編者按：本文來(lái)自微信公眾號(hào)“鎂刻地產(chǎn)”（ID：Real-estate-Circle），記者：吳抒穎 黃婉銀，編輯：陳夢(mèng)妤，資產(chǎn)界經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

依山傍水、空氣清新、樹影婆娑，20多年前位于廣州市黃埔區(qū)的澳洲山莊因?yàn)榄h(huán)境優(yōu)美引發(fā)全城熱賣。

直至今日，老廣們不少都還知曉澳洲山莊，即使這已經(jīng)是一個(gè)由于開發(fā)商資金斷裂爛尾22年，后又因繁雜債權(quán)糾紛而重建存在重重困難的小區(qū)。

澳洲山莊有2834戶業(yè)主，賣出去近200棟，最終只交付了不到60棟，如今僅有30來(lái)戶人家在山莊里常住，其他業(yè)主則因房屋未建成或未達(dá)交付條件而收不到房。

22年來(lái)，業(yè)主們從黑發(fā)等到白發(fā)，仍沒有等到住進(jìn)澳洲山莊的那天。大約5年前，澳洲山莊在市政府和資金方的推動(dòng)下有過(guò)盤活轉(zhuǎn)機(jī)，但因?yàn)殚_發(fā)商的糾紛無(wú)法處理，重建的希望宣告覆滅。

這之后，澳洲山莊的業(yè)主們依然在為盤活山莊做努力。但現(xiàn)實(shí)一次又一次地告訴他們，搬進(jìn)山莊依然遙遙無(wú)期。

最后的30戶居民

即使是白天，澳洲山莊也十分寂靜，鮮見人煙。外墻斑駁、門窗破碎，不少房屋內(nèi)部落滿了碎石斷瓦。零零星星見到掛著衣服的陽(yáng)臺(tái)，那里住著澳洲山莊最后的居民。

86歲的馬阿姨在澳洲山莊居住了20年。她看著澳洲山莊一點(diǎn)點(diǎn)建起來(lái)，又看著它慢慢舊去。

1998年，她在澳洲山莊以17萬(wàn)元總價(jià)買下了一套56平方米的房子，那時(shí)候她剛退休四年，買這套房就是為了養(yǎng)老。馬阿姨說(shuō)，她不喜歡城里的喧鬧，所以一個(gè)人在這里安安靜靜、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地生活。

馬阿姨的房子交付時(shí)很多設(shè)施都沒有完善，她也并未進(jìn)行裝修。早些年，小區(qū)里水電都不能正常運(yùn)作，她就簡(jiǎn)單地把水電搗鼓一下，搬了幾件家具就住進(jìn)來(lái)了。

山莊里的生活極其不方便，馬阿姨不常出去。每周末，她的子女會(huì)從城里過(guò)來(lái)接她出去買足一周的食物，她自己也種些菜，每天的生活就能夠滿足。

這么多年來(lái)，馬阿姨對(duì)山莊的復(fù)活早已不抱希望?！靶路课沂亲〔簧狭?，但現(xiàn)在住進(jìn)來(lái)還能給你開通水電，多住一天是一天?！瘪R阿姨對(duì)著新搬進(jìn)來(lái)的居民曹爺爺說(shuō)。

自從去年澳洲山莊附近的地鐵站開通之后，一小部分業(yè)主陸續(xù)搬了回來(lái)，曹伯伯就是其中之一。買這套房時(shí)，他是40歲的青壯年，現(xiàn)在他退休了，不想跟孩子住在一起，又沒有其他去處，就搬了回來(lái)，把基本的生活設(shè)施搞好，將就著住。

“被這套房拖死了。想要申請(qǐng)公租房，但因?yàn)槊掠羞@套房，說(shuō)我不符合條件，可是這套房爛尾了啊，還被銀行告了?！辈懿f(shuō)。

曹伯伯當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)，開發(fā)商讓他們辦理按揭貸款，并承諾會(huì)為他們付利息，他們只需要付清本金部分即可。但沒過(guò)多久，開發(fā)商就不再履行協(xié)議，加之遲遲沒有收房，當(dāng)年辦理了按揭的曹伯伯就停止了還貸。

“前兩年去查，已經(jīng)欠了40多萬(wàn)了。我現(xiàn)在不去管也不去看了，就這樣，隨它去吧?！辈懿f(shuō)。

李阿姨也是去年搬回山莊居住的。李阿姨住在一樓，剛搬進(jìn)來(lái)的時(shí)候，有一天早上，她剛出門，有位鄰居和她迎面撞上嚇了一跳，“哎呀，我這一早上總算見到個(gè)人了”，鄰居跟她說(shuō)。李阿姨說(shuō)，那也是那一整個(gè)上午，她見到的唯一一個(gè)人。

馬阿姨、曹伯伯和李阿姨還算是不幸業(yè)主中幸運(yùn)的那一群，至少他們的房子修補(bǔ)一下還能住人，很多業(yè)主的房子現(xiàn)在還只是個(gè)框架，連湊合都沒辦法。李阿姨自我解嘲，“所以這些年，我們都經(jīng)常說(shuō)，要住進(jìn)來(lái)，而不是掛墻上?！?/p>

多米諾骨牌倒下

一個(gè)曾經(jīng)引領(lǐng)全城度假風(fēng)潮的千畝大盤是如何倒下的？

澳洲山莊開發(fā)商澳美公司法定代表人胡耀智在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)講起，澳洲山莊之所以出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題是在于，1998年，奧美公司財(cái)務(wù)總監(jiān)卷走公款上億元，影響了公司的金融信譽(yù)，導(dǎo)致澳美公司資金鏈從2000年斷裂至今。

對(duì)于這個(gè)爛尾多年的千畝大盤，廣州市政府及黃埔區(qū)（包含曾經(jīng)地塊所屬的增城市、蘿崗區(qū)）相關(guān)部門這些年也多次計(jì)劃推動(dòng)重建工作。2013年3月，時(shí)任廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)的陳如桂主持召開了廣州市處理“爛尾樓”專責(zé)小組第二次全體會(huì)議，會(huì)議審議通過(guò)了《澳洲山莊盤活重建工作方案》（下稱《重建方案》）。

《重建方案》顯示，經(jīng)蘿崗區(qū)政府研究認(rèn)為，為徹底解決歷史遺留問(wèn)題，將該項(xiàng)目重新規(guī)劃，將不符合規(guī)劃的房屋整體拆除重建，是解決該項(xiàng)目問(wèn)題的較好辦法，澳美公司也希望采取此方式盤活，已有1300多戶業(yè)主基本都同意拆除重建方案。

與此同時(shí)，澳美公司引進(jìn)了廣州方興房地產(chǎn)建設(shè)有限公司（下稱方興公司）及其子公司廣州富鼎實(shí)業(yè)有限公司（下稱富鼎）合作開發(fā)并幫助解決資金問(wèn)題。合作各方擬將臨近廣汕路的10萬(wàn)平方米暫未開發(fā)地塊用于項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)建設(shè)，計(jì)劃建成約30余萬(wàn)平方米的住宅及相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施，方興公司當(dāng)時(shí)表示同意用此項(xiàng)目的房源和回籠資金用于滾動(dòng)開發(fā)。

2015年，廣州市開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局對(duì)澳美、方興（富鼎）兩家開發(fā)單位共同提交的澳洲山莊重建整體修建性詳細(xì)規(guī)劃方案進(jìn)行了審查，以穗規(guī)批【2015】140號(hào)方案函復(fù)，落實(shí)了相關(guān)控制指標(biāo)及小區(qū)公建配套。

在政府大力推進(jìn)后，很多意向企業(yè)都來(lái)跟澳美公司談過(guò)合作，最后澳美選定了平安不動(dòng)產(chǎn)。雙方還簽訂過(guò)意向協(xié)議，預(yù)計(jì)總投資達(dá)22億元，但之后再無(wú)下文。

胡耀智說(shuō)，平安作為上市公司，在財(cái)務(wù)、資產(chǎn)等方面有嚴(yán)格的要求，澳洲山莊涉及的債務(wù)債權(quán)等問(wèn)題較為復(fù)雜，所以雙方最后沒有達(dá)成合作。

次年（2016年）3月，開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局連同兩家開發(fā)單位、業(yè)主代表等召開澳洲山莊項(xiàng)目歷史遺留問(wèn)題協(xié)調(diào)會(huì)。與會(huì)各方一致認(rèn)同按照穗規(guī)批【2015】140號(hào)方案啟動(dòng)澳洲山莊建設(shè)工作，對(duì)澳美作為首期開發(fā)建設(shè)主體、啟動(dòng)開發(fā)“017號(hào)地塊”，無(wú)不同意意見。

“‘017號(hào)’地塊是凈地，建房子最快最方便，差不多可以建11棟樓，能安置1000多戶業(yè)主。”一位業(yè)主代表告訴記者。

但“017號(hào)地塊”很快從一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)變?yōu)樾碌穆闊?。根?jù)澳美公司及胡耀智的《告業(yè)主書》，胡耀智以私人名義籌措了全部“017號(hào)地塊”的建設(shè)資金，也已完成土地平整。但當(dāng)胡耀智在2016年5月想規(guī)劃主管部門報(bào)建時(shí)被法院告知，“017號(hào)地塊”的土地使用權(quán)將被法院強(qiáng)制過(guò)戶給方興公司、富鼎公司名下。

望不到頭的重建路

“017號(hào)地塊”的土地使用權(quán)為何會(huì)被法院強(qiáng)制過(guò)戶至方興公司、富鼎公司名下？胡耀智稱，他是被方興公司法定代表人，也曾是澳美公司股東的吳楷明騙了。

2016年8月，胡耀智在《告業(yè)主書》中表示，因2000年至2004年期間，澳美公司面對(duì)眾多訴訟案件的困擾，胡和吳楷明為轉(zhuǎn)移公司資產(chǎn)、規(guī)避債務(wù)而虛構(gòu)了本金為1300萬(wàn)元的借貸事實(shí)，并達(dá)成了涉案以物抵債的協(xié)議。

2004年12月，澳美公司和方興公司簽訂轉(zhuǎn)讓合同，以仲裁的方式將澳美公司名下四個(gè)地塊轉(zhuǎn)讓過(guò)戶給方興公司，其中就包括“017號(hào)地塊”，合計(jì)交易價(jià)格1億余元。

澳美公司方面稱，方興公司曾許諾暫不過(guò)戶“017號(hào)地塊”，另外三塊土地的交易價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)。但2016年7月5日，廣州市黃埔區(qū)人民法院（下稱黃埔區(qū)法院）出具協(xié)助執(zhí)行通知書，將涉案土地使用權(quán)執(zhí)行過(guò)戶給方興公司、富鼎公司。

這也就導(dǎo)致澳洲山莊的重建工作被擱淺。2016年8月，廣州市開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局在《關(guān)于反映澳洲山莊重建工作意見的答復(fù)書》中表示，根據(jù)黃埔區(qū)法院的司法文書，奧美公司已經(jīng)喪失重建啟動(dòng)區(qū)“017號(hào)地塊”的土地使用權(quán)利，其對(duì)該地塊開發(fā)報(bào)建的主體資格已無(wú)法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)。啟動(dòng)區(qū)的報(bào)建主體須待“017號(hào)地塊”使用權(quán)過(guò)戶的執(zhí)行程序完結(jié)后才能最終確定。

隨后，澳美公司計(jì)劃將其名下的021地塊拿出來(lái)作為優(yōu)先安置業(yè)主的用地，并于2018年1月9日向廣州市黃埔區(qū)規(guī)劃局申請(qǐng)報(bào)建《廣州市黃埔區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局立案申請(qǐng)回執(zhí)》。

但該地塊處于查封狀態(tài)，為了解封該地塊，澳美公司多次向黃埔區(qū)法院要求履行相關(guān)債務(wù)，但法院暫未回復(fù)。報(bào)建手續(xù)現(xiàn)仍在審批中，只要方興公司收到執(zhí)行款，四塊被查封的土地即時(shí)解封，澳美公司便可破土動(dòng)工。

麻煩還不止于此。2019年8月12日，方興公司以資不抵債且明顯缺乏清償能力為由向法院申請(qǐng)對(duì)澳美公司進(jìn)行破產(chǎn)清算。一旦清算，業(yè)主拿回房子就更遙遙無(wú)期了?！埃ㄆ飘a(chǎn)清算）將損害2348戶澳洲山莊業(yè)主的合法利益?！焙菍?duì)記者表示。

不過(guò)，2019年12月6日，廣東省廣州市中級(jí)人民法院裁定認(rèn)為，方興公司提供的證據(jù)無(wú)法證明澳美公司的債務(wù)金額。其次，截至2019年10月29日，澳美公司名下四塊土地價(jià)值為41.34億元，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)方興公司所主張的債務(wù)總額19億元。方興公司稱澳美公司明顯缺乏清償能力依據(jù)亦不足，澳美公司不具備法定的破產(chǎn)原因。

從38歲意氣風(fēng)發(fā)的歸國(guó)商人到如今鬢毛花白的老人，胡耀智這些年都未曾離開過(guò)澳洲山莊。這是他曾經(jīng)是“夢(mèng)”，也是他如今的“難”，這些年他深陷其中，卻不曾想過(guò)逃避。

“我一直對(duì)澳洲山莊的重建充滿信心，我這么多年來(lái)一直堅(jiān)持在山莊，堅(jiān)持上訴，就是希望能給同樣堅(jiān)持了20多年的2834戶業(yè)主一個(gè)交代?！焙钦f(shuō)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 鎂刻深度·調(diào)查“一線”爛尾樓①|(zhì) 廣州“最大爛尾樓”：2834戶業(yè)主的22年等待