觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
炒股賺錢，不僅僅能夠最大限度的運營其閑置資金，更能為其補充現(xiàn)金流、增厚自有資金。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 曾經(jīng)的地產(chǎn)航母合生創(chuàng)展有了新的稱號——股神。
今年中期，合生創(chuàng)展首次對外宣布，正式把股權投資納入主要業(yè)務活動之一，自此之后，這家企業(yè)在股權投資方面動作頻頻。
11月中旬，合生創(chuàng)展花了64億港元在公開市場進行了一系列購入上市證券的事項，近期，這家企業(yè)因“炒股”又賺了22億元。
12月11日晚間，合生創(chuàng)展披露，擬以總轉(zhuǎn)讓價約人民幣21.57億元出售442,000,000股北京農(nóng)商行股份，每股平均價為人民幣4.88元。
據(jù)悉，標的股份約占已發(fā)行的北京農(nóng)商行股份的3.638%，平均成本約為每股人民幣2.73元。在這一基礎之上，以每股人民幣4.88元出售標的股份，估計合生創(chuàng)展可獲得約78.75%的利潤。
事實上，房企進行股票投資是很正常的行為，一方面，進行此類投資能夠盤活閑置的資金，另一方面，股票投資較不動產(chǎn)投資或其余投資更容易變現(xiàn)，是一種相對靈活的方式。
就合生創(chuàng)展而言，對北京農(nóng)商行的投資與套現(xiàn)動作，無疑對其補充現(xiàn)金流、增加自有資金起到了重要作用。
持倉十年賺了8億
從合生創(chuàng)展的情況來看，股權投資算是一門比較賺錢的生意。
12月11日，合生創(chuàng)展的間接全資附屬公司中先國際控股、上海大展（作為全體出讓方）與買方北京國有資本經(jīng)營管理中心簽訂了該轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
根據(jù)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議，全體出讓方同意以21.57億元出售標4.42億股北京農(nóng)商行股份，約占已發(fā)行的北京農(nóng)商行股份的3.638%。預料在該交割后，上海大展將不再持有北京農(nóng)商行股份，而中先國際將繼續(xù)持有82,370,000股北京農(nóng)商行股份（約占已發(fā)行的北京農(nóng)商行股份的0.678%）。
合生創(chuàng)展與北京農(nóng)商行于十年前結緣。
2010年12月20日，中先國際與北京農(nóng)商行訂立認購協(xié)議，中先國際以每股認購股份人民幣1元(相當于約1.23港元)或總認購價現(xiàn)金人民幣2.38億元(相當于約2.93,億港元)認購北京農(nóng)商行股份。
此外，除了中先國際，上海大展也與北京農(nóng)商行訂立了相關協(xié)議，其認購協(xié)議的所有主要條款與中先國際認購協(xié)議的主要條款大致相同。由此，合生創(chuàng)展透過中先國際及上海大展認購的總認購股份按全面攤薄基準計相當于北京農(nóng)商行經(jīng)發(fā)行總認購股份擴大之已發(fā)行股本約4.99%。
如今，十年時間過去，合生創(chuàng)展選擇出售大部分北京農(nóng)商行股權。在分析人士看來，類似合生創(chuàng)展這種炒股動作，從某種程度上來講，如果股票市場行情好，獲利性還是非常大的。
事實上，繼2019年第一大股東變更后，北京農(nóng)商行的股權今年再次迎來重大變化，今年中期，北京市基礎設施投資有限公司受讓該行10.6億股股份，持股比例為8.7257%。
上述分析人士提到，股權結構分散是北京農(nóng)商行一直以來存在的問題，受惠于此次的股權變更，北京農(nóng)商行IPO有望提速，此時轉(zhuǎn)讓農(nóng)商行股份，或能換取較高的溢價。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，全體出讓方擁有的北京農(nóng)商行股份，其總成本約為人民幣14.3億元，以該成本全體出讓方共持有524,370,000股北京農(nóng)商行股份為基礎，全體出讓方的平均成本約為每股人民幣2.73元。
在這一基礎上，合生創(chuàng)展以每股人民幣4.88元出售標的股份，也就是說，此次出售北京農(nóng)商行股份，合生創(chuàng)展每股可獲利潤2.15元，即78.75%的利潤。
而在公告日，合生創(chuàng)展預料在減去涉及的估計稅項及其他開支后，凈總轉(zhuǎn)讓價估計約為人民幣19.19億元。按此計算，此次轉(zhuǎn)讓北京農(nóng)商行股份的每股凈轉(zhuǎn)讓價為4.55元，預計轉(zhuǎn)讓凈利潤為8.04億元。
合生債務風云
“合生創(chuàng)展的發(fā)展模式和很多港資房企類似，像新世界、九倉置業(yè)等都有類似利用閑置資金炒股的案例”，分析人士提到。
對合生創(chuàng)展而言，炒股賺錢，不僅僅能夠最大限度的運營其閑置資金，更能為其補充現(xiàn)金流、增厚自有資金，而從過往的經(jīng)驗來看，合生也多次通過買股的方式紓困。
合生創(chuàng)展是國內(nèi)較早涉足房地產(chǎn)的企業(yè)，但2008年，金融危機之下，朱孟依受黃光裕案牽連，被有關部門帶走協(xié)查，合生創(chuàng)展一度遭遇銀行停貸、資金鏈斷裂、股價遭遇暴跌等危機。
隨后幾年，房地產(chǎn)市場持續(xù)疲軟，合生創(chuàng)展的銷售情況萎靡不振，財務表現(xiàn)亦始終不如人意，據(jù)合生創(chuàng)展2011年財報顯示，該公司全年錄的簽約銷售99.4億元，同比微降9.96%，而截至期末，該公司的負債增加至658.31億元，其短期負債為136.29億元，相對其現(xiàn)金水平人民幣36.48億元，短期債務屬于偏高。
彼時，穆迪等多家報告表示，合生創(chuàng)展現(xiàn)金水平偏低及銷售執(zhí)行情況較弱，同時短期內(nèi)有大量債務到期，其中包括2012年11月到期的3.5億美元高級票據(jù)，顯示其流動性風險開始上升。
在這樣的情況下，2012年，合生創(chuàng)展接連三次出讓其持有的金隅股份股票，合計套現(xiàn)近12億元人民幣。
或許，正如在金隅股份的投資一樣，合生在北京農(nóng)商行的投資，乃至近期的平安健康、小米等其他股權投資上，也極有可能為其帶來可觀收益，從而填補房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展的不足，但這終究不是一個房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展的“正途”。
據(jù)悉，自二代朱桔榕上位以來，合生創(chuàng)展鏈接大手筆拿地，銷售方面也加了一把勁。數(shù)據(jù)顯示，2020年前11月，合生創(chuàng)展錄的的總合約銷售金額為約人民幣302.05億元，較2019年同期約人民幣208.08億元同比上升45.2%，同期的銷售面積則為147.94萬平方米。
但近兩年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，疊加2020年疫情“黑天鵝”、“三條紅線”等沖擊，合生創(chuàng)展同樣面臨危機。
截至上半年，合生創(chuàng)展資產(chǎn)總值2479.7億港元，負債總額由上年末1290.88億港元增加至約1700億港元，增長31.7%；債務總額由633.9億港元增加至888.94億港元，增長40.2%；今年新增借貸大致730個億，兩年內(nèi)要償還的債務300億。
2020上半年，合生創(chuàng)展現(xiàn)金短債比為0.9，凈負債率為92%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為66.6%。
對合生創(chuàng)展而言，這次股權投資的套現(xiàn)無疑將極大舒緩緊繃的資金鏈，但分析人士也認為：“股權投資多少還是有風險的，而且，地產(chǎn)企業(yè)更應該做一些實業(yè)，著力發(fā)展自身的主營業(yè)務”。
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