YY評級 
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作者：rating狗
來源：YY評級（ID:YYRating)
摘要
出于盤活存量資產(chǎn)，打通投融資渠道的目的，我國公募REITs從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開始。2020年40號文件標志境內(nèi)公募REITs產(chǎn)品試點正式開始，后續(xù)緊跟一系列政策文件，完成了整個政策框架和業(yè)務(wù)規(guī)則的制訂。
首批9個公募REITs發(fā)行上市已7個月，資產(chǎn)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、高速公路。（1）從發(fā)行情況看，流動盤占比相對較少，占總份額的40%；產(chǎn)品受到投資者積極的認購，網(wǎng)下平均配售率為14.51%，公眾投資配售率平均為6.27%。（2）二級市場走勢“先抑后揚”，收益率與股票、債券相關(guān)度??；日均換手率在1.5%左右，遠高于美國REIT市場的0.7%水平，短線交易明顯。（3）從后續(xù)經(jīng)營情況看，除倉儲物流依舊表現(xiàn)優(yōu)秀外，其他類型資產(chǎn)第四季度的收入水平都要劣于第三季度?？傮w來看，投資者持有的收益還是主要來自二級市場上的增值，“股”性突出。
第二批公募REIT只有兩只：華夏越秀高速REIT和建信中關(guān)村REIT，整體看底層資產(chǎn)優(yōu)秀，建信中關(guān)村REIT的現(xiàn)金流分派率處于園區(qū)類前列。第二批公募REITs認購“火爆”，網(wǎng)下和網(wǎng)上的配售率均不足3%；上市前幾日溢價率最高達38%、40%，之后企穩(wěn)，但收益率仍高于REITs同類的其他產(chǎn)品。整體看，受益于底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金分派率較高（建信中關(guān)村REIT）以及投資者情緒的高漲，第二批REITs表現(xiàn)亮眼。
高漲情緒下，我們?nèi)詰?yīng)回歸產(chǎn)品本身價值，公募REITs“債性”突出，底層現(xiàn)金流才是價值的支撐。
本文是2021年回顧，但是隨著2022年股票的殺跌，REITs一騎絕塵，更需要在高估值的位置去做好防守。
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