觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
若梳理越秀地產近年來在商業(yè)項目上的足跡，其孵化的模式或已貫穿整個商業(yè)項目成長周期。
觀點地產網 除了在集中供地市場上收割土地，越秀地產也在同步謀布它的商業(yè)鏈條。
7月23日晚間，越秀地產股份有限公司公告，買方越秀地產附屬公司與賣方控股股東越秀集團訂立股權轉讓協(xié)議。據此，買方將購買目標公司廣州市佰城投資發(fā)展有限公司（擁有項目土地）98%股權，股權轉讓代價約為18.74億元。
此外，于完成起計60個營業(yè)日內，買方亦應向目標公司注資約4.19億元的還款金額，用于向賣方支付應付金額。完成后，買方將擁有目標公司98%股權，目標公司將成為越秀地產的間接非全資附屬公司，財務業(yè)績也并入越秀地產綜合財務業(yè)績。
據觀點地產新媒體查閱獲悉，該項目公司所擁有的土地資產為一商業(yè)項目，早已在2012年便由越秀集團收至麾下。
為何如今越秀地產才收購至上市平臺中？
仔細翻閱這筆總代價22.99億元的交易背后，我們試圖還原出越秀的商業(yè)邏輯。
項目土地位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍12號、1號（地塊二），總占地面積為62578平方米及計容建筑面積為389813平方米。項目土地將發(fā)展作商業(yè)用途，包括公寓、零售、購物中心、配套設施及地庫。
對于該收購，越秀地產在公告中也表達了緣由。
其稱該項目具備極佳地理優(yōu)勢——項目土地所在的海珠區(qū)為廣州核心區(qū)之一，擁有發(fā)展完備的優(yōu)質生活設施及運輸系統(tǒng)；項目土地周邊三個地鐵站（廣佛線石溪站、南洲站，2號線南洲站，以及10號線大干圍站）環(huán)伺，可快速直達廣州核心商業(yè)區(qū)。
鑒于廣州房地產市場健康穩(wěn)健以及項目土地的質素，越秀認為該項目土地的開發(fā)前景可期。同時，此次收購可為越秀地產新增計容建筑面積約389813平方米，有利于加強其核心房地產業(yè)務。
觀點地產新媒體查閱若干信息獲悉，此次交易的海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍地塊實則為廣百海港城主要項目地塊——而該項目最早為廣百集團持有。
2012年的公告披露，早在2012年底，廣百集團與廣州越秀集團有限公司簽訂股權交易合同，以15億元轉讓旗下子公司廣州市佰城投資發(fā)展有限公司98%股權。據悉，彼時廣百集團正面臨著房地產業(yè)務停滯不前，甚至個別項目陷入停滯爛尾的狀態(tài)。
而廣百集團放棄的大干圍片區(qū)，此前主要是舊式船廠、碼頭、倉庫、村地。2010年新聞稱，廣州百貨企業(yè)集團有限公司將在此建廣百海港城，擬投資50億元。
不過之后項目則有些歸于沉寂，此后便轉讓予越秀集團。
雖彼時項目并沒有放在越秀地產體系下，但在越秀地產2017年發(fā)布的五大商業(yè)新項目中，便提到了該大干圍商業(yè)項目。
根據宣傳，該整體項目作為越秀地產廣州公司主力項目之一，商業(yè)建筑面積約43萬平方米，集景觀公寓、街區(qū)商鋪、大型商業(yè)綜合體及地下商城于一體，將打造成為海珠南部的商業(yè)商務核心。
后據海珠2019年重點建設項目顯示，廣百海港城項目總投資40.7億元，被列入了17個重點預備建設項目中。當年的招標公告也顯示，越秀集團所持大干圍商業(yè)項目將建4棟180米39層公寓。
有業(yè)內人士告訴觀點地產新媒體，該項目勝在周邊景色優(yōu)越，南面臨江，有綠化建設；但同時周邊多分布工業(yè)園廠房，配套較為落后。
不過值得一提的是，歷經近十年，項目至目前仍未完工。
據廣百彼時與越秀集團所簽署協(xié)議，廣百集團以10億元定制佰城投資開發(fā)項目中7萬平方米商業(yè)物業(yè)，其中包括購物商場3萬平方米、地面商業(yè)物業(yè)4000平方米、甲級寫字樓物業(yè)2.1萬平方米、寫字樓物業(yè)1.5萬平方米以及500個地下機動車停車位。
但根據最新消息，該商業(yè)房地產的原交付日期已延遲至2024年12月31日前，同時目標公司須向原有股東支付6500萬元的補償。
有消息稱，該項目久未動工是地塊上相關租戶未能及時騰空場地交付給建設方等原因所導致。
從一張項目的施工銘牌看，該項目將于2022年8月26日竣工。
綜合若干信息，目前項目還有一年左右時間完成工期，最遲將于2024年末交付商業(yè)。即是說，項目目前大概率已完成主體搭建工作。
對于越秀地產而言，當下將項目收購至上市公司，既可以如公告所言新增近40萬的計容商業(yè)建筑面積，但同時，又避免了前期土地遲遲未開發(fā)帶來的資金成本沉淀，減輕上市公司的資金壓力。
事實上，在過往越秀進行土儲收購時也有相似操作。
簡而言之，越秀地產采用的是一種“地產+基金”的拿地方式，即與越秀集團旗下產業(yè)基金合作，在拿地時越秀地產以9.5%的權益、集團基金以90.5%的權益一起分攤資金，當項目開發(fā)銷售回款后，越秀地產再根據情況回購項目股權。
最明顯的好處，便是越秀地產可以在前期以較低成本拿地，減少資金壓力，保持較低的負債水平。
有所不同的是，此次越秀地產收購的是商業(yè)項目，其前期所需要的建設、培育的資金和時間成本遠超過一個普通的住宅項目。
于母公司越秀集團來說，在項目規(guī)劃還未明晰且租戶未清場的情況，將這一具有前景的項目進行回收、建設，等到時機恰當時再注入上市公司——這也就接近于一個孵化過程。
若梳理越秀地產近年來在商業(yè)項目上的足跡，其孵化的模式或已貫穿整個商業(yè)項目成長周期。
在過往，我們更多關注到越秀地產商業(yè)中后期的運營模式。
最典型的便是越秀地產與越秀房托基金的雙平臺互動，即“開運金”模式。投資拿地、前期策劃、規(guī)劃設計、項目建設的“開”階段，及招商運營、物業(yè)管理的“運”階段，幾乎由越秀地產獨立完成；待項目成熟且達到預定回報率后，由越秀房托負責的金融化，即“金”階段，完成出表，建立商業(yè)項目與金融相銜接的鏈條。
現(xiàn)時，整個越秀房產基金持有八項物業(yè)，其中就包括2012年越秀地產注入的廣州國際金融中心，該年越秀房托在管物業(yè)規(guī)模和估值直接躍升至200億階梯，實現(xiàn)跨越式成長。
然而由于注入基金平臺對于項目收益情況要求高，因此目前仍有部分商業(yè)項目放在越秀地產平臺中，由旗下負責商業(yè)的越秀商投進行開發(fā)運營。
但在自持“沉重”的商辦物業(yè)發(fā)展過程中，還是不可避免地對上市平臺帶來一些資金壓力。
因此近兩年也可看到，越秀地產正在尋找其他的地產金融化工具，以應對以越秀地產為代表的開發(fā)端，到以越秀房托為代表的退出端之間的過渡。
正如2020年9月，越秀旗下位于廣州荔灣的商業(yè)項目悅匯城正式開業(yè)，建筑面積達28萬平方米，為廣州西部最大、廣州第二大的單體購物中心。
該項目前身為財富天地廣場，原本定位為“國際鞋業(yè)主題商城”。2007年，越秀地產以17億元的價格拿下項目地塊，后來打造成囊括商貿城、寫字樓及財富公館三大物業(yè)的商業(yè)項目。
但因運營關系，于2018年12月該項目從越秀地產平臺剝離，一支PE基金接手其77.79%股權連同相關債務，考慮要立即償付的債款總交易價格估計為26.98億元。
公開資料顯示，該基金由越秀產業(yè)基金組建，稱為“一號基金”，總規(guī)模50億元，其中廣州國資產業(yè)基金出資43億元，越秀地產通過子公司出資7億元。
此類基金以增值型為主要策略，主要投資標的為于一二線城市核心區(qū)域有潛力的商業(yè)物業(yè)。基金主要參與商業(yè)物業(yè)項目孵化環(huán)節(jié)，采用基金化運作模式，聯(lián)合資產管理團隊，共同對商業(yè)物業(yè)進行升級改造及業(yè)態(tài)調整，以提升租金及資產價值。
最后，待項目成熟后，將資產注入香港REITs或C-REITs，實現(xiàn)項目退出與基金收益，形成物業(yè)開發(fā)—孵化—金融退出的商業(yè)鏈條模式。
據悉，該類基金并不如REITs一般嚴格要求收益率，更追求的是項目成熟出售時，資產增值帶來的收益。
這也就成為了越秀地產化解商業(yè)項目發(fā)展期資金需求的途徑之一。無獨有偶，其2019年9月掛牌旗下佛山星匯云錦商業(yè)項目，也最終交由了該一號基金承接。
而如今，通過一紙資產注入公告，可以窺見越秀地產早已將這種孵化模式再次前置——在尚未達到招商運營階段前獨立于體系外，待到即將完工投入運營時再注入上市公司。
不過值得一提的時，這種模式雖然能夠很好的平衡資金與負債，但在一定程度上或許也犧牲了一些資產增值上的收益。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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