齊精智 作者：齊精智律師
在房地產開發(fā)中，土地使用權都在公司名下，一般情況下都是轉讓公司股權的方式來轉讓土地使用權，因為以轉讓股權的方式轉讓土地使權可以不用繳納高昂的土增稅。齊精智律師提示如果股權受讓方未來建成再銷售（自持除外）時，由于股權溢價部分無法計入在建工程成本，增值額將大大提高，相當于稅費延遲轉嫁到了受讓方。，土地使用權以股權方式轉讓要比轉讓資產方式稅費高。
本文不追淺陋，分析如下：
一、不涉及股權受讓方開發(fā)土地的情況下，股權轉讓在轉讓環(huán)節(jié)，因為不涉及所有權變更，無須承擔增值稅和土地增值稅，雙方的稅負較輕。
1、股權收購——轉讓環(huán)節(jié)稅賦低。
2、資產收購——轉讓環(huán)節(jié)稅負高
二、如果股權受讓方未來建成再銷售（自持除外）時，由于股權溢價部分無法計入在建工程成本，增值額將大大提高，相當于稅費延遲轉嫁到了受讓方。
股權轉讓節(jié)稅的實質，股權收購的節(jié)稅原理實質是稅賦遞延，時間換空間。而不是真正的降低稅賦（甚至總體稅賦更高）。
盡管股權轉讓在轉讓環(huán)節(jié)，因為不涉及所有權變更，無須承擔增值稅和土地增值稅，雙方的稅負較輕。
但是，受讓方未來建成再銷售（自持除外）時，由于股權溢價部分無法計入在建工程成本，增值額將大大提高，相當于稅費延遲轉嫁到了受讓方。
#案例：房企長跑哥有一在建工程，其中土地價款5億元。目前投入已達立項總投入25%，滿足轉讓條件。其中資本化利息0.5億，開發(fā)成本5億。
現因資金短缺，欲和登山哥商量轉讓方式。假設后期仍需投入建設資金10億，建設竣工后，預計總貨值36億。
兩公司商量下來，有以下2種方式，可以考慮:
a.登山哥以16億收購項目資產
b.登山哥以16億收購項目股權
假設業(yè)態(tài)全部為普通住宅，不考慮分攤等問題。
1#直接轉讓方式下：
①長跑哥承擔稅務（出讓方）
印花稅：合同所載金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億
增值稅：銷項-進項=（16-5-5-0.5）/1.09×9%=0.495億
增值稅附加：增值稅×12%=0.495×12%=0.06億
特別說明：在稅費計算時，此案例多處簡化處理。
如：在計算銷項稅額時，扣減的土地成本應不含契稅；在計算進項稅額時，一般成本進項稅率按9%計算，費用進項稅率按6%計算，且需獲得取票率。此處取票率簡化為100%，取得土地使用權契稅不考慮，利息進項按9%計算。下同。
土增稅：增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
銷售收入（不含稅）=會計口徑下收入+土地款抵扣增值稅調增收入=16/1.09+5/1.09×0.09=15.1億
扣除項（不含稅）=（5/1.09+5）×1.3+0.06=12.52億
增值率=（15.1-12.52）÷12.52=20.6%<50%
土增稅=(15.1-12.52)×30%=0.74億
企業(yè)所得稅：={（16-5-5）÷1.09-0.495-0.74-0.06}×25%=1.01億
稅費合計：1.01+0.74+0.06+0.495+0.008=2.31億
②登山哥承擔稅務（受讓方+收購環(huán)節(jié)）
契稅：成交價×3%=16×3%=0.48億
印花稅：成交金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億
稅費合計：0.48+0.008=0.49億
③登山哥承擔稅務（再銷售環(huán)節(jié)）
增值稅：銷項稅額-進項稅額=（36-16-10）÷1.09×9%=0.83億
增值稅附加：增值稅×12%=0.1億
土增稅：增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
銷售收入（不含稅）=36/1.09+16/1.09×0.09=34.35
扣除項（不含稅）=（16+10/1.09）×1.3+0.1=32.82億
增值率=（34.35-32.82）÷32.82=4.6%<20%，享受土增免稅
企業(yè)所得稅：【（36-16-10）÷1.09-0.48-0.1】×25%=2.15億
稅費合計：2.15+0+0.1+0.83=3.08億
2#股權收購模式下：
①長跑哥承擔稅務（出讓方）
印花稅：成交金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億
企業(yè)所得稅：（16-5-5-0.5）×25%=1.38億
稅費合計：1.38+0.008=1.39億
②登山哥承擔稅務（受讓方）
印花稅：成交金額×0.5‰=16×0.5‰≈0.01億
③登山哥承擔稅務（再銷售環(huán)節(jié)）
增值稅：銷項稅額-進項稅額=（36-5-5-10-0.5）÷1.09×9%=1.28億
增值稅附加：增值稅×12%=1.28×12%=0.15億
土增稅：增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
銷售收入（不含稅）=36-（36-5）÷1.09×0.09=33.4億
扣除項（不含稅）
=【（5+10）/1.09+5】×1.3+0.16=24.55億
增值率=（33.4-24.55）÷24.55=36%<50%，使用稅率30%
土增稅=（33.4-24.55）×30%=2.66億
企業(yè)所得稅：{（36-15）÷1.1-5-0.5-0.15-2.66}×25%=2.7億
稅費合計：2.7+2.66+0.15+1.28=6.79億
3#兩方案稅費對比如下：
在該案例中，由于直接股權收購，其收購溢價在銷售環(huán)節(jié)得以體現——致使銷售環(huán)節(jié)增值率＜20%——從而觸發(fā)免土增稅。
所以，股權收購在整個“收購——再銷售”，并不一定節(jié)稅。其節(jié)稅原理主要是稅費遞延，時間換空間，同時給稅務籌劃以充足空間。
齊精智律師，陜西明樂律師事務所，仲裁員、北京大學法學院北大法寶學堂特約講師，公司股權、借貸擔保、房產土地、合同糾紛全國專業(yè)律師，微信號qijingzhi009。
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