1、什么是預(yù)告登記

不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)其自身的性質(zhì)、目的等不同，分為本登記和預(yù)告登記。本登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記在冊(cè)，以達(dá)到對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行設(shè)立、轉(zhuǎn)移、消滅等效果，本登記完成時(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。在本登記之前，為了保全將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)，由請(qǐng)求權(quán)人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)而產(chǎn)生的預(yù)先登記為預(yù)告登記。與本登記直接表彰物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的公示方法所不同，預(yù)告登記僅僅是在物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程中為了保障權(quán)利人取得物權(quán)的一種公示方法。

預(yù)告登記制度始于普魯士法，定型于德國(guó)民法典，后瑞士、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等國(guó)家和地區(qū)民事立法紛紛確立該制度。相比而言，我國(guó)大陸地區(qū)的預(yù)告登記制度長(zhǎng)期空白，直到2007年《物權(quán)法》頒布，該法第二十條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。” 至此，預(yù)告登記制度在我國(guó)正式確立。

2、預(yù)告登記的功能

目前在我國(guó)，商品房預(yù)售是商品房交易的主要形式，此種情況也是預(yù)告登記制度從設(shè)立之初至今所適用的主要情形。預(yù)告登記制度使得權(quán)利人取得了房屋產(chǎn)權(quán)將來(lái)變動(dòng)的物權(quán)期待權(quán)，即預(yù)告登記作出以后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或者變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。預(yù)告登記最重要的作用在于，將可能妨害或者損害履行所擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)的處分視為違反預(yù)告登記的處分而使其無(wú)效。

預(yù)告登記權(quán)利人破產(chǎn)保護(hù)的現(xiàn)實(shí)困境

買受人支付房屋價(jià)款后，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)，不只是時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，還有房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。一旦陷入破產(chǎn)境地，債權(quán)人便會(huì)蜂擁而至，通常各個(gè)債權(quán)人的債權(quán)是無(wú)法完全有效的從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中得到受償?shù)摹?/p>

此時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)面臨一系列困境：首先，我國(guó)《民法典》第二百二十一條沿襲了《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，概括性確定了預(yù)告登記在“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)”情形下的“權(quán)利保全”效力，并未對(duì)預(yù)告登記的破產(chǎn)保護(hù)效力予以規(guī)定。其次，《破產(chǎn)法》第十八條第一款規(guī)定，“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人”，即買受人對(duì)所買房屋進(jìn)行了預(yù)告登記，管理人仍然可以選擇解除購(gòu)房合同，此時(shí)由于預(yù)告登記的擔(dān)保對(duì)象是受讓人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，即預(yù)告登記須以該請(qǐng)求權(quán)有效成立并存續(xù)為前提，且該請(qǐng)求權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、消滅，其效力及于預(yù)告登記，若被擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)自始即不存在，則即使預(yù)告登記已為登記，其亦不成立。再次，即使管理人不解除商品房預(yù)售合同，預(yù)告登記仍然有效，購(gòu)房人的債權(quán)在破產(chǎn)程序中進(jìn)行清償時(shí)，其與前面提到的債權(quán)不可避免的會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。因此，破產(chǎn)實(shí)踐中，因欠缺明晰的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)規(guī)范，預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)往往由于破產(chǎn)管理人行使解除權(quán)、不具有別除權(quán)及優(yōu)先權(quán)權(quán)利基礎(chǔ)等因素而難以實(shí)現(xiàn)。

實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記制度的立法目的和發(fā)揮預(yù)告登記制度的功能定位，我們首先要承認(rèn)預(yù)告登記制度所擔(dān)保的債權(quán)具有特殊性，承認(rèn)預(yù)告登記制度的破產(chǎn)保護(hù)效力。

在破產(chǎn)程序中預(yù)告登記的權(quán)利的特殊性

預(yù)告登記制度主要適用于商品房預(yù)售中，本質(zhì)是為了保障將來(lái)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同、辦理預(yù)告登記，待將來(lái)?xiàng)l件成就時(shí)，買受人取得標(biāo)的物的物權(quán)。這一方面可以解決開發(fā)商資金短缺的問(wèn)題，提前收回建設(shè)資金成本，另一方面也保障了購(gòu)房人的權(quán)利，避免開發(fā)商將已經(jīng)出售的房屋賣給第三人。在正常履約的過(guò)程中國(guó)，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的權(quán)利人可以對(duì)抗第三人，但在實(shí)踐中，房地產(chǎn)行業(yè)一般先由開發(fā)商用自有資金墊資或向銀行貸款的方式進(jìn)行開發(fā)，一旦出現(xiàn)資金危機(jī)陷入破產(chǎn)的境地，辦理了預(yù)告登記的購(gòu)房人、房地產(chǎn)建設(shè)的承包人等債權(quán)人便會(huì)紛紛開始主張權(quán)利，在破產(chǎn)程序中，這些權(quán)利會(huì)不可避免的產(chǎn)生沖突，那么，已預(yù)告登記的權(quán)利有何特殊性呢？

（一）登記義務(wù)人破產(chǎn)不產(chǎn)生預(yù)告登記消滅的后果

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條第二款規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。不動(dòng)產(chǎn)登記適度適用于預(yù)告登記，具有公示效力。現(xiàn)行法律中未明確規(guī)定如預(yù)告登記義務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序，則預(yù)告登記失效。法院的破產(chǎn)裁定及破產(chǎn)管理人的選擇權(quán)是否可以涂銷預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)由具體的制度加以規(guī)定，截止目前尚未有相關(guān)規(guī)定出臺(tái)，故任何事件不能當(dāng)然導(dǎo)致預(yù)告登記失效，這也應(yīng)當(dāng)是預(yù)告登記物權(quán)保護(hù)效力在破產(chǎn)法中延伸的基礎(chǔ)。

（二）限制破產(chǎn)管理人的合同解除權(quán)

《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，破產(chǎn)申請(qǐng)受理前合同雙方均未履行或未完全履行完畢的合同，破產(chǎn)管理人享有解除或者繼續(xù)履行的選擇權(quán)。破產(chǎn)管理人選擇是否解除合同的出發(fā)點(diǎn)在于保障可供分配的財(cái)產(chǎn)增加，而一旦合同被解除，預(yù)告登記的權(quán)利人將喪失對(duì)登記標(biāo)的物的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，權(quán)利人的期待權(quán)將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。如果僅為實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的增加就允許破產(chǎn)管理人無(wú)限制的行使合同解除權(quán)，必然會(huì)造成預(yù)告登記權(quán)利人利益受損，嚴(yán)重時(shí)可能會(huì)引發(fā)群體性時(shí)間，影響社會(huì)穩(wěn)定。

（三）預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)屬性

關(guān)于預(yù)告登記的權(quán)利屬性存在幾種觀點(diǎn)，第一種是債權(quán)說(shuō)，這種觀點(diǎn)認(rèn)為權(quán)利人基于買賣合同關(guān)系對(duì)標(biāo)的物設(shè)立預(yù)告登記，辦理登記后，登記權(quán)利人取得在條件成就時(shí)要求義務(wù)人配合辦理物權(quán)登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。第二種是準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)，這種觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利可分為兩個(gè)階段，在簽訂商品房預(yù)售合同簽訂之后享有的債權(quán)，進(jìn)行預(yù)告登記后該債權(quán)就具備了物權(quán)效力，產(chǎn)生了類似物權(quán)的排他效力。故預(yù)告登記區(qū)別于一般債權(quán)的相對(duì)性，具有加強(qiáng)保護(hù)的社會(huì)價(jià)值。雖然預(yù)告登記的基礎(chǔ)仍然是合同關(guān)系，但其是以未來(lái)物權(quán)的轉(zhuǎn)移擔(dān)保現(xiàn)在購(gòu)房款的支付。在破產(chǎn)程序中，經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利與普通債權(quán)應(yīng)當(dāng)存在求償順序上的差異。如直接將預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)歸類為普通債權(quán)是對(duì)司法資源的浪費(fèi)，也是對(duì)司法效率的減損。