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一場房地產(chǎn)市場的三年豪賭

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2022-06-16 19:11 4714 0 0
萬科向深圳白石洲舊改項(xiàng)目公司注資23億元,引發(fā)項(xiàng)目所屬的綠景中國股價(jià)上漲56%。

作者:神鎮(zhèn)的貓總

萬科向深圳白石洲舊改項(xiàng)目公司注資23億元,引發(fā)項(xiàng)目所屬的綠景中國股價(jià)上漲56%。

請(qǐng)勿被數(shù)字絕對(duì)值所迷惑,深圳地產(chǎn)大亨黃康境持有綠景中國74%的股份,萬科持有5.89%,中央?yún)R金持有6.39%。

加上黃康境持有的優(yōu)先股和可換股債券,以及隱藏在暗處的黃康境朋友們,綠景中國的持股散戶極少,幾千萬資金便可大幅拉升股價(jià)。

有意思的是,這家萬科目前入股的唯一一家房企,與萬科設(shè)計(jì)了一場三年豪賭方案。

白石洲舊改項(xiàng)目緊鄰深圳華僑城,計(jì)容建筑面積358萬平方米,為綠景耗時(shí)十余年運(yùn)作而來,未來開發(fā)利潤豐厚。

整個(gè)項(xiàng)目分為四期開發(fā),其中一期二期以住宅為主,三期四期以商業(yè)、寫字樓、公寓為主,目前項(xiàng)目處于一期基坑施工階段。

這個(gè)對(duì)標(biāo)“利潤王”大沖華潤城舊改的項(xiàng)目,未來開發(fā)利潤很美好,但現(xiàn)實(shí)卻很窘迫,綠景正陷入現(xiàn)金流危機(jī)中。

甚至白石洲項(xiàng)目也一度停工,令其明年預(yù)售計(jì)劃充滿不確定性。

萬科投入23億元,獲得項(xiàng)目公司8%的股權(quán),但卻獲得項(xiàng)目三期四期20%的投票權(quán)和利潤分派權(quán)。

本質(zhì)上來看,這23億元是一項(xiàng)債權(quán),因?yàn)榫G景有回購權(quán),萬科也有退出權(quán)。

雙方約定,如果在2025年9月30日之前,綠景為白石洲項(xiàng)目(包括三期四期)取得商業(yè)銀行開發(fā)貸款包,或項(xiàng)目出現(xiàn)資金缺口且無外部融資解決方案。

綠景可以回購萬科所持股權(quán),但需給予萬科所有投資款12%的復(fù)合年度回報(bào);如綠景不回購股權(quán),萬科對(duì)白石洲三期四期項(xiàng)目的利潤分配比例將從20%提高至40%。

雙方還約定,如果在2025年12月31日之前,項(xiàng)目公司未取得白石洲三期四期的所有開發(fā)施工許可證,或綠景未與萬科就項(xiàng)目四期達(dá)成開發(fā)運(yùn)營合作協(xié)議。

此時(shí)萬科可以退出,綠景同樣將給予萬科投資款12%的復(fù)合年回報(bào);如綠景在45天內(nèi)未能支付代價(jià),萬科對(duì)白石洲三期四期的利潤分派比例將從20%提高至40%,或復(fù)合年度回報(bào)從12%提高至24%。

萬科不參與白石洲項(xiàng)目一期二期的開發(fā),同時(shí)萬科的投資款也將只用于三期四期。

整體來看,萬科將白石洲項(xiàng)目作為一個(gè)TOD戰(zhàn)略投資項(xiàng)目,綠景將萬科視為一個(gè)融資合作對(duì)象。

如今房企縮表、預(yù)期冰冷的當(dāng)下,這還是一個(gè)時(shí)間與信心的賭博。

綠景需要為白石洲項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售、后期開發(fā),持續(xù)投入巨額資金,他們需要更多資金支持,支付土地款、回遷過渡費(fèi)、工程款等諸多成本。

扛過目前的現(xiàn)金流危機(jī),直到項(xiàng)目入市獲得自由現(xiàn)金流,以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債平衡。

萬科需要更有質(zhì)量、更具性價(jià)比的投資項(xiàng)目,白石洲這樣的機(jī)會(huì)不多有,促使萬科像與深圳地鐵的合作一樣,與綠景有了多層股權(quán)合作關(guān)系。

當(dāng)然,也要從這次合作中,看到對(duì)房地產(chǎn)市場的信心,萬科與綠景都對(duì)后市有所期待。

反面教材也有,中國鐵建以26.6億元的價(jià)格,對(duì)外轉(zhuǎn)讓恒大子公司49%的權(quán)益,該子公司對(duì)應(yīng)的為羅湖建設(shè)大院舊改項(xiàng)目。但該項(xiàng)目推進(jìn)中遭遇政策難題,已停滯多年。

中國鐵建投資的恒大舊改項(xiàng)目,是恒大在深圳舊改版圖的縮影,一堆質(zhì)量不佳但過度融資的負(fù)資產(chǎn)項(xiàng)目,并不是許家印所說的香餑餑。

深圳大型舊改項(xiàng)目背后,無一例外都會(huì)有幾個(gè)賭博故事。

比如說,羅湖京基100大廈的最牛釘子戶,福田崗廈村的卓越金地股權(quán)大戰(zhàn),南山大沖回遷戶請(qǐng)求政府幫忙出租房子。

就連“50臺(tái)賓利”夫人住的福田公寓,也不是沒有故事的女同學(xué),這個(gè)被收購的舊改項(xiàng)目,經(jīng)歷了延遲交房、搭板違建等等諸多爭議。

每一場賭博,買定離手,盈虧自負(fù)。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“好貓財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 一場房地產(chǎn)市場的三年豪賭

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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