9只首批上市的公募REITs，全部收漲，成交量也較活躍，其中蛇口產(chǎn)園日內(nèi)成交量超1億。具體交易情況如下圖：

公募REITs從獲批到募集到上市，都收到了廣泛的關(guān)注，活躍的交易也代表了投資者的青睞，上市首日表現(xiàn)不錯，那么接下來該如何關(guān)注呢？

我們主要來看一下REITs的收益構(gòu)成：

REITs 收益表現(xiàn)的構(gòu)成包括二級市場資本利得、分紅收益和資產(chǎn)凈值的提升三個方面。

1、二級市場資本利得

REITs單位可以在交易所公開自由買賣，受供求關(guān)系及投資者情緒的影響，單位價格會上下波動，從而產(chǎn)生資本利得。

REITs具有股債雙重性質(zhì)，那么有哪些因素會影響REITs二級市場價格呢？

（1）貨幣政策

當(dāng)國家實施寬松的貨幣政策，銀根寬松，市場中流通的貨幣將增多，對于投資市場而言是一個利好消息；反之，當(dāng)國家實施緊縮的貨幣政策，銀根緊縮，市場中流通的貨幣將增多，市場隨之蕭條。

（2）股票市場

小編認(rèn)為REITs收益與股市成正相關(guān)，股市正向預(yù)期，資金流入股市，代表投資者對股市的信心，也會加劇投資者對REITs獲得資本利得的信心，當(dāng)然前提是底層物業(yè)沒有瑕疵，也就是基本面看好，當(dāng)然也不排除牛市炒“爛股”的情況。

（3）債券市場

小編認(rèn)為REITs收益與債市也成正相關(guān)，通常利率下行，債券市場收益率上升，而這時，通常股市比較低迷，從投資者心里預(yù)期角度來分析，此時的投資者更偏向于獲得穩(wěn)健收益的投資品種，而REITs作為擁有固定分紅的投資品種，不僅有固定的分紅收益，還擁有一部獲取資本利得的機會，此時也是投資者一個較好的投資選擇。

無論是股市好還是債市好，都有利于REITs，那如果“股債雙殺”？其實股市和債市并不完全是很多人印象中的蹺蹺板效應(yīng)，所處經(jīng)濟時間段不同，呈現(xiàn)的相關(guān)性也不同，可能會出現(xiàn)“股債雙殺”，也可能會出現(xiàn)股債雙牛。這是因為股市和債市并不是完全負(fù)相關(guān)，而且股市和債市都與宏觀經(jīng)濟相關(guān)，當(dāng)處于嚴(yán)重通貨膨脹時，央行通常會采取緊縮的貨幣政策，提高利率，市場中流通的貨幣將減少，此時極易形成股債雙熊；反之，為促進(jìn)CPI的走高，通常會采取降低利率來拉升經(jīng)濟，這種條件下極易出現(xiàn)股市雙牛。

（3）利率

利率對REITs收益有綜合影響，一方面，利率的變動影響貸款成本，從而影響可分派收入。同時利率變動也會通過影響置換資產(chǎn)的成本影響分紅收益的外部增長。

除此之外利率的變動也會通過影響投資者的情緒，從而影響REITs的供需，從而影響REITs的價格。

（4）匯率

匯率的變化主要對境外資產(chǎn)的價值有一定影響，直接影響投資者獲得的分紅收益。

2、分紅收益

REITs分紅收益的來源為底層物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。

底層資產(chǎn)產(chǎn)生總收入之后，減去物業(yè)相關(guān)稅項、物業(yè)和經(jīng)營管理費、其他物業(yè)經(jīng)營支出，得出凈物業(yè)收入, 凈物業(yè)收入在除去基金管理人日常費用，加上沉淀資金（如有）收入，得出稅前利潤。稅前利潤減去企業(yè)所得稅、境內(nèi)貸款還本金額，得出歸屬于基金份額持有人的收益。

（1）分紅收益的內(nèi)部增長

分紅收益的內(nèi)部增長主要來源于物業(yè)的凈運營收入的增長。主要通過增加物業(yè)總收入和減低運營支出兩方面。提高物業(yè)的凈運營收入，可以增強 REITs抵御外部風(fēng)險的能力，從而提高可分派的分紅收益。

（2）分紅收益的外部增長

分紅收益的外部增長主要是通過資產(chǎn)置換實現(xiàn)的，處置現(xiàn)有資產(chǎn)同時并購新的資產(chǎn)實現(xiàn)外部增長。舉個例子，新加坡的Ascendas REIT 初始時僅有8個資產(chǎn)，經(jīng)過管理人不斷的調(diào)整優(yōu)化REITs旗下的資產(chǎn)組合，已超過100個資產(chǎn)，分紅收入穩(wěn)步增長，發(fā)展為新加坡最大的 REITs 之一。

3、關(guān)于資產(chǎn)凈值

REITs 擁有的資產(chǎn)主要指其持有的不動產(chǎn)價值，當(dāng)時房地產(chǎn)估值提升，投資者擁有 REITs 單位的資產(chǎn)凈值也會對應(yīng)提升。