丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls）
2020年前三季度，受疫情影響，房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移，9月“三道紅線”資管新規(guī)試行，房企拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都受到較大的影響，重壓之下去化成了第一要務。
在此背景下，房企加緊推貨節(jié)奏，9月百強房企銷售業(yè)績同環(huán)比均有所提升。TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11905.6億元，單月業(yè)績同比增長29%，環(huán)比增長22%。前三季度，TOP100房企整體業(yè)績同比增長9.2%，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。
從市場層面來看，30個重點監(jiān)測城市累計供應面積環(huán)比增長37%，累計成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%，預計各城市市場大概率將輪動分化。
9月規(guī)模房企的去化率水平呈現(xiàn)下降趨勢，規(guī)模房企目標完成情況不如歷史同期，從前三季度房企去化情況來看，近3成房企目標完成率不足65%，完成率超過75%的房企有8家。四季度房企去化壓力仍然比較高。
值此之際，我們將推出國慶特別策劃：沖刺2020。復盤前三季度行業(yè)變局，展望重要的四季度市場走向，全面沖刺2020。
前三季度，TOP100房企全口徑銷售金額達到86511.8億元，累計同比增長7.4%。9月全口徑銷售金額達到13326.1億元，同比增長24.8%。房企單月業(yè)績自4月轉正后進一步回升，但相較于8月增幅有所收窄。
9月，TOP100房企操盤金額達到11905.6億元，單月業(yè)績同比增長29%。1-9月百強房企操盤銷售規(guī)模同比增長9.2%，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。
百強房企第三季度的操盤銷售規(guī)模同比增長近28.5%，較一二季度有明顯恢復。究其原因，主要是房企整體供貨和銷售節(jié)奏后移，下半年供貨量大幅提升所致。但9月規(guī)模房企的去化率水平卻呈下降趨勢，四季度房企去化壓力仍然較高。
及同比變動（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
及同比變動（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
前三季度，百強房企競爭持續(xù)，各梯隊房企繼續(xù)保持一定的分化格局。
規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯，從各梯隊房企銷售操盤金額入榜門檻來看，9月TOP10入榜門檻增長13.7%至1607億元，TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了4.4%和7.9%。
截至三季度末，TOP100和TOP200房企銷售操盤金額入榜門檻分別為140.1億元和44.9億元，較去年同期基本持平，行業(yè)分化持續(xù)。
入榜門檻及同比變動（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
前三季度，TOP200各梯隊房企之間規(guī)模分化持續(xù)。其中TOP100房企集中度達到65.3%，較去年同期增加了2.8個百分點。TOP200房企集中度達72.6%，同比增加了2.7個百分點。
龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，TOP3房企銷售操盤金額集中度達13.7%，同比增長1.3個百分點。
TOP11-20及TOP31-50梯隊房企操盤金額集中度較去年也均有一定幅度提升，市場份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進一步深化。而受疫情對規(guī)模房企開復工、銷售、回款的影響，行業(yè)競爭加劇，TOP101-200梯隊房企的銷售操盤金額集中度出現(xiàn)一定回落，同比減少0.1個百分點。
備注：操盤金額集中度=入榜房企操盤銷售金額/統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售金額，其中，2020年前三季度全國商品房銷售金額是根據(jù)前8月累計同比增幅推算9月同比增幅所得。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
9月房地產(chǎn)市場漸有走弱的跡象，30個重點監(jiān)測城市累計供應面積環(huán)比增長37%，累計成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%。
一線城市成交持續(xù)高位運行，同、環(huán)比分別增長61%和18%，上海、廣州和深圳成交皆創(chuàng)年內(nèi)新高。在供應連續(xù)兩月放量的作用下，上海成交持續(xù)提升，中高端產(chǎn)品成交去化依舊出眾。
26個二三線城市成交整體表現(xiàn)平平，環(huán)比下降7%，同比增長3%。在連番政策加碼后，杭州、寧波、南京等熱點城市市場降溫特征明顯，成交轉升為降，但并未明顯失速，環(huán)比跌幅都控制在20%以內(nèi)。
各區(qū)域市場持續(xù)分化，長三角地區(qū)成交明顯走弱，杭州、寧波、南京、無錫等熱點城市市場明顯降溫，成交皆步入下降通道，上海、合肥市場仍保持較高熱度，成交穩(wěn)中有升?；浉郯拇鬄硡^(qū)市場熱度不減，佛山、東莞成交持續(xù)高位運行，同比漲幅超20%，廣州、深圳成交更創(chuàng)年內(nèi)新高。中西部地區(qū)市場有所降溫，成都、長沙成交也是轉升為降，環(huán)比跌幅都在10%左右。
2020年，房企業(yè)績目標的完成情況一定程度上受到疫情影響，整體表現(xiàn)不及2018、2019年同期。
前三季度，有近3成房企目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。同時，雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期，加快去化。截至9月末有8家目標完成率達到75%以上，處于行業(yè)較高位，但整體占比也顯著低于2019年同期。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
四季度作為市場供貨高峰期，房企供貨加速將帶動成交量的上升。但行業(yè)去化承壓的基本面尚未有所改善，企業(yè)全年業(yè)績目標主要還是依靠增加供貨量來實現(xiàn)。
而“三道紅線”資管新規(guī)影響下，將更加考驗企業(yè)運營實力。目前來看，不少房企在全年業(yè)績目標完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤節(jié)奏、加速去化。
鑒于9月市場表現(xiàn)，對于接下來市場是轉冷還是逆勢上漲尚無法定論，仍有待四季度市場供求數(shù)據(jù)進一步驗證，但城市分化行情大概率將輪番上演。
接下來四季度對于企業(yè)來說加速去化是當務之急。在銷售端，繼續(xù)深化線上線下銷售渠道，制定合理的價格策略，把握中秋國慶假期、雙十一以及年終三個重要營銷節(jié)點，提振銷售業(yè)績，同時加強回款流程管控，縮短回款周期，提速現(xiàn)金回流，保證企業(yè)資金周轉。
在經(jīng)營管控方面，加快內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整升級，提升組織效率，項目管控上更加注重工程質(zhì)量、施工安全問題，推動產(chǎn)品力升級。融資方面，積極開展更多元化的融資渠道，加強與金融機構的合作，為企業(yè)創(chuàng)造相對穩(wěn)定的融資環(huán)境。
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