宏觀環(huán)境來看，我國經濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定。困難和風險挑戰(zhàn)仍然存在。

王蒙徽用“穩(wěn)”字總結明年主要工作核心，2022年，將堅持穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

如何促進房地產業(yè)良性循環(huán)？

一是保持調控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。

二是增強調控政策協(xié)調性精準性。加強金融、土地、市場監(jiān)管等調控政策的協(xié)同。

三是堅決有力處置個別頭部房地產企業(yè)房地產項目逾期交付風險。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標。

四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產市場秩序。

過去一年，地方調控更加高頻化和精準化。據CRIC不完全梳理，截至12月20日，全國73省市政策加碼次數多達249次，在房地產史上實屬罕見。

從城市的角度來看，深圳、廣州政策加碼多達20次，深圳重點強化信貸資金管控，廣州則側重分區(qū)域精準化調控，上海多管齊下嚴堵政策監(jiān)管漏洞，政策加碼同樣達到13次。壓力城市紛紛出臺“限跌令”，同時長春、哈爾濱、南寧等39城通過財稅刺激托底樓市。

圖：2021年歷月各省市政策加碼頻次

注：統(tǒng)計時間截至12月20日

數據整理：CRIC

央行2022工作會議以及央行2021年第四季度例會均提出，“更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”，穩(wěn)妥實施好房地產金融審慎管理制度，維護住房消費者合法權益。

實際上，從12月以來，央行關于房地產行業(yè)的表態(tài)較為頻繁，過去一年，在行業(yè)去杠桿的大背景下，基于個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業(yè)的風險偏好明顯下降，房企境內融資出現了一致性的收縮行為，行業(yè)從“控制風險”到“暗藏風險”

隨著央行適度“糾偏”，近兩個月，房地產企業(yè)融資正逐步回暖。11月金融機構房地產融資環(huán)比、同比繼續(xù)“雙升”，此外，據CRIC監(jiān)測，11月100家典型房企的融資總量約為750億元，環(huán)比上升66%，其中發(fā)債總額約為294億元，環(huán)比上升111.4%。房企融資環(huán)境略有解凍。

全年來看，企業(yè)資金周轉壓力不斷加劇，“促銷售、搶回款”已是業(yè)內共識。

據統(tǒng)計數據顯示，2021年1-11月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%，較2020年末分別減少2個百分點和0.4個百分點。反觀定金及預收款、個人按揭貸款占比分別升至36.6%和16.2%，較2020年末分別增加2.2個百分點和0.6個百分點。說明國內貸款、自籌資金增長顯著受限，定金及預收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源，企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升。

圖：房地產開發(fā)企業(yè)各項到位資金占比

數據來源：統(tǒng)計局

據貨幣政策執(zhí)行報告顯示，房地產行業(yè)去杠桿漸顯成效，房貸管理的“兩道紅線”由升轉降，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

2021年三季度末，全國房地產貸款余額51.4萬億元，占各項貸款余額的比重進一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個百分點。其中，個人住房貸款余額37.4萬億元，占各項貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個百分點。

圖：全國房地產貸款占比、個人住房貸款余額占比

數據來源：央行貨幣政策執(zhí)行報告

在全國財政工作視頻會議上對2021年財政工作總結表示：深入推進財稅體制改革，深化預算管理制度改革，做好房地產稅試點準備工作。

時值年底，房地產稅試點將落未落，現已進入實操階段，距離最終落地僅剩時間問題，預計2022年初試點城市或將落地房地產稅具體的實施細則。

區(qū)別于2011年上海、重慶試點房產稅，政策力度相對溫和，未來房產稅試點將在拓寬稅基、設置免稅額度、房屋評估價值和稅率超額累進制四個方面體現一定的政策力度。

至于哪些城市會成為房地產稅試點，首先2021年被住建部點名約談的核心城市，以及房價面臨較大上漲壓力的核心一二線城市或率先落地。

過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發(fā)經營模式已經無法持續(xù)。

2021年，房地產行業(yè)去杠桿從“控制風險”到“暗藏風險”，百強規(guī)模房企接連出現債務違約問題，甚至出現了暴雷現象。央行第三季度例會定調“兩維護”，政治局會議首提促進房地產業(yè)良性循環(huán)，行業(yè)政策風向正在發(fā)生微調，但“房住不炒”主基調的政策并未實質轉向。

未來，房地產行業(yè)還將繼續(xù)落實去杠桿，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿。但房地產行業(yè)基本面預示著行業(yè)仍然大有可為，比如改善性需求一直存在，租賃市場迎來政策支持等。