作者：地產(chǎn)并購?fù)度谫Y部

來源：為睿資產(chǎn)（ID：VeryAsset）

編者按

隨著國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“三去一降一補”政策的逐步落實，存量地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)逐漸褪去泡沫，凸顯真實價值，部分物業(yè)價值甚至?xí)坏凸?，中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)再次迎來發(fā)展機會。商業(yè)地產(chǎn)由于其特殊性，投資風(fēng)險一般較大，影響因素較多，因此對其投資風(fēng)險進(jìn)行全面有效的控制顯得尤為重要。本文從多個層面出發(fā)，分析商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險來源，提出相應(yīng)的風(fēng)險控制對策，以饗讀者。

一、商業(yè)地產(chǎn)投資概述

1.概念引入

商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售批發(fā)、餐飲娛樂、健身休閑等經(jīng)營用途的地產(chǎn)形式，包括經(jīng)營、管理與服務(wù)等多個環(huán)節(jié)，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于以居住功能為主的普通住宅、公寓、別墅等住宅地產(chǎn)形式。

針對住宅地產(chǎn)，當(dāng)開發(fā)商與消費者達(dá)成協(xié)議后，消費過程即完成，屬于典型的單次消費行為。而商業(yè)地產(chǎn)的投資則具有很強的市場性特征，涉及投資者、經(jīng)營者與消費者等多個主體，且投資者和消費者處于相對核心的地位。 

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模有大有小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，如shopping mall項目，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)，除了大部分依舊采取租金回收的方式，很多商業(yè)地產(chǎn)中寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。

商業(yè)地產(chǎn)投資的目的就是為了實現(xiàn)物業(yè)增值和租金收益，換言之，商業(yè)地產(chǎn)的盈利來源主要有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營而獲得的管理費收益，以及商業(yè)地產(chǎn)租售而獲得的營業(yè)收入。

除了主要盈利來源，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了在項目開發(fā)中獲得增值收益和品牌溢價，也為了吸引更多投資者的資金投入，往往會結(jié)合市場發(fā)展特點對消費者的消費能力、行為傾向及需求特征等進(jìn)行深入分析，以確保項目投資的準(zhǔn)確性和穩(wěn)定性。

2.優(yōu)勢分析

（1）投資收益率較高

商業(yè)地產(chǎn)能帶來雙重收益，每年可收房租且房租收益遠(yuǎn)高于銀行利息（商業(yè)地產(chǎn)的房租每年可達(dá)5%—10%甚至高達(dá)20%），而且隨著租金的上漲，商業(yè)地產(chǎn)也可能不斷增值。

據(jù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)，近三年來，商業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報率穩(wěn)定在10%左右的水平，其中，酒店項目的投資收益率集中在15%-30%之間，而經(jīng)營效益較好的購物商場項目的投資收益率則普遍超過了40%。

（2）地產(chǎn)升值空間大

考慮到折舊率，二手住宅房在出售時往往會比同地段的新住宅房便宜。而對商業(yè)地產(chǎn)而言，成熟商圈一般需要兩到三年的培育期，一旦商圈成熟后，商業(yè)地產(chǎn)的租金就會逐年增長，商業(yè)地產(chǎn)就會越來越值錢。

同時，中央政府連續(xù)出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施，大量的投資、投機客擠出住宅房市場。商業(yè)地產(chǎn)不在此次政策調(diào)控的范圍之內(nèi)，未來會吸引更多的投資者，所以未來商業(yè)地產(chǎn)價值的提升有很大空間。

（3）有效促進(jìn)社會發(fā)展

商業(yè)地產(chǎn)投資不僅能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益，還能在更深層次上促進(jìn)社會的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過項目投資，使本地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，帶動本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，推動城市化進(jìn)程的加快。同時，商業(yè)地產(chǎn)投資也能改變商業(yè)企業(yè)的發(fā)展模式，實現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)盈利模式的創(chuàng)新。此外，商業(yè)地產(chǎn)投資在一定程度上能增加政府部門的稅收收入，降低社會平均失業(yè)率。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險來源

收益與風(fēng)險往往呈現(xiàn)出正比的關(guān)系，因而，商業(yè)地產(chǎn)在獲得穩(wěn)定性收益的同時，還要承擔(dān)一定的風(fēng)險。由于商業(yè)地產(chǎn)投資涉及到的層面較廣，其投資風(fēng)險的影響因素較多，因此一旦出現(xiàn)風(fēng)險隱患將很可能波及到整個房地產(chǎn)市場、金融市場乃至國民經(jīng)濟的發(fā)展，風(fēng)險損失不可估量。

1.政策缺乏風(fēng)險

我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。國家缺少相關(guān)的政策制定，法律法規(guī)相對不完善。從政策上來看，我國對低收入者缺少在住商業(yè)供給上的金融支持。特別是政策性住商業(yè)金融制度方面，存在很多的缺陷。除此以外，我國還沒有完整的住商業(yè)金融政策，缺乏相關(guān)的財政支持。

2.利率變化風(fēng)險

商業(yè)地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險，就是利率的變化對商業(yè)地產(chǎn)市場造成的影響以及和可能給投資者帶來的損失。隨著利率的上升，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，而這些又會轉(zhuǎn)移到消費者身上，從而降低了消費者的購買欲望。因此，利率對于整個商業(yè)地產(chǎn)市場的影響是相當(dāng)重要的，不僅會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，而且會使得市場的需求降低。對于投資者而言，也將是一系列的損失。

3.資金斷裂風(fēng)險

與住宅地產(chǎn)投資相比，商業(yè)地產(chǎn)投資項目的資金需求量相對較大，融資渠道相對單一，且資金的流動性較差。在經(jīng)營管理的過程一旦發(fā)生非常規(guī)性活動，極易造成資金鏈的斷裂，進(jìn)而影響項目的投資效用。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)投資是一種長期投資，前期需要投入大量的費用，如土地取得費、項目開發(fā)費等。這些費用支出并沒有現(xiàn)實、穩(wěn)定的收入作為支撐，而主要依靠商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雄厚的資金能力。

4.人才匱乏風(fēng)險

當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)在投資及風(fēng)險控制層面還較缺乏專業(yè)化人才。一方面，目前從事商業(yè)地產(chǎn)投資的開發(fā)商大都是由住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來的，他們對商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營規(guī)律等不甚了解，這就造成商業(yè)地產(chǎn)在選址、建造及營銷等環(huán)節(jié)存在諸多的不足。

另一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中過于重視拿地和項目開發(fā)及銷售，將利潤視為第一目標(biāo)，而忽視項目管理人員投資風(fēng)險方面的專業(yè)化培訓(xùn)。此外，商業(yè)地產(chǎn)是一種長期的投資行為，但有部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以出售商鋪而不是獲取租金的方式來實現(xiàn)投資收益，這種投資短期行為容易造成經(jīng)濟增長的泡沫化，使商業(yè)地產(chǎn)投資無法實現(xiàn)獲益的持續(xù)性，也直接增加了該行業(yè)投資的風(fēng)險水平。

5.監(jiān)管缺失風(fēng)險

目前我國對商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險的監(jiān)管措施還不到位。一方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自身投資風(fēng)險的監(jiān)控力度不足，很多商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險控制策略的制定和實施都存在較大任意性，對投資需求、市場變動、風(fēng)險因素等分析不足，主要依賴于領(lǐng)導(dǎo)個人或者投資部門引導(dǎo)投資風(fēng)險控制策略，在發(fā)展的過程中難以對投資行為進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。

另一方面，我國政府目前還沒有針對于商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險控制制定完善的監(jiān)督管理措施，難以對其全過程進(jìn)行有效的控制，對其投資行為缺乏必要的指導(dǎo)，因此使得我國商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險控制方面缺乏完善的監(jiān)督管理機制，由此引發(fā)諸多的風(fēng)險因素。

三、商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險控制建議

1.提升對風(fēng)險控制的認(rèn)知

（1）管理層要充分認(rèn)識到投資風(fēng)險控制的重要性，在實際的工作過程中不斷強化投資風(fēng)險控制責(zé)任體系，將具體的責(zé)任落實到相關(guān)部門和個人身上，以商業(yè)地產(chǎn)投資項目為主導(dǎo)、各部門積極配合的形式，全面提升其在整個投資風(fēng)險管理中的重要作用。

（2）國外商業(yè)地產(chǎn)在投資風(fēng)險管理方面積攢了大量的經(jīng)驗，因此我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中要不斷學(xué)習(xí)其投資風(fēng)險管理經(jīng)驗，根據(jù)自身的情況對其進(jìn)行改進(jìn)和完善，實施更為有效的投資風(fēng)險控制策。

2.關(guān)注和規(guī)避政治風(fēng)險

（1）管理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實時關(guān)注國家的宏觀政策變化，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策及稅收政策等，由此調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容和方式、區(qū)位選擇。如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項目的區(qū)位。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)新項目開工前要做好市場調(diào)查，符合城市發(fā)展規(guī)劃，由此確定項目的定位、選址、規(guī)模。

3.完善投資風(fēng)險控制體系

（1）要在原有的基礎(chǔ)上對其各項投資風(fēng)險管理措施進(jìn)行修正和優(yōu)化，充分考慮到相關(guān)政策、房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，適時調(diào)整其投資風(fēng)險控制策略。

（2）要積極與商業(yè)銀行等投資機構(gòu)進(jìn)行合作，形成良性的投資風(fēng)險合作體系，為其實施投資風(fēng)險控制提供必要的支持，以減小投資風(fēng)險控制的成本提升風(fēng)險控制的收益。此外，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資，可采取投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式，將商業(yè)地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免一定的風(fēng)險。還可以購買保險，轉(zhuǎn)移或減少商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險。

4.強化監(jiān)督管理機制

（1）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要從內(nèi)部出發(fā)對其投資風(fēng)險控制情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，對各項投資行為及其可能存在的風(fēng)險隱患進(jìn)行全面的分析，并制定和實施修正策略，將風(fēng)險隱患控制在最小程度。

（2）國家應(yīng)針對我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，完善相關(guān)的法律法規(guī)政策，加強對商業(yè)地產(chǎn)投資行為的引導(dǎo)，使其能夠與我國宏觀經(jīng)濟政策、房地產(chǎn)市場、金融市場的發(fā)展保持一致性，避免其投資行為偏離正常的軌道，使得企業(yè)能夠在完善的政策環(huán)境下實施有效的投資風(fēng)險控制策略。

5.培養(yǎng)和引進(jìn)專業(yè)人才

（1）要對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)和教育，使其掌握在宏觀政策環(huán)境下的投資風(fēng)險控制知識和技能，并在實際的投資風(fēng)險控制行為中不斷提升應(yīng)用能力，使其能夠充分發(fā)揮內(nèi)部人才的關(guān)鍵作用。

（2）要通過完善用人機制、激勵機制、薪酬管理機制等措施從外部引進(jìn)一批專業(yè)化的投資風(fēng)險控制人才，為現(xiàn)有的人才團隊注入新鮮的血液，將外部的投資風(fēng)險控制方法和技能充分引入到商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險控制中。

6.加強管理運營能力

（1）樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變套用住宅地產(chǎn)的經(jīng)營模式，在項目完工后通過有效管理運營，實現(xiàn)地產(chǎn)項目的價值提升。

（2）建立商業(yè)品牌效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)管理運營的關(guān)鍵是要把松散的經(jīng)營單位和多樣業(yè)態(tài)統(tǒng)一成一種經(jīng)營主題，建立一個消費者認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)品牌。根據(jù)對項目所在區(qū)的消費水平和項目經(jīng)營規(guī)模，對項目商戶進(jìn)行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理，發(fā)揮整合優(yōu)勢，實現(xiàn)項目商鋪的定位和形象的統(tǒng)一。在經(jīng)營主題統(tǒng)一后，房地產(chǎn)企業(yè)著力引入主力店和品牌店，在其影響帶動下，逐步樹立商業(yè)品牌，打造品牌效應(yīng)。

END

關(guān)于作者：

劉波：上海瀛東律師事務(wù)所權(quán)益高級合伙人（某直轄市區(qū)法院原法官）、為安控股創(chuàng)始合伙人、為睿資產(chǎn)創(chuàng)始人、上海金融信息行業(yè)協(xié)會不良資產(chǎn)信息應(yīng)用專委會發(fā)起人、秘書長。

郭婧怡：為睿資產(chǎn)項目經(jīng)理。

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