昨晚開始，地產(chǎn)和資本圈流傳金融監(jiān)管部門召集主要銀行和5大AMC機(jī)構(gòu)召開專題會議。
作者：炸天團(tuán)
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昨晚開始，地產(chǎn)和資本圈流傳金融監(jiān)管部門召集主要銀行和5大AMC機(jī)構(gòu)（不良資產(chǎn)管理公司）召開專題會議。據(jù)《匠樸研究所》報道，主要議題是12家問題房企紓困并購業(yè)務(wù)情況，AMC機(jī)構(gòu)針對12家問題房企擬有6項(xiàng)政策：1、可以收金融機(jī)構(gòu)暫未納入不良的貸款；
2、可以收集團(tuán)2021年年底之前的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款；
3、可以收2021年年底以前資金用途是土地價款的；4、以上業(yè)務(wù)開展不納入房地產(chǎn)集中度；
5、以上業(yè)務(wù)資本金按照50%計量；
6、與關(guān)聯(lián)方合作收購，不納入重大關(guān)聯(lián)交易。12家問題房企名單為：世茂集團(tuán)、中梁控股、綠地控股、中南建設(shè)、奧園地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、融創(chuàng)中國、榮盛發(fā)展、陽光城、融信中國、佳兆業(yè)、廣州富力。此批清單為首批企業(yè)，清單有效期2022.4-2023.4，后續(xù)會動態(tài)調(diào)整。事實(shí)上，早在今年1月中旬，金融監(jiān)管部門就曾召集5大AMC機(jī)構(gòu)開會，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。
彼時，監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵A(yù)MC機(jī)構(gòu)從央行編制的11家出險房企名單中挑選資產(chǎn)。這11家出險房企為：綠地控股、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)、中梁控股、榮盛發(fā)展、奧園地產(chǎn)、陽光城、融信中國、佳兆業(yè)、廣州富力、中南建設(shè)。1月份名單基本與最新列出的12家出險房企相同，唯一不同的就是中國恒大。而中國恒大則是整件事情的緣起，正是中國恒大債務(wù)違約引發(fā)金融巨震后，GWY金融委制定穩(wěn)定房地產(chǎn)市場計劃， AMC機(jī)構(gòu)出手紓困出險房企正是該計劃的一部分。提及不良資產(chǎn)管理，往往會聽說四大AMC機(jī)構(gòu)或者五大AMC機(jī)構(gòu)。
所謂四大AMC，即1999年財政部出資設(shè)立的信達(dá)、東方、長城和華融，不難看出，這四大全部是國家財政部控股，彼時為處置國有銀行不良資產(chǎn)而成立的。此外，由中信證券、建銀投資于2005年共同出資的中國銀河則是最年輕的全國性AMC，與上述四家共同組成了五大全國性AMC機(jī)構(gòu)。數(shù)據(jù)來源：銀保監(jiān)會，零壹智庫過去這些年，AMC機(jī)構(gòu)伴隨著商業(yè)化轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)邊界與規(guī)模不斷地膨脹，成長為涉足不良資產(chǎn)經(jīng)營、銀行、證券、保險等業(yè)務(wù)的巨無霸金融集團(tuán)。當(dāng)然，他們的主業(yè)依然是不良資產(chǎn)運(yùn)營，幫助銀行、非金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)化解他們的金融風(fēng)險。簡單而言，就是把商業(yè)銀行、非金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為的不良資產(chǎn)以極低的價格收購，經(jīng)過重新包裝、運(yùn)營，然后再賣給有能力或更專業(yè)的公司。買賣交易之間，AMC機(jī)構(gòu)化解掉金融風(fēng)險，并賺取差價。在AMC機(jī)構(gòu)收購的不良資產(chǎn)中，很大一部分來自于房地產(chǎn)行業(yè)。他們在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險化解、房企債務(wù)重組紓困等也積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。客觀來說，他們是化解當(dāng)前出險房企債務(wù)危機(jī)最有實(shí)力也最為專業(yè)的力量。比如早期出險房企華夏幸福和泰禾，在債務(wù)重組之路上AMC機(jī)構(gòu)都是關(guān)鍵力量。在去年9月華夏幸福出爐的債務(wù)重組方案中，長城資產(chǎn)與東方資產(chǎn)兩大AMC機(jī)構(gòu)參與其中，并以股折價購買了華夏幸福的債券。去年3月，四大AMC與萬科發(fā)起成立了泰禾紓困基金平臺，提供盤活泰禾在建項(xiàng)目的增量資金，涉及啟動金額將達(dá)上百億。當(dāng)然，AMC機(jī)構(gòu)既是在幫助房企紓困，也是在讓自己盡快的解套。比如華融、長城、信達(dá)、東方均為泰禾的主要債權(quán)人，長城更是泰禾最大的債權(quán)方。不過，上述兩家房企的債務(wù)重組似乎依然困難重重，至今未見根本性的轉(zhuǎn)機(jī)。今年1月金融監(jiān)管部門召集五大AMC機(jī)構(gòu)開會后，五大AMC機(jī)構(gòu)也罕見的出現(xiàn)高層調(diào)整：- 3月1日，中國華融第一大股東中信集團(tuán)派任劉正均兼任中國華融黨委書記；
- 3月9日，張衛(wèi)東被任命為中國信達(dá)黨委書記；
- 4月20日，原華融的黨委書記、董事長王占峰被任命為東方資產(chǎn)黨委書記，并推薦董事長職位；
- 4月22日，銀保監(jiān)會同時核準(zhǔn)批復(fù)中國銀河董事長劉志紅和長城資產(chǎn)董事長李均鋒的任職資格。
至此，五大AMC機(jī)構(gòu)一把手全部換血。與之而來的，則是五大AMC機(jī)構(gòu)加快在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)動作。3月份，長城資產(chǎn)發(fā)行100億元規(guī)模的地產(chǎn)紓困金融債；幾天后，長城資產(chǎn)100億元金融債券也獲批發(fā)行。
兩者募資用途均為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解，此舉也被解讀為進(jìn)行不良資產(chǎn)收購的彈藥儲備。在儲備彈藥的同時，AMC機(jī)構(gòu)也出手頻頻：- 長城資產(chǎn)參與陽光城的資產(chǎn)收購；
- 長城資產(chǎn)與佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作；
- 融創(chuàng)、世茂等也傳出正與AMC機(jī)構(gòu)洽談等等。
在對房地產(chǎn)行業(yè)有風(fēng)向標(biāo)意義的中國恒大債務(wù)處置中，信達(dá)資產(chǎn)也是深度參與。去年12月成立的恒大風(fēng)險化解委員會名單上，中國信達(dá)副總裁趙立民赫列其中。1個月后，中國信達(dá)旗下信達(dá)香港董事長梁森林更是進(jìn)入恒大董事會。客觀來說，當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，讓AMC機(jī)構(gòu)進(jìn)場參與出險房企的債務(wù)化解工作是非常有必要，甚至是不可替代的。AMC機(jī)構(gòu)進(jìn)場，注入新資金、穩(wěn)定資產(chǎn)價格、保交樓穩(wěn)銷售，作用明顯。對于出險房企而言，在銷售停滯與融資無望后，AMC機(jī)構(gòu)進(jìn)場成了他們的期盼。盡管AMC機(jī)構(gòu)已經(jīng)參與出險房企的風(fēng)險化解工作，但他們參與化解的意愿并不如外界預(yù)期的那樣。或者說，很多房企的債務(wù)問題比他們預(yù)估的更嚴(yán)重，大量存在的明股實(shí)債，復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，劇烈波動的資產(chǎn)價格，一些出險房企事實(shí)上已經(jīng)是嚴(yán)重資不抵債的狀態(tài)，這讓見慣了大場面的AMC機(jī)構(gòu)也有些望而卻步。
在AMC機(jī)構(gòu)觀望的時候，一些被金融機(jī)構(gòu)點(diǎn)名的央企也陷入了觀望。此前，保利、華僑城、招商蛇口、華潤、中糧、五礦地產(chǎn)、中建、金茂和中國綠發(fā)等地產(chǎn)為主業(yè)的央企也曾被金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)點(diǎn)名，要求他們通過收并購項(xiàng)目資產(chǎn)的方式幫助出險房企紓困。
監(jiān)管機(jī)構(gòu)為了調(diào)動這些央企的并購積極性，將地產(chǎn)并購類融資不計入“三道紅線”，這些央企也從國有六大行等金融機(jī)構(gòu)獲得了上千億的并購融資額度。然而，除了前不久佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議、華潤收購禹洲和中南的物業(yè)板塊外，大多數(shù)央企并未有出手動作。但對于出險房企，對于房地產(chǎn)行業(yè)和整個中國經(jīng)濟(jì)形勢而言，時間已經(jīng)容不得AMC機(jī)構(gòu)的觀望和猶豫，而金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)也從維穩(wěn)的角度督促他們盡快的行動，做出實(shí)質(zhì)性的解救動作。
于是，才有了開篇那場金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)與五大AMC機(jī)構(gòu)的專題座談會。說是座談，其實(shí)也是督促，督促他們盡快出手，實(shí)質(zhì)性的解救出險房企。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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AMC機(jī)構(gòu)即將出手，解救出險房企
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