小債看市 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者| 小債看市
來源| 小債看市（ID：little-bond）
近日，一則關于俊發(fā)集團旗下項目資金信托計劃延長的信息，引起業(yè)內廣泛關注。
4月25日，一份《關于中建投信托安泉560號(俊發(fā)林泉雅苑)集合資金信托計劃延長期說明》在市場流傳。
說明顯示，安寧俊發(fā)城因疫情影響，導致銷售緩慢，中建投信托安泉560號集合資金信托計劃自動進入6個月延長期，至2022年10月23日止，公司承諾將在6個月內按時還款。
信托展期說明
隨后，俊發(fā)集團有限公司（以下簡稱“俊發(fā)集團”）回應稱，在市場嚴重下滑的同時，集團其他項目同步受挫，導致目前暫時的流動性困難，但公司依然積極籌措資金履行還款義務。
據資料顯示，上述信托成立于2020年10月23日，存續(xù)規(guī)模2.433億元，融資人為云南瑞玖房地產，保證人是俊發(fā)集團。
《小債看市》注意到，此前該信托展期12個月計劃被投資人否決。
據投資人反饋，俊發(fā)集團下半年是償債高峰，展期計劃并不樂觀，投資人提出要第一時間宣布信托到期，采取查封抵押物、用款項目等方式保全財產。
近年來，在融資渠道收緊情況下，俊發(fā)集團開始頻繁借信托“輸血”。2020年其與中鐵信托、平安信托、中建投信托發(fā)售多個產品，募資額在3億-4億間。
2021年，俊發(fā)集團13.69億商業(yè)物業(yè)信托受益權ABS終止發(fā)行，其對于信托融資更為倚重，與中航信托合資成立深圳俊航投資合伙企業(yè)，而后頻繁向合資公司出質股權。
《小債看市》統(tǒng)計，目前俊發(fā)集團存續(xù)債券兩只，存續(xù)規(guī)模40億元，分別將于今年10月和明年3月到期，公司面臨短期集中兌付壓力巨大。
在離岸債券方面，主要由香港俊發(fā)地產有限公司（以下簡稱“俊發(fā)地產”）發(fā)行，目前僅存續(xù)一只美元債，存續(xù)規(guī)模2.37億美元，票息11%，將于今年12月24日到期。
存續(xù)美元債明細
今年2月28日，惠譽將俊發(fā)地產長期外幣發(fā)行人違約評級從“B+”下調至“B-”，展望由“穩(wěn)定”調整為“負面”。
惠譽表示，俊發(fā)地產的流動性及融資能力有所惡化，其在2022年10月及12月到期債務的再融資方面存在不確定性。
近年來，昆明樓市供應量大漲，重倉舊城改造項目的俊發(fā)地產周轉率與毛利率均下滑，隨著融資環(huán)境趨緊，其流動性及融資能力持續(xù)惡化。
據官網介紹，俊發(fā)集團1998年創(chuàng)建于云南，發(fā)展于全國，是一家以“品質筑就生活”為使命，以“城市更新綜合服務商”為定位的全國綜合性投資集團。
俊發(fā)集團旗下業(yè)務涵蓋城市更新、地產開發(fā)、建筑科技、生活服務、商業(yè)運營等，打造俊發(fā)全維業(yè)務生態(tài)圈。
俊發(fā)地產在昆明市乃至云南省擁有高品牌知名度，2009至2020年間一直是昆明市銷售規(guī)模最大的房企。
2021年，俊發(fā)地產以171.7億元的權益銷售金額，再次衛(wèi)冕昆明房企銷售榜。
據克而瑞數據，2021年俊發(fā)地產合同銷售額同比下降20%至530億元，在房企中排名第57位，屬于區(qū)域型中小房企。
克而瑞數據
俊發(fā)地產在云南省的市場地位強勁，且在舊城改造項目方面經驗豐富。
截止2021年上半年，俊發(fā)地產總土儲貨值約2104億元，在全國排63位，土地儲備約為4年。
然而，俊發(fā)地產大部分土地儲備位于云南省省會昆明市，其業(yè)務地域集中度風險猶存。
近年來，隨著昆明樓市供應量大漲，俊發(fā)地產拿地又偏向于舊城改造，其整體周轉率與毛利率均受到了影響。
2021年上半年，俊發(fā)集團實現營收87.5億元，同比增長113.73%；實現歸母凈利潤12.94億元，凈資產收益率從2020年末的18.26%降為5.2%。
截至2021年6月末，俊發(fā)集團總資產為1600.97億元，總負債1236.65億元，凈資產364.33億元，資產負債率77.24%。
從財務杠桿水平看，近年來俊發(fā)集團資產負債率緩慢提升，雖“三道紅線”全部達標，但仍存一定杠桿風險。
財務杠桿水平
《小債看市》分析債務結構發(fā)現，俊發(fā)集團主要以流動負債為主，占總債務的69%。
截至同一報告期，俊發(fā)集團流動負債有858.46億元，主要以預收賬款為主，其一年內到期的短期債務合計116億元。
相較于短債規(guī)模，俊發(fā)集團流動性明顯吃緊，其賬上貨幣資金僅有66.12億元，其中無限制現金45億元，現金短債比從2020年末的0.8倍降至0.4倍，短期償債壓力較大。
在備用資金方面，截至2020年末，俊發(fā)集團銀行授信總額有643.57億元，未使用授信額度為298.15億元，財務彈性表面上看尚可。
銀行授信
除此之外，俊發(fā)集團還有378.19億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計有313.1億元。
整體來看，俊發(fā)集團剛性債務有441.67億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為36%。
從融資渠道看，除了發(fā)債和借款，俊發(fā)集團還通過股權、租賃以及信托等方式融資。
值得注意的是，俊發(fā)集團諸多項目與中航信托合作設立子公司深圳俊航，存在“明股實債”嫌疑。
去年12月，俊發(fā)集團兩次向深圳俊航出質旗下地產公司股權，數額分別為9.7億和4.1億，今年1月俊發(fā)再次出質股權，數額達46.17億元。
截至2021年6月末，俊發(fā)集團少數股東權益有109.9億元，占所有者權益的30%；但少數股東損益卻為-5553.75萬元，明顯于少數股東權益占比不匹配。
另外，隨著融資環(huán)境趨緊，2020年以來俊發(fā)集團籌資性現金流均呈現凈流出狀態(tài)，分別為-26.57億和-39.07億元，再融資壓力較大。
籌資性現金流凈額
2021年10月，在行業(yè)趨冷和融資收緊背景下，俊發(fā)地產傳出“裁員風波”，據悉俊發(fā)集團昆明大本營裁員30%，佛山優(yōu)化的比例接近70%。
總得來看，俊發(fā)集團重倉的舊改項目規(guī)模大、周期長、回款慢，其整體周轉率與毛利率有所下滑；公司債務負擔較重，短期償債壓力較大；再加上融資環(huán)境收緊，再融資風險較高。
1998年，新中國近半個世紀的福利分房制度終結，中國正式進入商品房時代。同年俊發(fā)集團于云南成立，創(chuàng)始人李俊確定了“城市更新綜合服務商”的定位。
2001年，李俊在昆明翠湖旁邊開發(fā)了“俊園”，震驚了很多昆明人，年僅28歲的他也成為了昆明地產界的傳奇
而正當春風得意之時，2003年李俊因行賄被批捕，經歷了兩年的監(jiān)獄生活后。
出獄后，李俊與王石一起打造了“水晶俊園”，就這樣他東山再起，又一次成為了云南地產界的領軍人物。
2011年，俊發(fā)開啟全國化布局，成都是其走出去的首站，隨后又布局貴陽、海南等地，2015年拿下舊改項目殺入上海，后面還傳出了總部搬遷上海的消息。
2014年，李俊第一次位居胡潤百富云南榜首，身家達64億，并占據了六年的榜首
2015-2017年，俊發(fā)地產實現銷售分別為131億元、190億元以及381.3億元，兩年時間完成了銷售規(guī)模翻三倍的增長，堪稱“三級跳”。
然而，迎來銷售增長的高光時刻后，俊發(fā)卻陷入了瓶頸期。
2018年，俊發(fā)地產銷售金額為550億元，排名第49；2019年全口徑銷售金額為528.4億元，行業(yè)排名第64。
相較于前兩年的火速上升，俊發(fā)地產增長疲態(tài)盡顯。2020年俊發(fā)地產全口徑銷售額為670.1億元，2017年定下的千億目標正式落空。
近兩年，俊發(fā)地產重新出征，開始加大對外省一線城市的投資。不過，舊改經驗異地復制的困難暫且不說，在如今的大環(huán)境下，俊發(fā)逆勢全國擴張的時機選擇和空間余地可以說“生不逢時”。（作者微信：littlebond1）
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“小債看市”投稿資產界，并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
