01城市更新的本質(zhì)和內(nèi)涵

唯有對其本質(zhì)和內(nèi)涵認識更深，才能更好的換位思考，拓寬解決問題的思路。

城市更新的本質(zhì)和內(nèi)涵就是村集體、市場主體尤其開發(fā)商、地方政府、被拆遷戶小業(yè)主及其他利害關(guān)系人等多方利益群體不斷在博弈中，形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，做大蛋糕后，分享蛋糕的過程。

02村集體概況

村集體在中國大陸的現(xiàn)狀，首先是村民基層自治組織，其次是基層政府組織的下設(shè)機構(gòu)。

第三很多地方村集體也改制成為市場化運作的公司，尤其沿海發(fā)達地區(qū)，基本都深度參與了各地的市場經(jīng)濟進程中。

如江蘇江陰華西村、山東龍口東江鎮(zhèn)南山村、江蘇江陰夏港鎮(zhèn)長江村、陜西寶雞東凌村、上海閔行區(qū)九星村、山東臨沂沈泉莊村、江蘇張家港永聯(lián)村、山東鄒平縣西王村、浙江杭州航民村、吉林四平紅嘴村。

就深圳來說，崗廈、蔡屋圍和大沖為代表的繁華商圈。

以大芬油畫村、觀瀾版畫村、甘坑客家小鎮(zhèn)等特色發(fā)展產(chǎn)業(yè)村；

以上步村、懷德村和南嶺村等為自我發(fā)展。

早期村集體一般集資建設(shè)廠房，統(tǒng)建樓收租。

后搭政策的便車興辦實業(yè)，有些村集體形成了特色的產(chǎn)業(yè)如大芬村。

現(xiàn)在隨著實業(yè)較為蕭條，興起城市更新，又紛紛加入城市更新；

典型的如懷德股份自己成為開發(fā)商。

南嶺村號稱中國第一村，早就謀劃產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，設(shè)立了南嶺牛津生物醫(yī)學研究院，發(fā)起私募基金，涉及股權(quán)投資包括人工智能、機器人大數(shù)據(jù)等新興行業(yè)。

03以往村集體扮演的角色

04以往村集體扮演角色存在的問題

正是因為以往村集體在更新項目中少參與少介入。

導致村集體對更新項目的開發(fā)流程不熟，更新基本政策不了解，無法掌握開發(fā)進度，對開發(fā)的成本很難把控，甚至對集體資產(chǎn)的評估都難以深入的認定和評估。

導致與市場主體開發(fā)商的合作存在認知不明，容易引發(fā)爭議，集體資產(chǎn)問題也容易引發(fā)群體性事件。

對地方政府的集體資產(chǎn)管理部門而言是一個巨大的難題。

一方面集資政策或管理上太嚴導致項目難以推進，難以發(fā)展地方經(jīng)濟和解決社會問題。另一方面太松容易引發(fā)各種腐敗問題，引發(fā)各種爭議甚至導致村民群體性事件。

對一般村集體村民而言，

如果當?shù)匚挥诜比A地區(qū)或交通地理位置較優(yōu)越地區(qū)，更新拆遷與否，對其而言影響不大，反正不更新不拆遷，一樣可以正常收取租金維持高品質(zhì)生活。

05更新項目中開發(fā)商面臨的最大難題

在城中村更新項目中，開發(fā)商面臨的最大難題基本都是拆遷。

尤其是市場主導下的深圳更新。

即便在廣州等地以政府為主導的拆遷模式下，政府出臺拆遷標準，拆遷也是每個開發(fā)商面臨的一大難題。

即便開發(fā)商聘請了專業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，也要耗費幾年甚至十年八年時間，與巨大的資金人力物力成本。

拆遷之所以難

難在開發(fā)商作為外來者

很難被當?shù)卮迕袼湃?/p>

不熟悉當?shù)仫L土人情

缺乏對當?shù)赝恋胤慨a(chǎn)尤其一些歷史遺留問題的了解

尤其不了解每個村民拆遷戶的家庭情況收入來源性格愛好期望訴求等具體情況，很難投其所好對癥下藥，面臨眾多村民被拆遷戶的圍剿，陷入人民戰(zhàn)爭的汪洋大海中。

06以往開發(fā)商的做法

07存在的問題

（一）很多政府尤其集體資產(chǎn)管理部門的政策為了避免暗箱操作，確保集體資產(chǎn)盡可能的增值保值，保障村民的知情權(quán)，確保其他村民的利益都限制開發(fā)商收買村民或借助顧問費協(xié)作費等地某種意義上收買村民的行為。

另一方面會導致其他村民的不滿，為何開發(fā)商聘請這些人參與城市更新，領(lǐng)取相關(guān)報酬，是否存在暗中輸送利益，為什么不請他們？

實際上對整個更新項目來說，這些看起來小事情小細節(jié)，都容易引發(fā)爭議和個別村民的不滿，對更新項目推進尤其拆遷有所不利。

當然，最好的是城市更新管理部門業(yè)務上由上級垂直部門指導，但屬于當?shù)卣M成部門，否則很難與其他政府職能部門予以協(xié)調(diào)，很難在短期內(nèi)開展相關(guān)工作。

（二）對于為了確保獲得更新項目，解決某些前期合作問題，以顧問費或其他勞務協(xié)作費等方式提供給村集體的合作經(jīng)費，也存在管理漏洞和問題。

對某些開發(fā)商來說，無償提供給村集體的費用，按理來說是對村集體是好事，是福利，也是屬于集體資產(chǎn)的一部分。

但是就村集體來說，這筆不明不白的意外之財，也是一個風險點，哪怕這筆錢納入村集體賬戶，不分紅。但是

為何收取這個開發(fā)商的費用？

為何不收取其他開發(fā)商的費用？

政策上是否有所風險？

集體資產(chǎn)管理部門是否知情？

很難說清楚來源或接受這筆費用的合法合理依據(jù)，是否存在暗中指定合作方的嫌疑，規(guī)避集體資產(chǎn)招拍掛的嫌疑。類似刑法中貪腐巨額資產(chǎn)不明來源罪。

在實踐中，村集體也擔心這額外的收入說不清道不明，引發(fā)爭議，尤其近些年集體資產(chǎn)管理部門對村集體集資管理日益嚴格。

即便更新項目涉及集體資產(chǎn)都招拍掛，表面是獲益很多，但僅僅可以單純從拆賠方案中獲得經(jīng)濟利益補償，無法獲得更多的其他利益，較為被動。

基本上屬于坐享其成的旁觀者，很多村民根本不了解什么叫城市更新，除了極少數(shù)村領(lǐng)導干部的七大姑八大姨有參與拆遷談判外，其余的大部分村民基本都屬于被動的角色，靜待開發(fā)商前來拆遷談判。

眾所周知，部分本地村民很多基本宅家中無所事事，甚至很多接受高等教育及海歸都過于依賴村集體分紅和房產(chǎn)收租為生。

據(jù)了解，本地村民主要就業(yè)途徑，一般在當?shù)亟值擂k、社區(qū)等基層政府部門，另一些多在村里負責環(huán)衛(wèi)保衛(wèi)等工作，工資收入普遍低下，且上升空間嚴重不足。

當然不可否認，還有不少本地村民也很努力在市區(qū)在市場在社會中拼搏奮斗的。

這樣一來，開發(fā)商聘請的村領(lǐng)導干部的七大姑八大姨，也容易引發(fā)其他的異議和詬病，為何不請他們，卻只請某些有關(guān)系的呢？

類似這樣的不滿，容易造成村集體內(nèi)部的矛盾。

往往這些看起來的小事，都會拿到村集體大會上公開討論，引發(fā)村集體內(nèi)部爭議。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》（草案）

《關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》｛粵府（2019）71號｝都在有強化行政司法保障，推動解決釘子戶問題，但是以往村集體屬于旁觀者心態(tài)，很少主動介入，單純開發(fā)商或政府力量，也是上有政策下有對策，難以落實。

對開發(fā)商來說，為了盡可能的降低稅費，必須盡可能的提供更多的發(fā)票。

但是在拆遷談判的實踐中，往往有一些支出的費用是無法提供相關(guān)發(fā)票。

因此，也難以納入成本，無法盡可能的降低稅費。

08解決方案

（一）主要原則：

村集體在城市更新項目中所扮演的角色必須從坐享其成的旁觀者變成實質(zhì)的參與者，從極少數(shù)村領(lǐng)導干部七大姑八大姨組成的散兵游勇烏合之眾轉(zhuǎn)變成村集體公司運作。

（二）具體業(yè)務：

即開發(fā)商將整個拆遷談判業(yè)務外包給村集體。

當然開發(fā)商需要提供部分技術(shù)力量和資金方面予以支持。

（三）優(yōu)勢：

① 拆遷談判外包有助于增加村集體的收入。

② 村集體拆遷自己本村集體和村民物業(yè)更容易拆遷。

③ 如果能加上村集體的力量，拆遷談判業(yè)務外包給村集體，可以充分調(diào)動村集體的積極性。

④ 村集體的加入，有利加快更新進度，對地方政府也有利，避免項目拖延延誤，有利村集體扶貧奔康維護基層的穩(wěn)定有序。

⑤ 村集體承接開發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務，表面上開發(fā)商要多出一筆費用，實際上村集體拆遷本村房產(chǎn)物業(yè)，效率更高，無形中更節(jié)省了時間，避免了不必要的過渡費損失，從根本上節(jié)約了成本。

⑥ 更容易解決釘子戶問題。本村集體既然作為整個更新項目的實質(zhì)參與方，承接了拆遷談判的外包業(yè)務。釘子戶的存在直接就損害了村集體的本身利益，村集體借助司法行政手段方式更合理。

⑦ 對開發(fā)商來說，以往一些拆遷的合理合法票據(jù)都難以獲得。將拆遷談判外包給村集體后，票據(jù)也就不再是問題。

（四）劣勢：

第一、村集體缺乏拆遷經(jīng)驗和技巧，相關(guān)村集體村民需要進行必要的培訓。

第二、怎么承接開發(fā)商外包的拆遷談判業(yè)務？需要相關(guān)集體資產(chǎn)管理部門出臺相關(guān)的政策予以支持鼓勵，需要相應的流程規(guī)范保障順利推進落實。