險與項目風險最根本的原因。對于這種開發(fā)模式而言，一是現金流脆弱，單項目的回款受阻可能會牽連到整個資金盤子的流動性。二是監(jiān)管資金的問題，有些是被提前動用，就存在建設爛尾可能，有些是監(jiān)管過嚴，被動降低了資金周轉率。
所以對于監(jiān)管資金而言，未來的調控方向并不是更松、也不是更嚴，而是需要更加靈活。
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原標題：
房地產的又一劑強心針
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