陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 作者：陌爺
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土拍規(guī)則，決定著開發(fā)商在地塊參拍和獲取上的策略，同時也是政府-開發(fā)商之間的博弈。
而無論哪種方式都有其利弊，要么是動了政府土地出讓金的奶酪，要么是擠壓了開發(fā)商的利潤空間。
進而最直接的影響是房子品質(zhì)下降，后期維權(quán)事件頻發(fā)！
而為了控制溢價率，起到市場維穩(wěn)的作用，傳統(tǒng)的土拍規(guī)則包括溢價封頂后競配建、溢價封頂后競自持、溢價封頂后現(xiàn)房銷售、溢價熔斷后搖號等形式。
圖片來源：南京樓市話事人
NO. 1｜壹
總結(jié)下，南京土拍的競品質(zhì)模式規(guī)則主要包括以下幾個方面
一、進一步提高競買要求
除了對競買保證金提高到50%、競買主體資格滿足二級以上開發(fā)資質(zhì)等硬性要求外，還與開發(fā)商的財務(wù)狀況、三道紅線、風(fēng)險評估等方掛鉤，具體如下：
剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率上限為70%；
凈負債與股本之比的上限為100%；
現(xiàn)金與短期債務(wù)比的上限為1；
此外，開發(fā)建設(shè)階段更是要求1個月內(nèi)付清土地款。
二、什么時候競品質(zhì)？
根據(jù)細則，南京的競品質(zhì)環(huán)節(jié)大概率是在限時競價結(jié)束之后，對于單幅超過20家以上搖號的，根據(jù)企業(yè)提交的材料按照“競品質(zhì)”要求打分，選定出前5名參與搖號。
三、“競品質(zhì)”的標準有哪些？
南京的“競品質(zhì)”評價的維度主要包括公共空間、建筑單體、建筑立面、陽臺設(shè)計、停車設(shè)施、BIM技術(shù)等6大維度。其中：
1、公共空間：居住區(qū)內(nèi)應(yīng)打造優(yōu)良的公共空間與景觀綠地。物業(yè)管理用房、垃圾房、變配電間、開閉所等公共設(shè)施與配套建筑統(tǒng)籌布置。
2、 建筑單體：整體要求規(guī)整平齊，并且規(guī)定了18層以下不得采用外廊內(nèi)天井戶型；18層以上不得采用兩梯四戶的戶型結(jié)構(gòu)等設(shè)計要點。
3、建筑立面：建筑里面宜采用耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)板材，鼓勵使用石材、鋁板、一體化板材等板材幕墻體系，鼓勵使用經(jīng)綠色認證的綠色建材，不得使用低品質(zhì)涂料和面磚等材料。
4、陽臺設(shè)計：統(tǒng)一要求結(jié)合立面設(shè)置封閉陽臺。
5、BIM技術(shù)：方案報審需運用南京市工程建設(shè)項目智能審查系統(tǒng)進行BIM規(guī)劃報建、施工圖報審和竣工驗收管理等
NO. 2｜貳
參照北京和南京，杭州將會在第二批集中供地中試點“競品質(zhì)”。據(jù)坊間消息，主要調(diào)整可能集中在以下幾點：
一、第二批集中供地并不全面鋪開，而采取試點形式，各行政區(qū)上報一宗，說白了就是摸索排雷。
二、 “競品質(zhì)”宅地要求更加苛刻，據(jù)悉現(xiàn)房+限售可能是標配，堵死了開發(fā)商快周轉(zhuǎn)的主意。
三、先報品質(zhì)方案打分（建筑技術(shù)占30分，公共配套占44分，工程保修占6分，裝修標準占20分），暫定取前6名（具體還未定）進入競價環(huán)節(jié)，封頂后競配建保障房。
以上幾點非官方說法，僅供參考！期待杭州的政策細則也盡快出爐
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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