作者：小債看市

來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）                                           

近年來(lái)，在房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，金輪天地控股等綜合實(shí)力弱房企開(kāi)始爆發(fā)危機(jī)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)逐年遞減，財(cái)務(wù)杠桿卻日益攀升，資金鏈進(jìn)一步緊張。                         

4月20日，聯(lián)合國(guó)際將金輪天地控股（1232.HK）‘B+’的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察名單；同時(shí)將其發(fā)行的高級(jí)無(wú)抵押美元票據(jù)‘B+’的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行債務(wù)評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察。

聯(lián)合國(guó)際預(yù)計(jì)，金輪天地控股在未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的惡化和信貸指標(biāo)的減弱。

無(wú)獨(dú)有偶，前一天惠譽(yù)也將金輪天地控股的長(zhǎng)期外幣和本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”；同時(shí)將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”，回收率評(píng)級(jí)“RR4”。

惠譽(yù)表示，評(píng)級(jí)下調(diào)的原因是金輪天地控股業(yè)務(wù)狀況惡化、流動(dòng)性疲弱和再融資風(fēng)險(xiǎn)高企。

連遭兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)降級(jí)，金輪天地控股2023年1月到期的美元債跌幅創(chuàng)紀(jì)錄，該券當(dāng)前余額2.55億美元，票息14.25%，將于2022年1月面臨回售。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前金輪天地控股存續(xù)兩只美元債，存續(xù)規(guī)模為4.55億美元，另外一只兩億美元優(yōu)先票據(jù)將于2022年3月14日到期。

存續(xù)美元債情況

因此，金輪天地控股短期面臨較大集中兌付壓力，惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)還反映了其難以履行義務(wù)的可能性。

據(jù)悉，金輪天地控股再融資計(jì)劃將包括發(fā)行交換債券和新的離岸債券等，但該計(jì)劃具有較高執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，且其已縮小進(jìn)入債券市場(chǎng)的渠道。

據(jù)官網(wǎng)介紹，金輪天地控股1994年成立，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，已布局兩省六市，先后在江蘇省的南京、揚(yáng)州、無(wú)錫、蘇州，湖南省的長(zhǎng)沙和株洲開(kāi)發(fā)了多個(gè)精品專(zhuān)案。

2013年1月，金輪天地控股敲開(kāi)資本市場(chǎng)之門(mén)，在香港主板上市。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，金輪天地控股的控股股東為金輪置業(yè)，持股比例為39.12%，公司實(shí)際控制人為王氏家族。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2020年，金輪天地控股與合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售總額及合約銷(xiāo)售面積分別達(dá)約40.8億元及32.72萬(wàn)平方米。

值得注意的是，金輪天地控股超過(guò)60%的可銷(xiāo)售資源是非住宅產(chǎn)品，另外其住宅土地儲(chǔ)備無(wú)法支持可持續(xù)發(fā)展，開(kāi)發(fā)用地只能滿(mǎn)足一年。

據(jù)業(yè)績(jī)公告顯示，2020年金輪天地控股實(shí)現(xiàn)收益13.89億元，同比減少13.5%；年內(nèi)溢利減少80.1%至5020萬(wàn)元。

財(cái)務(wù)摘要

金輪天地控股業(yè)績(jī)大幅下滑，主要是由項(xiàng)目交付延遲和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率下降所致。

在毛利方面，2020年金輪天地控股的整體毛利率為16.8%，較2019年的33.1%大幅下滑，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為3.7%，主要由于湖南株洲交付了一個(gè)零利潤(rùn)項(xiàng)目。

因此，2020年金輪天地的信貸指標(biāo)，特別是EBITDA利息覆蓋比率出現(xiàn)明顯惡化變?yōu)?0.4353倍。

截至2020年末，金輪天地控股總資產(chǎn)為171.59億元，總負(fù)債122.39億元，凈資產(chǎn)49.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率71.33%。

從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，金輪天地控股扣除預(yù)售款外的資產(chǎn)負(fù)債率為60.4%，凈負(fù)債率為95.6%，現(xiàn)金短債比是0.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，金輪天地控股主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的63%。

截至同報(bào)告期，金輪天地控股流動(dòng)負(fù)債有77.45億元，主要為貿(mào)易及其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有30.53億元。

流動(dòng)負(fù)債情況

相較于短債壓力，金輪天地控股流動(dòng)性異常緊張，其賬上貨幣資金有14.13億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物8.49億元，無(wú)法覆蓋短期債務(wù)，存在較大短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

在財(cái)務(wù)彈性方面，金輪天地控股只有1.86億元的未使用銀行授信額度，其備用資金也較為有限。

在負(fù)債方面，金輪天地控股還有44.94億元非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借貸，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)30.63億元。

整體來(lái)看，金輪天地控股剛性債務(wù)有61.16億元，短期和長(zhǎng)期有息負(fù)債規(guī)模相當(dāng)，帶息債務(wù)比為50%。

近年來(lái)，金輪天地控股有息負(fù)債均在高位徘徊，2020年由于優(yōu)先票據(jù)利息高企，其融資成本同比上升26%至2.34億元；平均借款成本從7.8%增長(zhǎng)至11%。

融資成本

近年來(lái)，業(yè)績(jī)大幅下滑、資金鏈異常緊張的金輪天地控股，靠陸續(xù)出售商業(yè)物業(yè)和自有非核心投資物業(yè)自救。

2019年10月，金輪天地控股全資附屬公司金輪翠玉以5.15億港元的價(jià)格出讓給香港西九龍絲麗酒店，交易將使其獲得7000萬(wàn)港元的收益。

據(jù)悉，金輪天地控股還計(jì)劃處置南京、無(wú)錫和株洲的若干零售商店或商場(chǎng)，同時(shí)通過(guò)與其他開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目合作，重新轉(zhuǎn)向住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

總得來(lái)看，2020年金輪天地控股經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)惡化，毛利持續(xù)下滑；信貸指標(biāo)減弱，再融資風(fēng)險(xiǎn)高企；資金鏈緊張，短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。

1960年，18歲的印尼華僑王欽賢回國(guó)，在國(guó)立華僑大學(xué)完成學(xué)業(yè)后，只身前往香港創(chuàng)業(yè)。

開(kāi)始，王欽賢從五金、小機(jī)械行業(yè)做起，不斷積累資產(chǎn)和商戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，后來(lái)創(chuàng)立香港金輪集團(tuán)。

1994年，王欽賢在南京創(chuàng)辦金輪天地控股，主要涉及主題商業(yè)廣場(chǎng)、地鐵商業(yè)街區(qū)、精品住宅、高檔酒店公寓、甲級(jí)辦公等的綜合開(kāi)發(fā)。

在地域上看，金輪天地控股專(zhuān)注開(kāi)發(fā)江蘇省及湖南省內(nèi)連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項(xiàng)目。

金輪天地控股業(yè)務(wù)模式分為兩種，一種是銷(xiāo)售商用住宅物業(yè)，另一種是出租及經(jīng)營(yíng)管理由公司或第三方擁有的商用物業(yè)。

2017年，可以說(shuō)是金輪天地控股上市以來(lái)最為輝煌的一年，年內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及股價(jià)均創(chuàng)出新高，甚至榮獲“港股100強(qiáng)”營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)10強(qiáng)第9名，風(fēng)光一時(shí)無(wú)兩。

然而，近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控不斷施壓下，綜合實(shí)力弱的房企開(kāi)始爆發(fā)危機(jī)，這其中也包括金輪天地控股在內(nèi)的中小型綜合型商業(yè)及住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2018年以來(lái)，受江蘇省及湖南省房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，金輪天地控股經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)逐年遞減，財(cái)務(wù)杠桿卻日益攀升，資金鏈進(jìn)一步緊張。

從房地市場(chǎng)環(huán)境變化來(lái)看，金輪天地控股只是眾多中小房企面對(duì)行業(yè)洗牌困境中的一個(gè)縮影。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “蘇系房企”業(yè)績(jī)大幅下滑80%，行業(yè)洗牌中小房企陷入困境