小債看市 
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作者| 小債看市
來源| 小債看市（ID：little-bond）
由于市場情緒疲軟、舊改項目推遲等原因，方圓地產(chǎn)的銷售額和信用指標將在未來惡化。
3月7日，穆迪將廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱“方圓地產(chǎn)”）的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”，并確認其“B2”的企業(yè)家族評級和“B3”的高級無抵押評級。
穆迪表示，鑒于市場情緒疲軟以及舊改項目啟動的潛在推遲，方圓地產(chǎn)的銷售額和信用指標將在未來6-12個月內(nèi)出現(xiàn)惡化。
2021年，方圓地產(chǎn)合同銷售額同比下降27%至122億元。
《小債看市》統(tǒng)計，在離岸債券方面，目前方圓地產(chǎn)存續(xù)1只美元債，存續(xù)規(guī)模3.4億美元，將于2023年7月27日到期。
在境內(nèi)債方面，方圓地產(chǎn)存續(xù)1只“20方圓01”，存續(xù)規(guī)模9.18億元，將于2024年12月3日到期，今年12月面臨回售。
“20方圓01”詳情
值得注意的是，方圓地產(chǎn)上述兩只債券的票面利率分別為10%和13.6%，遠高于發(fā)行時行業(yè)的平均票息7.34%，可見其融資成本較高。
據(jù)最新評級報告，方圓地產(chǎn)主體和相關(guān)債項信用等級均為AA，評級展望“穩(wěn)定”。
據(jù)官網(wǎng)介紹，方圓集團是東方文化地產(chǎn)的踐行者和現(xiàn)代東方人居生活全產(chǎn)業(yè)鏈運營服務(wù)的集成者，為客戶提供全生命周期的高質(zhì)量服務(wù)。
方圓地產(chǎn)成立于1995年，是一家總部位于廣州的以房地產(chǎn)開發(fā)投資為核心業(yè)務(wù)的大型企業(yè)集團。
方圓集團官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，方圓地產(chǎn)的控股股東為方圓國際投資集團有限公司，持股比例為100%，公司實際控制人為方明。
股權(quán)結(jié)構(gòu)圖
方圓地產(chǎn)專注廣州區(qū)域城市更新領(lǐng)域十余年，積累了豐富的城市更新項目經(jīng)驗，同時亦為其補充了大量低成本且優(yōu)質(zhì)的土地儲備。
截至2020年末，方圓地產(chǎn)全口徑土地儲備建筑面積為445.37萬平方米，權(quán)益建筑面積213.7萬平方米。
其中，方圓地產(chǎn)土地儲備以廣州及其周邊城市為主的粵港澳大灣區(qū)占比較高，但以三四線城市為主。
另外，舊城改造項目受當?shù)卣哂绊懀顿Y回收周期較長，收益和開發(fā)進度的不確定性較大。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年方圓地產(chǎn)以112.8億操盤金額在房企中位居第144位；以78.8萬平方米操盤面積排第131名，屬于區(qū)域性中小房企。
克而瑞數(shù)據(jù)
從業(yè)績上看，2021年上半年方圓地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重滑坡，實現(xiàn)歸母凈利潤-3369.95萬元，首次出現(xiàn)虧損，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-4.33億元。
截至2021年6月末，方圓地產(chǎn)總資產(chǎn)為488.49億元，總負債362.42億元，凈資產(chǎn)126.07億元，資產(chǎn)負債率74.19%。
近年來，方圓地產(chǎn)的財務(wù)杠桿水平緩慢攀升，已高于行業(yè)平均水平。
財務(wù)杠桿水平
《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，方圓地產(chǎn)主要以流動負債為主，占總債務(wù)的60%。
截至2021年6月末，方圓地產(chǎn)流動負債有218.5億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計9.57億元。
相較于短債規(guī)模，方圓地產(chǎn)流動性較好，其賬上貨幣資金有59.61億元，是短債的6倍，短期償債壓力不大。
另外，在備用資金方面，截至2020年末，方圓地產(chǎn)銀行授信總額有234.22億元，未使用授信額度為154.82億元，可見看出其財務(wù)彈性良好。
銀行授信
除此之外，方圓地產(chǎn)還有143.91億元非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計131.53億元。
整體來看，方圓地產(chǎn)剛性債務(wù)有141.1億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務(wù)比為39%。
有息負債規(guī)模較大，截至2021年6月底，方圓地產(chǎn)的財務(wù)費用高達2.4億元，而2019和2020年該指標分別為5.42億和2.56億元，對公司盈利空間形成嚴重侵蝕。
在融資渠道方面，除了債券和借款外，方圓地產(chǎn)還通過租賃、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。
值得注意的是，隨著合作項目方式增多，方圓地產(chǎn)合聯(lián)營企業(yè)往來款及少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模增長較快，且少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。
截至2021年6月底，方圓地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益為66.51億元，占所有者權(quán)益的53%，較2020年末增長17%；少數(shù)股東損益卻僅有5894.12萬元，較2020年末大幅減少9成。
此外，方圓地產(chǎn)對關(guān)聯(lián)方提供的擔保金額較大，或有負債風險值得關(guān)注。截至2021年6月底其及關(guān)聯(lián)公司擔保合計27.46億元，占凈資產(chǎn)的46.1%。
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，方圓地產(chǎn)其他應收款項和存貨分別為69.15億和196.06億元，主要為應收子公司少數(shù)股東款項和開發(fā)成本，存貨周轉(zhuǎn)效率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所下滑。
總得來看，方圓地產(chǎn)業(yè)績出現(xiàn)嚴重滑坡，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出，對利息和債務(wù)的保障能力下降；有息負債占比較高，財務(wù)費用支出增大；少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。
方明畢業(yè)于中山大學，曾在廣東南粵律師事務(wù)所擔任律師。在廣州地產(chǎn)圈，其本人一直非常低調(diào)，甚至從不接受外界采訪。
上世紀90年代掀起的“下海潮”，促使方明開始創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)建了東方味道甚濃的方圓帝國版圖。
方明推崇“外方內(nèi)圓”的價值觀，2006年之前方圓集團打著“文化地產(chǎn)”大旗，殺出一條血路。
隨后，方明欲帶領(lǐng)方圓集團奔赴資本市場，為此做了很多鋪墊，例如曾試圖踏出舒適區(qū)、走向全國，陸續(xù)在常州、昆山、蘇州、成都、海南等地落子。
彼時，方圓地產(chǎn)的IPO申請已通過聆訊，準備路演，但不料突遇2008年金融風暴，樓市行情急轉(zhuǎn)直下，因信貸市場受到?jīng)_擊，內(nèi)房企“血流成河”。
2008年，差一點就圓了上市夢的方圓地產(chǎn)，最后因融資環(huán)境不合預期，而擱置了IPO計劃。
直到2013年，方圓才開始調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，收斂戰(zhàn)線，聚焦廣東省。在2017年粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略后，方明更加堅定深耕大灣區(qū)這條路。
方圓集團董事局主席 方明
2017年11月，方圓集團旗下方圓房服上市，它是繼合富置業(yè)、易居、世聯(lián)之后，國內(nèi)第四家、港股第二家來自內(nèi)地的以房地產(chǎn)代理、中介、終端服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的上市企業(yè)。
然而，方圓房服增長緩慢的規(guī)模和起伏不定的業(yè)績表現(xiàn)，并不受資本市場待見。
近年來，方圓地產(chǎn)潛心做產(chǎn)品，將規(guī)模擴張放在次要位置，在粵港澳大灣區(qū)的名聲進一步打響。
2018年，當很多房企提出千億目標時，方圓地產(chǎn)卻只要500億。
如今，諸多高杠桿房企跌下馬，雖然方圓地產(chǎn)債務(wù)問題不大，但受行業(yè)低迷影響，其銷售和業(yè)績依然承壓。
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