我眼中的城市更新 
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來源：我眼中的城市更新
前言
這段時間應邀為某市地方政府制定更新頂層制度設計思路。深有感觸，地方政府有魄力，也有想法，希望借助城市更新突破現(xiàn)有土地緊缺的格局，解決各種城市發(fā)展過程中的問題，也很有虛心學習深圳等地的先進經(jīng)驗，但是為何制定的更新政策，總有這樣那樣的問題，很難推進開展工作呢？結合我在體制內、開發(fā)商一線工作操盤過程中與政府領導打交道過程中的一些經(jīng)驗談談個人看法，希望能給地方政府或市場主體開發(fā)商帶來一些新的解決問題思路。如有錯誤或得罪之處，請各位朋友多包涵。
“掘金內地城市更新市場”直播中，多次提過：城市更新是開發(fā)商與地方政府、村集體、小業(yè)主及其他產(chǎn)權權利人之間的博弈，是各方利益平衡形成統(tǒng)一戰(zhàn)線共同做大蛋糕，再分配的過程，也是各種不良資產(chǎn)重新盤活優(yōu)化上市的過程。所謂不良資產(chǎn)，簡單的說就是違建房產(chǎn)、各種農(nóng)民房，各種低容積率簡單粗放的工廠，各種繁雜權屬不清晰產(chǎn)權不合法的土地。通過城市更新，將其變成宜商宜居宜工、權屬清晰產(chǎn)權合法的優(yōu)良資產(chǎn)，打包盤活重先上市交易，各方都能在其中獲得巨大的經(jīng)濟利益和社會效應的過程。
多方即市場主體、地方政府、村集體被拆遷戶、其他利害關系人。市場主體開發(fā)商提供資金人力物力，協(xié)調各方利益，主導城市更新的推進，村集體村民其他利害關系人作為重要的參與者主要協(xié)助支持市場主體開發(fā)商形成統(tǒng)一戰(zhàn)線，加快推進。這其中，只要有一方不支持，城市更新就玩不下去，無法推進。
那么地方政府在城市更新中扮演的角色是什么呢？是制定城市更新做大蛋糕分配蛋糕的頂層設計游戲規(guī)則，是城市更新政策的制定者，是城市更新主要參與者獲益者之一。因此，城市更新脫離不了地方政府的角色。
棚改，中央有專項債支持，地方政府也需要配套資金支持，且多數(shù)棚改都落在國有土地上（少數(shù)地區(qū)也涉及一些集體土地），情況相對于城市更新更簡單一些，一般只有拆除重建的類型。棚改的目的主要是為了解決各地房地產(chǎn)庫存，針對的棚戶區(qū)涉及到政府脫貧奔小康發(fā)展大計問題，涉及到中央的資金和大政方針，中央有足夠的理由統(tǒng)一部署制定統(tǒng)一政策落實。
同樣，城市更新與后續(xù)接棒棚改的老舊小區(qū)改造也不同，老舊小區(qū)改造基本不涉及大拆大建，我國從1998年全面實施住房商品化改革，絕大部分的老舊小區(qū)改造對象應該是福利分房時期建成，但是尚未納入棚改的公房為主。既然不涉及大拆大建，基本上市場主體開發(fā)商積極性就比較低，動力不足。據(jù)了解，在中央出臺老舊小區(qū)改造政策之前，廣州上海等地的微改造也好，深圳的綜合整治也好，基本上都是由地方財政支持。因此，中央有必要發(fā)文支持，相信后續(xù)中央會出臺政策對老舊小區(qū)的改造會有一定的資金支持。
備注：老舊小區(qū)改造雖然不涉及大拆大建，但很多老舊小區(qū)改造后房產(chǎn)必然升值，且很多老舊小區(qū)因為破舊，基本上物業(yè)管理存在很多問題或空白，物業(yè)管理的價值值得很多開發(fā)商的積極介入。不少大開發(fā)商的物業(yè)管理公司上市獲得不錯的估值，值得期待。
城市更新一般是市場主導的行為，是地方政府借助市場力量完善城市功能治理，解決各種問題的同時做大蛋糕后多方分配蛋糕的過程；是市場主體開發(fā)商與地方政府、村集體、小業(yè)主及其他產(chǎn)權權利人之間的博弈形成統(tǒng)一戰(zhàn)線的過程。
城市更新是未來的趨勢，詳見《為什么各地紛紛加入城市更新行列》是地方政府借助市場力量解決地方財政不足重要途徑之一，其次也是解決各地發(fā)展過程各位問題實現(xiàn)具體發(fā)展目標手段之一。
一來，中央政府不需要出資金，城市更新也不涉及脫貧大計問題，事實上很多參與城市更新的被拆遷戶們早就富裕階層。二來，中央也不需要主動參與各地城市的具體發(fā)展，更不便于直接介入市場主體為主導的開發(fā)行為。
政策必須具有可操作性可實施性，越是高層，越難以接地氣，越難以使自己出臺的政策符合各地實際情況。因此，政策有一個顯著的特點，層級越高的政策，越不會輕易涉及具體情況針對具體問題?；旧?，層級越高，越只能出臺原則性宏觀性的政策?？傊痪哂锌刹僮餍?，可實施性的政策，就不是好政策。
綜上所述，中央一般不介入城市更新，除非涉及到中央的工作部署或資金或其他中央事項。城市更新中央沒有統(tǒng)一政策，各地自由裁量權比較大。
在“掘金三四線城市更新市場”直播中多次強調，一二線城市的城市更新模式不同于三四線，即便是同樣的一線城市，更新模式也是各有不同，百花齊放八仙過海各顯神通。
各地各城市發(fā)展階段不一，發(fā)展規(guī)劃定位不一，因此各地對于城市更新、城市更新的頂層設計和更新政策具體的細則都不一樣，專業(yè)術語不一樣，流程不一樣、審批機構不一樣、土政策不一樣，借助城市更新地方政府獲取的好處和解決的問題都不一樣，訴求也不一樣，具有地方鮮明的特色，屬于地方發(fā)展的“土政策”。正因如此，必須結合地方實際情況因地制宜，因城施策，不能照抄硬搬。
如果對于當?shù)貙嶋H發(fā)展不了解，不了解當?shù)氐耐琳撸ê?guī)劃土地房產(chǎn)乃至產(chǎn)業(yè)），尤其是缺乏當?shù)卣V求和憂慮的認知，不了解當?shù)卮寮w、不了解當?shù)卮迕癖徊疬w戶，不了解其他利益關聯(lián)方的利益訴求和憂慮，無法站在多方的利益角度看問題，擬定出來的更新頂層制度設計和更新政策，必然是空中樓閣水中花鏡中月，不具有可操作性可實施性。這也是很多內地城市學習照搬深圳、廣州等地更新實施落地不了，水土不服的根本原因。
同樣，也有不少理論家，單純從規(guī)劃、從法律或其他單一專業(yè)層面閉門造車，研究擬定更新頂層設計和更新政策，缺乏從整個更新宏觀大局出發(fā)，缺乏對市場主體、對村集體、對政府的認知和深入了解，尤其缺乏更新項目的實操經(jīng)驗，看似很專業(yè)，但是擬定出來的更城市更新頂層設計和更新政策完全無法在實踐中予以實施落地。
一個地方的更新政策基本分為兩個部分，一個是頂層制度設計，一個是更新政策。
簡單的說就是如何做大更新蛋糕？能做多大蛋糕？多方利益參與者如何分蛋糕？分蛋糕的比例？頂層制度設計非常關鍵，頂層設計存在問題，意味著城市更新政策存在原則性基本的框架重大問題。
簡單的說就是更新的門檻、更新單元的劃定、更新的規(guī)劃設計、更新的洗地、更新的流程、更新的審批、更新的監(jiān)管等等較為微觀的政策。當然，其中也涉及蛋糕具體能做多大，具體分配規(guī)定。
了解當?shù)亟柚鞘懈滦枰鉀Q的重大問題
具體制定更新政策的團隊，必須有一定的體制內工作經(jīng)驗，了解地方政府，又要具有一定的實操經(jīng)驗，了解市場主體開發(fā)商利益訴求，同時還需要在一線項目與村集體、被拆遷戶們或其他的利益關聯(lián)方打過交道，理解各方的利益訴求和憂慮，需要解決的問題，才能在制定政策之時，充分考慮顧慮各方的利益訴求。
在“更新項目總應知應會”系列培訓中多次提到其實城市更新拆除重建主要做好三件事就足夠。第一就是把土地洗干凈，變成可建設開發(fā)的土地；第二是理清更新范圍內的經(jīng)濟利益關系，具體的說就是拆遷，拆遷即包括土地的補償，也涉及建筑物構筑物附屬物的拆遷。第三就是優(yōu)化規(guī)劃，就是做大蛋糕。所謂做大蛋糕，其實就是優(yōu)化規(guī)劃條件，通過改變規(guī)劃功能、提高容積率、優(yōu)化規(guī)劃設計具體條件達到做大蛋糕的目的。
必須懂得換位思考，站地方政府角度、站市場主體開發(fā)商、站村集體、站被拆遷戶、站其他利益關系人等多方角度，充分的考慮多方的利益訴求、亟需解決的問題和憂慮。
其前提是，站多方的角度換位思考，并不簡單的憑空想象，閉門造車，最好在體制內尤其是規(guī)土部門工作過，了解規(guī)劃土地房產(chǎn)基本常識，又在市場主體開發(fā)商一線實操過，且還直接面對面親力親為與相關村集體被拆遷戶或其他利益關系人打過交道，對多方有一定清晰的了解。
1、忌理論家。覺得能吹夸夸其談就能符合條件。
2、忌缺乏大局觀的單一專業(yè)人士。覺得業(yè)內知名就足以。
3、忌照抄硬搬。覺得先進地區(qū)經(jīng)驗一定符合自己。
4、忌不懂換位思考，覺得不必要顧慮其他利益方想法和訴求。
5、忌理想主義，不考慮利益訴求。覺得為國為民肯定推得動。
6、忌偏執(zhí)狂，覺得自己一定正確，不傾聽他人訴求
7、忌自私自利者，覺得他們利益訴求不重要。
8、忌閉門造車，不主動學習其他地方經(jīng)驗
9、忌一蹴而就。覺得開展推進很簡單。
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