西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富
一、募集類機構(gòu)轉(zhuǎn)型建議——真股業(yè)務轉(zhuǎn)型
二、非募集類機構(gòu)有限合伙明股實債投資
三、財富管理人員從業(yè)建議
2019年12月23日《私募投資基金備案須知》發(fā)布后，受限于契約型基金募集完成后備案、托管、穿透核查等監(jiān)管規(guī)定，習慣于做明股實債、土地前融的私募機構(gòu)一時卻不知如何展業(yè)。地產(chǎn)基金還能否備案？土地前融業(yè)務怎么操作？公司如何展業(yè)？系目前的地產(chǎn)私募機構(gòu)問的最多的一些問題。
另外，我們也發(fā)現(xiàn)近來找我們財富中心尋求合作的財富管理人員也逐漸增多。在以往的操作中，一些財富管理人員往往習慣于簡單了解投資多少金額、利率、期限、開發(fā)商是否是百強、項目是否有抵押、產(chǎn)品銷售可以拿到多少傭金。在近年私募、信托等機構(gòu)頻繁爆雷的背景下，財富管理人員也深刻認識到職業(yè)技能的重要性，并且希望更深度地了解行業(yè)本身，而非簡單地信息推介，更期望在當前形勢下能與長期積累的高凈值客戶有更深度的合作。
在2019年7月23日兩高兩部“聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于辦理非法放貸刑事案件適用法律若干問題的意見》明確“非法放貸入刑”后，原來做短期資金業(yè)務的一些短拆過橋的機構(gòu)和個人，在探索更好的放款方式的同時，也在尋求長期穩(wěn)定的業(yè)務。風險與收益掛鉤，雖然短期資金業(yè)務能帶來豐厚的利潤，但在當前背景下無疑將面臨著更高的執(zhí)業(yè)風險。此外，還有一些小貸公司、民企改制后的企業(yè)，亦面臨著業(yè)務轉(zhuǎn)型以及業(yè)務可持續(xù)問題。
在分析了近期找我們合作的機構(gòu)的基本背景與訴求后，不論是私募基金公司、財富管理人員還是短拆過橋機構(gòu)或個人，亦或是小貸公司、民企改制后的企業(yè)，就其資金來源而言，可分為募集類與自有資金兩大類。對于募集類資金或機構(gòu)，在當前形勢下，選好項目投資階段，往“真股”或“優(yōu)先股”方向發(fā)展或是一種選擇；對于有雄厚資金實力的機構(gòu)而言，因資金不涉及募集，在考慮真股投資的同時，通過搭建有限合伙架構(gòu)，進行長期債權(quán)投資亦是目前一些資金機構(gòu)的常見操作手法。當然，真股投資已然是未來的發(fā)展方向。
一、募集類機構(gòu)轉(zhuǎn)型建議——真股業(yè)務轉(zhuǎn)型
目前常見的募集類機構(gòu)包括私募基金管理人、信托機構(gòu)。對于私募基金管理人而言，在挑選好優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商及項目的情況下，可參與地產(chǎn)項目的真股投資?；緲I(yè)務交易架構(gòu)包括如下兩類：
當然需注意的是，真股類項目對開發(fā)商的綜合實力、信用以及項目本身的優(yōu)質(zhì)程度有更高的要求。真股類投資有幾個要點值得關(guān)注：（1）一般在開發(fā)商支付完畢土地款，開發(fā)貸下發(fā)前介入；（2）期限一般相對較長，并且需符合基協(xié)相關(guān)備案時間要求，如設(shè)置成2+3年；（3）投資金額一般按照資金峰值的一定比例來配比；（4）對于項目方而言，股權(quán)類投資無法開利息票，但有助于出表，降低負債；（5）真股類投資對管理人的投后管理能力有較高的要求。
關(guān)于私募基金公司、信托機構(gòu)如何操作真股/優(yōu)先股項目可參考西政財富2020年7月7日推文《地產(chǎn)基金的真股投資如何操作》以及西政資本2020年7月8日推文《202007：信托機構(gòu)如何做地產(chǎn)真股》等系列真股投資文章。
對于真股類私募基金而言，其核心要素如下：
二、非募集類機構(gòu)有限合伙明股實債投資
對于前文提到的具備自有資金的機構(gòu)，如以往從事短拆、過橋業(yè)務的機構(gòu)，有雄厚資金實力的實業(yè)企業(yè)及機構(gòu)，因其資金不涉及到對外募集。在綜合衡量自身項目研判能力、投后管理能力的基礎(chǔ)上，可考慮對于優(yōu)質(zhì)項目進行真股類投資。當然，因其是自有資金，目前市面上的亦有一些機構(gòu)通過搭建有限合伙方式對項目公司進行明股實債投資。更多內(nèi)容可參考西政資本2020年5月6日的推文《有限合伙逐漸取代地產(chǎn)基金》一文。
在此需要說明的是，對于做慣了短期業(yè)務，獲取高收益的短拆過橋機構(gòu)而言，基于現(xiàn)實及其投后管理能力等暫時的限制，想直接轉(zhuǎn)型到真股投資或許存在一定的難度。但不妨優(yōu)化投資標準，挑選一些綜合實力不錯的開發(fā)商進行長期的合作，逐漸將短期的債權(quán)投資轉(zhuǎn)向于長期的合作，在進行磨合后，逐漸開展真股類合作。
三、財富管理人員從業(yè)建議
對于一些長期從事財富管理業(yè)務的人員而言，在長期從業(yè)過程中積累了大量高凈值客戶，亦有與高凈值客戶進行長期合作的需求。由于其系通過募集資金來進行項目投放，若需自立門戶展業(yè)的，則建議財富管理人員務必遵守職業(yè)操守，愛惜羽毛，夯實專業(yè)基礎(chǔ)，真正對投資人負責。整體而言，對于財富管理人員而言，最大的風險在于項目無法實現(xiàn)兌付而導致的連鎖反應，在挑選交易對手、合作方及項目層面需層層把關(guān)，并且挑選具備風險承受能力的投資人進行合作。
在地產(chǎn)融資項目的選擇上建議在融資準入及項目選擇層面，需綜合考慮如下三方面問題：（1）募集能力及募集速度；（2）實際能承擔的綜合成本，具體需結(jié)合投資人收益預期、管理費用、募集渠道費用、通道費用（如有）考量；（3）開發(fā)商綜合實力及介入的項目融資階段。更多內(nèi)容歡迎參考西政財富2020年6月9日推文《財富人員如何操作地產(chǎn)融資業(yè)務》一文。
（一）客戶準入要求
建議初次涉獵房地產(chǎn)行業(yè)時在客戶選擇上定位為百強開發(fā)商，部分克爾瑞排名前50強開發(fā)商能接受融資成本的項目，并提供可認可的擔保措施的項目。若募資的綜合成本較高，則可考慮克爾瑞排名50-100，排除網(wǎng)紅及負債率較高的房企。
未來隨著合作粘性及信任度加強，可選擇綁定某些實力開發(fā)商長期深度合作。后續(xù)亦可根據(jù)對市場及交易對手的進一步了解，逐步擴展至地方龍頭，或有實力開發(fā)商做擔保的項目。
（二）項目準入要求
1. 在綜合考慮募集成本等因素的情況下，初期合作可選擇百強開發(fā)商可提供前置抵押物的項目進行合作。
2. 對于部分信托公司旗下有配套的基金管理公司，在信托產(chǎn)品無法足額募集時，由配套的基金管理公司發(fā)行產(chǎn)品進行后續(xù)募集，依托于信托風控的相關(guān)產(chǎn)品，亦可參與合作募集。
3. 在逐步磨合業(yè)務后，后期可根據(jù)對市場的把控考慮選擇“弱主體+強項目+強風控”的項目合作：如部分頭部國央企開發(fā)商旗下基金管理公司，選擇一些非百強開發(fā)商項目合作，但可提供品牌開發(fā)商增信。如實力國企開發(fā)商小股操盤或合作開發(fā)的項目，由于操盤的強開發(fā)商本身不存在融資困難，但其合作的小開發(fā)商融資難度相對較大，在這類實力主體可提供一定增信擔?；蛄鲃有灾С值那闆r下，亦可考慮合作。再如，一些實力開發(fā)商，其在項目挑選上有自身的優(yōu)勢及風控標準，對于該類實力開發(fā)商的融資+代建相關(guān)業(yè)務，在由開發(fā)商進行代建并提供融資增信的情況下，可選擇進行融資層面的合作。
（三）高凈值客戶選擇
在投資人的選擇上可先與一些長期合作且粘性比較強的機構(gòu)或個人投資人進行合作，以對投資者負責的態(tài)度進行展業(yè)。
（四）借力長遠合作
一個人走雖然走得快，而志同道合一群人走方能走得遠。對于具備高凈值客戶的財富管理人員，在展業(yè)過程中，若受限于其對某個行業(yè)的專業(yè)能力，亦可挑選專業(yè)過硬的實力機構(gòu)雙方按“募集與管理”的分工進行合作。募集管理人員主要負責資金端的募集，合作方負責投資端的管理，由其進行項目目篩選、研判、合作可行性分析、投融資方案及投資結(jié)構(gòu)設(shè)計、投資決策評審、投后管理方案及退出方案設(shè)計、投后管理等。實現(xiàn)業(yè)務閉環(huán)，把控風險、持續(xù)展業(yè)。
本文僅供參考，更多融資項目的交流和合作歡迎添加西政財富微信號xz_fortune或撥打13632668685與我們溝通聯(lián)系。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
